陕西
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【房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】
2024年11月15日，绿城底价获取四章地块，据说是绿城想要拿海棠五章六章，就要捆绑这块小的地块，位置比海棠三章稍差一点。海棠三章23年9月份开盘，一年多的时间卖掉了2000户左右，整个板块的流速是相当大的，这对项目比较有利。
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西安是绿城深耕的城市，23年在高新区拿了三块地，海棠三章，目前已经基本售罄，取得了成功。这个项目，是绿城在高新区的第四块土地，也叫海棠四章。
下图是绿城在西安的项目
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项目在高新区软东，临近西三环，距离海棠三章有一点距离。下图是绿城在高新区的布局，12月底，五章也拿地了，后面再分析。
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附近在售新盘比较多，不完全的统计，仅附近几个项目有3000户左右在售，板块供应充足。
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附近的楼盘大多是三代产品，品牌开发商是只有保利天瓉，距离项目800多米，24年7月开盘，销售良好，整盘网签比例62％，天瓉的户型是195以上的大面积产品，和本项目不是同面积产品，不大具有参考性。绿城熙海棠产品是105-140面积段。
附近楼盘情况统计，部分三代产品是小开发商做的，销售比较慢。
更大范围内的品牌开发商新开盘项目情况：1、保利合著，属于沣东，不属于高新区，学区差一些，距离绿城熙海棠2.5公里，紧邻保利天汇，售价低比保利天汇低5000，12月底首开去化88％，大约去化160套。2、24年6月开盘的软西中海云水观园，距离绿城熙海棠2.1公里，目前网签66％左右。通过抖音，小红书看，项目还在卖。西安高新区的热度已经有点下降，不再是23年摇号状态，但是需求还是比较旺盛的。毕竟高新区的GDP在西安很高，产业好，学区好。
我预计熙海棠产品定价会略低于海棠一章2.2万的定价，预计定价在2.1万左右。车位测算按照6万一个。
绿城熙海棠立面，四代产品，大露台赠送。
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从户型图可能看出，露台错落，赠送比例高，尤其是135和140产品，赠送露台很大，得房率相比三代产品，有比较大优势。
操盘效率预测：预计绿城拿地四个月左右开盘（2024年4月），6月份能卖掉一半房，8月份现金流回正。下图是十天前的施工进度，还是很快的。
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项目利润测算过程：
规划指标：预计住宅建筑面积66100平米，540户。可售车位约578个，每户车位1.07个，因为西安出台了车位新规，车位不用配置那么多了，这是很有利的，前几年，西安的车位配比太高了，以前车位很难卖。
土地款加契税7.6亿，契税按照3％。建造成本合计4.7亿，考虑项目露台很大，成本高一些，地上住宅按照毛坯0.55万/平米，地下车库按照0.42万/平米考虑。
预计总货值14.8亿，住宅货值13.9亿，住宅毛坯单价2.1万；沿街商业0.6亿，商业是一层布局，预计单价3万/平米；车位货值0.35亿，每个车位6万。
操盘效率预测：预计拿地后4个月开盘，8个月可以现金流回正，营销+管理费用取3.5％，开发贷使用时间很短，几乎忽略，开发贷利息583万，三费合计0.58亿。
增值税+附加税为0.23亿，土增税0亿。
住宅可售楼面价1.12万，住宅售价2.1万，差价0.98万，差价比较大。全投资口径净利润1.25亿，利润率8.46％。
土地款计息口径净利润测算：按照项目8个月现金流回正，净利润1.09亿，利润率7.64％，项目货地比2.01，IRR23％。
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