越秀华东步伐 上海双项目同开揽金92亿元

观点网 2月26日，越秀地产在上海布局的越秀·苏河·和樾府和越秀·静安天玥两个楼盘同时开盘，并于开盘当日全部售罄，总销售额达到92亿。

据了解，越秀·苏河·和樾府和越秀·静安天玥作为均价超10万的改善项目，年初开盘即售罄的销售结果反应出当下上海对于改善型住宅项目的强烈需求，也实现了越秀最初来到上海想要在上海独立开发项目的目标。

在将布局放眼全国后，越秀开始频繁在上海土拍现场亮相，以寻求将在上海独立开发项目的想法演变成事实。

起初，越秀和多数初入上海的房企一样，主要以合作开发的方式来操作上海的项目，以便抵御风险，以及实现从0到1的深耕策略。

据统计，从2021年开始至今，越秀从合作拿地开始，到自己独立操盘，在上海一共布局了12个项目，其中合作开发项目占到8个，独立开发的四个项目中就包括越秀·苏河·和樾府和越秀·静安天玥。

在进入上海的前两年，越秀分别与仁恒置地、保利发展合作开发了天樾园和、和樾天汇、嘉悦云上三个项目，初步在上海站住了脚跟，于是在2023年越秀开始尝试在上海独自拿地开发项目。

2023年4月18日，越秀以7.24 亿元竞得静安区中兴社区C070202单元306-04地块，成交楼面价6.79万元/平方米、溢价率7.54%，案名越秀静安悦，首次开盘时项目均价为12.1 万/㎡，共推出80套房源，开盘售罄。随后越秀在上海独立操盘的第二个项目便是今天第四次开盘的越秀·苏河·和樾府。

越秀·苏河·和樾府虽然是位于上海普陀区北新泾，但地块是位于苏州河两岸。根据上海的土地规划，苏河两岸的一线滨水住宅用地总共只规划了64幅，其中62幅是已经建成的现状小区。和樾府便是仅存的在建项目之一。因此在地理位置极度稀缺的加成下，自去年3月入市至今年2月四批次收官加推，和樾府认购率分别达到280%、270%、338%、272%，实现四开四罄，全盘销售69亿元。

相较热度颇高的苏河和樾府，越秀静安天玥的地理优势并不算突出。虽然板块不属于老静安范围，但房地联动价达到11.9万元/平方米，处于中山北路平均水平线上。

2024年4月16日，越秀以15.97亿元获得静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，折合楼板价7.82万元/平方米。该地块位于内环高架路内，周边教育、交通配套十分完善，但商业配套方面比较弱势。

在静安天玥和杨浦天玥两个独立操盘项目之后，越秀又连续4个项目与其他企业合作开发项目，越秀希望能够通过合作拓展更多的上海区域。例如越秀与华润合作连续刷新杨思板块地王记录，开拓浦东市场。

2024年7批次土拍中由华润置地加上越秀、中能建三方联合体，以78.97亿元的价格竞得新杨思板块的Z000602单元20B-12 地块，刷新杨思板块记录。随后在2025年蛇年首拍中，越秀与华润再次合作以总价50.90亿元竞得Z000602单元20Ea-01地块，楼面价74695元/平方米，再度刷新杨思板块地价记录。

再看越秀在华东方面布局，据越秀地产2023年年报显示，华东地区销售占比26.3%超过四分之一，是除大本营大湾区以外，全国化布局的重要区域。目前，越秀华东已入驻上海、杭州、苏州（含太仓）、南京、宁波、嘉兴、南通华东7座城市。

越秀2024年在上海的全口径销售额为61亿，而杭州在2024年销售额是214亿，是南京30.22亿多。而越秀2024年在上海拿地投资金额位居排行榜第四名，权益金额达72.61亿，使得土地投入超出了销售产出。

实际上，越秀华东区域的业绩表现并不从出色。据统计，2022年越秀华东地区销售收入429.5亿元，2023年降至373.8亿元，而那两年越秀地产销售额是上涨，华东区域销售趋势却是背道而驰。到2024年，上海销售额更是跌到只有61亿，华东三大核心城市只录得305亿销售。

越秀·苏河·和樾府和越秀·静安天玥两个楼盘同时开盘售罄，给市场的感觉是上海楼市要回暖了，实际上从国家统计局披露的数据，上海的新盘楼市确实出现了上涨。

根据国家统计局2月19日公布的70城房价指数数据， 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%；而上海逆势上涨5.6%成为一线城市中唯一新建商品住宅销售价格同比上涨的城市。

上海新建商品住宅销售价格的上涨一方面是由于1月入市的楼盘多为高品质的上海核心区域项目，其本身价格就比较高。例如1月开盘的上海壹号院二批次，当日销售额达66亿元，楼盘均价为17.8万。

2月开盘的项目中还有浦东保利世博天悦延续了上海一月一豪宅的规律，项目均价也达到了16万。2月27日又有两个改善型项目开启认购，分别是绿城中国的沁香园和北京城建的国誉府；3月份还有重磅级的金陵华府等待入市。

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