上海房价这一步迈得有点大

每一次下蹲，只为跳得更高。经历多年盘整后，上海楼市终于支棱起来了。

2024年，上海颁布“沪九条”“沪七条”等政策，同时，土地10%封顶溢价率、房地联动价、新房集中公示纷纷取消。

也就是，从政策面放宽限购、降低置业成本，最大程度上支持购房需求，扩大了上海楼市“基本盘”；同时给予开发商更高的自由度，想什么时候卖、卖多少钱，均由市场说了算。

于是很快，露香园和中海顺昌玖里风貌别墅就以接近30万元/㎡的“离谱价格”，打响了新政后上海新房突破限价的“第一枪”。

另外明显直观的一点是，过去几年地王一直是稀罕物，隔几年或者一年出一个，而最近半年来，上海正在批量制造，逢拍地必出地王。

纵观全国楼市历年土拍，共计有6幅宅地楼板价超过10万/㎡，且全部花落上海。除了八年前的融信静安地块之外，另外5幅均出现在最近半年。其中徐汇3幅、静安1幅、虹口1幅，拿地企业分别是绿城、宸嘉、招商、华润&越秀、金茂。对于预期售价，市场消息有地王项目已经看到了20万/㎡+！

不得不说，上海房价最近迈的步子有点大！

01

上海，半年持续制造地王！

上海土拍，一向是市场冷热的晴雨表，也是衡量楼市信心的重要风向标。

此前，上海土拍规则是地块设定最高限价，溢价10%就必须涨停。

如果大家都愿意出到涨停价，就进入竞品质环节，再无法分出胜负，就通过乒乓球摇号确认竞得人。

随着去年土拍规则的调整，商品住房用地溢价率10%的上限要求被取消后，上海土地市场重新回归“价高者得”，至今已有超过20幅地块溢价率在10%以上，其中两幅达到40%及以上。

2024年四批次土拍中，绿城以最高限价48.048亿元竞得徐汇滨江地块，溢价率30%，不仅见证了上海土拍最后一次“摇乒乓球”，其成交楼板价13.1万元/㎡一举登上彼时全国“单价地王”宝座。

而近期，绿城徐汇滨江项目案名揭晓：绿城·潮鸣东方，规划3栋高层住宅，清一色大平层户型。由于不设房地联动价，业内普遍预估售价将突破20万/㎡。

另外一幅溢价率40%地块，为宸嘉发展竞得的徐汇龙华地块，成交总价43.824亿元，楼板价12.6万元/平方米。虽然地段和地价略逊于徐汇滨江地王，但7000元/㎡装标已经突破历史，预期保本售价也将达到18万/㎡。

另外比较受关注的新杨思板块。华润&越秀&中能建以74426元/㎡楼板价拿下20B-12地块，溢价率40.37%，是土拍恢复价高者得后溢价率最高的宅地。而旁边的新杨思上园整盘均价不过9.9万/㎡。在今年首轮土拍中，华润&越秀联合体再度落子新杨思，楼板价上涨至74695元/㎡，溢价率33.38%。

如果说第一次拿地是在给新杨思上园作嫁衣，那后一次拿地，刷新自己创造的楼板价纪录，更是在托举整个新杨思板块。

虹口瑞虹地块同样有意思，现场竞价环节主要围绕在中海、招商绿城、金茂联合体之间展开，三家势在必得。经过184轮拉锯竞价，最终金茂&新加坡庆隆联合体在中止价之前成功拿下该地块，成交总价89.6435亿元，溢价率38.21%，楼板价约117474元/㎡。

细看其他竞拍房企，在市区都有项目，报名参拍的心态自然是能拿到地当然最好，如果拿不到去抬价也是不错的选择。比如华润去年11月拿下的虹口内环地块，楼板价9.3万/㎡，远低于瑞虹地块，未来入市压力将大为减轻。

最终，金茂联合体用近90亿承担了所有，拿到了抢滩内环的筹码，当然也是所有人喜闻乐见的结果。

而一个月后，上海第三批次土拍将打响，4幅宅地，总起价约113.3亿元。其中静安大宁、浦东北蔡有望锁定板块内新的地王。

不难看出，目前拍地以少量多次的节奏推进，并且每次都不乏一些热门板块压箱底优质地块，以此提升房企拿地积极性和市场热度。

02

一场解套大战：没有最高，只有更高

地价没有最高，只有更高。

这不，上海静安寺商圈“悄悄”出了一个单价地王！

2月25日，静安区两宗地块成功以协议方式出让，成交总价5.6171亿元，竞得人为隶属于静安国资委的上海静投置新城市更新建设有限公司。

其中一幅风貌住宅地块成交总价约4.87亿元，楼板价约16.23万/㎡，创下本市协议出让地块楼板价新高；同时远远超过绿城徐汇滨江的13.1万/㎡，问鼎上海新的“单价地王”。

该地块非常迷你，出让面积仅2084㎡，容积率1.44，限高12米，未来预计会打造为三层风貌别墅。有业内人士表示，鉴于地块本身如此优越的地段位置及其供应稀缺性，该地块别墅价格预期大概率会超过25万/㎡，甚至有望冲击上海房价天花板。

经济学家凯恩斯提出的“博傻理论”认为，投资者愿意花高价购买资产，是因为他们预期会有一个更大的“笨蛋”愿意以更高的价格接手。这一理论在土地市场中同样适用。地价的上涨，本质上是开发商对未来房价的乐观预期，但这一预期能否实现，仍然存在不确定性。

比如上一轮地价快速上涨时期是2015—2016年，最终的顶峰出现在2016年夏天，融信楼板价超10万每平拿下静安中兴路宅地，此后被套牢多年。而且口罩事件又让房价跌跌不休，上涨的红利快速打回原形。

但这一轮地价顶峰出现在何时尚不可知，随之而来的房价上涨压力，购房者能否买单也将持续考验开发商的耐力。

伴随地价飙升，未来房价也将不可避免水涨船高。那谁来买单呢？

显然，这些单价10万+、总价动辄上千万的豪宅，与普通家庭没什么直接关系。

数据显示，2024年上海整个新房市场单价10万元/㎡+项目一共成交了9588套，总价3000万元以上豪宅累计成交约2600套，已经消耗了不少购买力。

对于今年而言，设置联动价的项目越卖越少，即使有这些新晋地王“抬轿子”，众多新项目能否比去年更好地消化，短期是有一定担忧，对于房企营销提出了更高的挑战。

03

狂热与理性的十字路口

申度君认为，土地价格的市场化，无疑是推动房价市场化的重要一步。然而，市场化并不意味着没有风险。地价的快速上涨，虽然能在短期内提振市场，但也可能带来房价泡沫的风险。因此，如何在支持市场发展的同时，防范市场风险，成为政策制定者和市场参与者需要共同面对的挑战。

对于房企而言，地王的频现既是机遇，也是挑战。如何在高价拿地的同时，确保项目的盈利能力和市场竞争力，成为房企需要思考的问题。对于购房者而言，如何在房价上涨的背景下，理性购房，避免成为“博傻理论”中的“最大笨蛋”，同样需要谨慎对待。

申度君认为，上海楼市的“地王盛宴”，是政策红利、资本博弈与稀缺性崇拜的共振结果。然而，当核心区房价冲上30万/㎡，市场已站在狂热与理性的十字路口，机遇与风险隐藏其中。在未来的发展中，如何在市场化与风险之间找到平衡，将成为上海楼市健康发展的关键。