长沙发布物业收费新规，空置房实行阶梯式优惠

对于空置房该怎么收物业费的问题，多个城市开始细化政策，给予空置房物业费一定优惠。

2月28日，长沙市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的通知》（下称《通知》）。《通知》自2025年3月1日起施行，有效期五年。

《通知》指出，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠，即：业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90％缴纳物业服务费用。

《通知》所称空置房，是指建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅；或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。

根据公开信息，此前长沙对空置房也有相应的优惠。2022年5月，湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局曾联合印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知，其中第十五条第（五）款的规定，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。

同年6月，长沙市发改委、住建局、市场监督管理局发布关于贯彻实施《湖南省物业服务收费管理办法》并解读，参考以往长沙空置房折扣情况，明确了空置房按收费标准的90%收取。

值得一提的是，近期，针对空置房该不该交物业费的讨论愈发激烈，争议焦点主要集中在服务与费用的对等性上。从业主的角度而言，房屋长期空置，并未实际享受到如日常保洁、设备维护等服务，全额缴纳物业费似乎有失公平。而物业公司则认为，即便房屋空置，他们依然需要为整个小区提供公共区域的安保、绿化养护、设施设备的维护等服务，这些服务成本并不会因为个别房屋空置而减少。

而从公开的法律案例来看，部分空置房业主以未真正入住、未直接享受物业服务为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费而被起诉的结果来看，法院审理认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不予支持。

对于上述情况，当前，不少城市已在探索空置房物业费优惠的政策。除了上述提及的湖南长沙等地，江苏省镇江市规定，业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置6个月以上的住房，可申请享受物业费七折优惠 。在甘肃兰州，长期空置的房屋也按照申请后按70%缴纳物业费。去年，甘肃兰州新区还提出，降低住宅持有成本，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，经物业服务人登记确认后，其物业费按收费标准的50%收取。青岛于2024年2月1日对物业服务收费管理的实施细则进行了细化。新的实施细则就是连续空置6个月以上的房屋，业主可以书面告知物业服务企业，双方共同确认后，从空置之日起，物业公共服务费也包含电梯运行费按照六折来收取。

对于空置的房屋该怎么收物业费的问题，北京航空航天大学法学院副教授赵精武在央广网报道中提及，需要考量三个方面的因素。第一，民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不用接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。所以，空置房的物业费只可能是部分减免，而不可能是全部减免。第二，小区绿化等公共区域的服务，客观上不存在单独面向个别业主服务的可能性，并且这些区域的服务也占据较大比例，故而空置房的物业费减免范围不应当过多。第三，不去考虑各种事件因素，直接讨论减免物业费在现行的立法框架里可能缺乏法律依据。

赵精武表示，空置房物业费减免的前提条件之一正是需要业主能够提供充足的证明材料，证明在某一段时间房子确实没有人居住，但实践中，业主如何举证“空置”，还有待司法机关予以进一步明确。在法理层面，空置房物业费减免确有其合理之处，这也是合同关系中权利义务对等的表现之一。但实践比理论预想复杂得多，如果一个小区入住率低，过高的物业费减免不仅可能导致物业公司难以维系，也可能导致相应的物业服务质量有所下降。因此，眼下更需要解决的是如何认定“空置房”以及空置房物业费减免的实施细则，需要综合考量小区整体的业主入住率、物业公司的运营状况、小区所在地段、先前签订的物业服务合同等多个要素。建议在未来通过修订《物业管理条例》或者出台更为具体的实施细则，明确物业费减免标准，平衡业主和物业公司的利益诉求。