配售型保障房如何定价？珠海：按保本微利定价

南方财经全媒体记者冯玉怡 珠海报道

2月26日，珠海市发布关于公开征求《珠海市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）意见的通知。该征求意见稿涵盖配售价格、面积标准、配售管理和封闭管理等内容。

所谓配售型保障性住房是指政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，采取市场化方式运营，实施封闭管理，面向本市住房困难的工薪收入群体和引进人才等群体配售的政策性住房。

配售价格方面，征求意见稿提出配售型保障性住房按保本微利的原则进行定价，并严格按照公布的基准定价和销售单价开展配售。在基准定价的基础上，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不得超过±10%。每个项目的基准定价应在申购开始前向社会公布，原则上1年内不得调整。

配售型保障房的定价是一个复杂而关键的环节，此次征求意见稿并未对配售房的基准定价作明确要求。对集中新建项目提出应在综合考虑综合成本的基础上，按照同地段同品质普通商品住房市场评估价格的一定比例确定，但具体的比例数值尚未明确。对存量筹集类项目的基准定价应在综合考虑房源收购费用、投资利息等成本和开发利润的基础上确定。

关于房源筹集方式，大致分为集中新建、存量筹集两种类型。在集中新建方面，主要渠道包括新增供应国有建设用地建设、利用依法收回的已批未建土地建设、利用城中村改造、城市更新、危旧房改造等项目开发建设；在存量筹集方面，主要渠道包括转用存量闲置政策性住房、收购并转用已建成未出售商品住房、收购转用企业自持住房。

目前，珠海已经开工新建两个配售型保障性住房项目，建成后可提供房源约590套。其中，香洲区卫康路地块项目用地面积为9983平方米，建筑面积约2.99万平方米，建成后将提供326套住房；高新区香山路地块项目用地面积为8077平方米，建筑面积约2.42万平方米，建成后将提供264套住房，预计2026年—2027年建成配售。除了新建，上一年以华发集团为代表的珠海国资已启动规模颇大的存量房收购动作。

在户型设计方面，集中新建项目要求以90平方米及以下的中小户型为主，原则上不超120平方米，与市场化商品住房瞄准改善性住房需求的设计导向进行区分，减少配售型保障性住房入市对商品住房市场的影响。

为让更多人申请到配售型保障房，征求意见稿提出拟建设全市统一的配售型保障性住房轮候库信息管理系统，将符合资格条件的申请对象纳入配售型保障性住房轮候库管理。申请对象可以单身居民或家庭名义申请配售型保障性住房，个人或一个家庭只能申请购买一套配售型保障性住房。

业内人士认为，今年以来珠海加大运用专项债券等政策工具收回收购闲置存量用地的力度，推动收购已建成的存量商品住房用作保障性住房等多渠道扩大供给，2025年将进入阶段性供应高峰。