四年未住仍全额缴纳物业费要求减免合理吗？记者调查来了！

近日，“多城宣布空置房可以少缴物业费”的话题登上知乎平台热搜，引发了一些空置房业主的强烈反响。大连市民江先生看到话题内容后，心里泛起了涟漪。他在金普新区有一套四年未住的房子，但每年仍然全额缴纳物业费，“不知道大连有没有空置房少缴物业费的政策？”空置房全额缴纳物业费是否合理？行业内各方的观点是怎样的？带着诸多疑问，记者展开了调查。

新闻背景

多地出台空置房物业费打折规定

近日，江苏省镇江市出台新规，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多交70%。记者从镇江市人民政府官网看到相关报道，报道称物业服务是房地产市场的重要配套政策，修订完善符合该市实际的物业服务收费政策，是落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”的具体措施，对促进该市房地产市场平稳发展具有积极意义。

记者了解到，镇江并非第一个给空置房物业费打折的城市，近几年来，已经有不少城市出台过类似举措。2024年6月，甘肃省兰州新区推出房地产新政，其中提到，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

2024年2月1日起，青岛也开始实施物业费新规，住宅连续空置6个月（含）以上的，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%缴纳。

记者梳理发现，目前全国已有10多个城市空置房物业费可以打折，包括无锡、扬州、襄阳、长沙、石家庄、烟台、常州等。

各方表态

空置房业主

全额缴纳物业费不合理

大连市民江先生在金普新区阳光丽景小区有一套房子，这套房子他是在2013年前后买的，之后他和妻子一直住在这里。2020年，江先生住在市内的父亲去世，为了照顾母亲，于是他搬到市内和母亲一起住，而他家的房子便空了下来。

江先生这套房子每年的物业费为1600多元，尽管房子一直没人住，但他每年都按时缴纳物业费。前一段时间，他和妻子通过网上的报道，发现一些城市先后出台空置房物业费可以打折的规定后，江先生和妻子心里感觉不是很平衡。“我家房子空了好几年了，每年仍然全额缴纳物业费，感觉不是太合理。”江先生目前没有和小区物业沟通，他希望本报能够帮忙了解一下，大连是否有相关政策，“咱得讲理，房子尽管不住，但物业费一点不交肯定不对，但能否也和外地一样，进行适当地减免？”

大连的情况呢？记者从物业行业主管部门获悉，目前我市并没有空置房物业费减免政策，也就是说，大连空置房仍需按照规定全额缴纳物业费。

从业人员

空置房也应缴纳物业费

现实生活中，有业主认为：“房子一直空着，我都没有享受物业服务，凭什么还要缴纳物业费？”对于这种说法，记者采访了从事物业行业多年的刘经理。他表示《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

而物业费的用途，主要包括小区公共设施的维修养护、安全管理、环境卫生维护等。根据相关规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业管理企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

如果业主已办理了房子接收手续，即使没有装修入住，仍需要缴纳物业费，因为小区的电梯需要运行，公共绿化需要维护，安保人员需要值班，保洁人员需要打扫卫生……这些服务不会因为业主没有入住就能取消。因此只要房子从开发商手中交到了购房者手中，不管房子是否空置，物业公司都需要履行合同约定的服务内容，业主也需要缴纳物业费。

深度剖析

“减免”呼声渐高需平衡权利和义务

近年来，我市一些空置房业主呼吁出台物业费减免政策。比如，此前有市民反映其在金普新区三十里堡街道某小区买了一套房子，几年来小区入住率极低，周边配套设施跟不上，房屋一直处于空置状态，因此希望相关部门能够出台此类政策。去年1月，辽宁省住房和城乡建设厅答复，目前我省物业管理条例尚无空置房物业费减免的规定。

2023年1月，在辽宁省十四届人大一次会议上，有人大代表提出《关于对空置房物业费实施优惠政策的建议》。同年5月，辽宁省住房和城乡建设厅予以答复：《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

建设单位也是业主，既然未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。那么，已经交付给业主的空置房也应当全额缴纳物业费。

依据上述法律、法规的规定，支付物业费是业主的法定义务之一，也是合同约定义务，已经交付给业主的空置房全额缴纳物业费的法律依据是明确的。

对于空置房屋的业主，确实并未实际享受到保洁、电梯运行等服务，要求该部分业主缴纳全额的物业费，的确有不合理之处。但这部分费用占整个物业服务费用比重很小，物业服务企业提供的服务均是公共服务，不会因部分业主未入住而减少人员投入、减少服务。

《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不承担义务。

根据以上规定，空置房业主没有入住，等于放弃了部分权利，但仍要履行义务。并且，实际工作中何为空置难以界定。因此，给予空置房业主减免部分物业费法律依据不足，行政部门也没有权力对空置房物业费减免幅度进行硬性规定。

■律师观点

空置房物业费是否减免要看物业服务合同约定

对此，全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师表示，依照《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。由此可见，物业费是用于维修、养护、清洁、绿化小区公共设施等方面的费用，而并非是为单一业主的家庭服务。

法律规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务主要是针对小区公共部分，所以法律规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。因此，物业收取业主的物业费是依据开发商交付房屋、物业提供服务为前提条件。业主在收取房屋钥匙后，无论房屋是否有人居住，都有义务按照合同规定支付物业费，主要是基于物业费是保障小区正常运营和维护公共设施的必要条件。

王金海律师说，由于小区的物业服务费是公共性服务收费，包括公共设备、设施的维护与保养，安全保障、绿化清洁等，即使业主未入住，也应该缴纳物业费，否则，会损害小区其他业主的利益。关于空置房屋的物业费是否应当减免，法律并没有明确规定，业主委员会可以与物业公司在物业服务合同中进行特别约定。例如，对于未实际入住长达半年以上的业主，可以按一定比例缴纳物业服务费，物业公司可以参考当地政策性文件，给予空置房物业费相应的折扣。但此额外条款必须写入物业服务合同中，作为补充条款，由双方遵守。

半岛晨报、39度视频首席记者佟亮