公租房ABS项目获反馈 城更REITs项目之后的金隅减负计划

观点网 2月25日消息，由北京金隅国际供应链服务有限公司作为原始权益人的“平安-金隅山樾嘉园公租房资产支持专项计划”在上交所获得受理，项目拟发行金额16.57亿元。

天眼查信息显示，北京金隅国际供应链服务有限公司成立于2022年4月12日，由北京金隅新型建材产业化集团有限公司持股100%，后者为北京金隅集团股份有限公司的全资子公司。

金隅集团的主营业务为新型绿色建材板块、地产开发及运营板块，后者主要涉及地产开发和物业运营，公租房等相关业务并未占据该公司过多的宣传资源。

工业用地变身

至于最新事件中的金隅山樾嘉园公租房项目，从有限信息来看，其也被称作“西砂公租房”，位于海淀区田村山南路35号，住宅房源总数5000套，是海淀区房源数量最多的单体公租房项目。该项目于2018年迎来首批租户入住。

但值得注意的是，在北京住房和城乡建设委员会网站上，“山樾嘉园”项目名称下还取得了七张预售证，发证时间最早是在2019年6月3日，最晚是2022年9月29日。

商业客查询发现，山樾嘉园所属位置是原海淀区田村山西郊砂石厂西地块，原用地性质是工业用地，土地使用权人是金隅集团名下的北京西砂资产经营有限公司。

与近年出售商品住宅用地时要求配建保障房不同，该地块由工业用地性质调整为居住用地后，以保障性住房用地为主，商品房及公建为配建，也因此商品房占比更轻。据悉，地块内共建设24栋住宅，总计5702户，其中公租房5000户，商品房702户。

事实上，金隅集团也是北京市较早开发保障性住房的企业之一。2011年4月，金隅管理层在业绩会上曾指出，2010年保障性住房预售面积增加逾6倍至56.9万方米，占总体房地产开发收入比重32%。

彼时，金隅主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设，对于公租房的涉及相对较弱。而金隅建设保障房的其中一个重要优势在于，将自有工业用地转性开发。

该公司认为，“除去多年开发经验之外，通过将工业用地转化为保障性住房开发用地，可使得公司享有一级开发的利润，且资金成本亦较低，导致公司在保障性住房开发上的收益率能保持20%以上，远远高于一般开发商。

截至2024年三季度，金隅集团在京约有700万平方米的工业用地，随着北京的发展，可能部分土地会转化为其他用途，可用于建设保障性住房。

此外，虽然金隅的两项主业都有关大众印象中的“排碳大户”，但在节能减碳的发展需求下，金隅集团也在探索绿色道路。

据了解，金隅山樾嘉园公租房项目建设过程中积极践行绿色低碳发展理念，是北京市首批超低能耗示范项目、北京市首个小户型公租房超低能耗示范项目。

金隅减负

除了最新获得反馈的“平安-金隅山樾嘉园公租房资产支持专项计划”之外，金隅集团此前也有一些资产支持专项计划项目的相关尝试。例如在2018年1月获得通过的“中国中投证券-金隅股份腾达大厦资产支持专项计划”。

这两个项目均涉及具体资产，于金隅而言，都能够帮助实现盘活存量资产，加速资金周转，拓宽融资渠道，降低融资成本。

就在近期，华夏金隅智造工场REIT也获批发行上市，在2月26日迎来首个交易日。

这是首单城市更新项目，原始权益人是金隅集团，底层资产是位于北京市海淀区西三旗的金隅智造工场产权一期项目，包括多处楼宇及智能AI制造工厂和研发设施。底层资产由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。

金隅集团于去年3月，向中国证监会和上海证券交易所正式提交申请材料，开展金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金公募REITs申报发行工作。

项目的成功发行，为城市更新项目的持续推进提供了有力的资金支持，也为其他城市更新项目对接资本市场提供了可借鉴的模式。

更为重要的是，对于原始权益人金隅集团来说，通过将城市更新项目资产证券化，实现了资产的盘活和资金的回笼。

事实上，金隅集团近年的业绩表现并不算太理想。以拿地情况来看，2023年，金隅集团在公开市场共计获得三宗地块，总土地面积为8.38万平方米，计容建筑面积为16.19万平方米，土地金额为44.57亿元。其中一处位于唐山，为该公司自有用地，另外两处分别位于苏州、上海，用于开发住宅项目。

分化的楼市下，长三角确实热度突出，金隅也难免寻求市场突破。2023年11月29日竞得的苏州地块，不仅是苏州首个不限价地块，也是是金隅首次在当地落子。金隅摘地后，联合保利置业共同开发，案名“紫金·翡丽甲第”，已在去年9月29日开盘。

上海地块是在12月5日竞得，位于普陀区桃浦科技智慧城，拟建6幢15-17F住宅产品，有望在年内入市。

2024年，金隅集团拿地数量有减少，仅通过公开挂牌竞买的方式竞得两处土地。

一是北京市朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块R2二类居住用地、1303-687地块A334托幼用地，地上计容建筑面积12.6万平方米，土地价款63.8亿元；

二是北京市丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块R2二类居住用地，地上计容建筑面积5.4万平方米，土地价款27亿元。经内部测算，项目回报率在合理水平，预计在4%左右。

从土地市场上的表现来看，金隅集团并未显得捉襟见肘。

但从前不久发布的2024年度业绩预亏公告来看，经财务部门初步测算，金隅集团预计2024年度实现归属于上市公司股东的净利润为-30000—-60000万元之间，与上年同期相比，将出现亏损；预计2024年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-280000—-310000万元之间。

虽然一方面是房地产市场目前仍处于深度调整期，房地产项目销售价格不及预期，项目毛利率有所下降，一定程度上影响了房地产业务经营利润。金隅集团的另一项主营业务也不乐观。

金隅集团表示，报告期内，水泥行业产能过剩，公司受整体市场需求偏弱、竞争加剧影响，水泥和熟料年均售价、销量均同比降低。公司通过采取多种降本增效措施，持续推进精益运营管理，公司水泥业务经营利润同比有所改善。

然而面对由更为宏观的市场变化带来的业务营收变化，这些调整或许难有太大影响力。金隅在向绿色低碳转型过程中的实质性积累，也得以在此时发挥作用。

例如在融资方面，去年4月，金隅集团披露2024年面向专业投资者公开发行科技创新可续期公司债券（第一期）发行结果公告。该期债券简称“金隅KY06”，发行规模为15亿元，期限3+N年。凭借2.49%的票面利率，“金隅KY06”成为北京地区（含央企）同期限信用债券历史最低利率水平。

“平安-金隅山樾嘉园公租房资产支持专项计划”若获批成功发行，也将助力金隅集团实现将更多类型的存量资产盘活，进一步拓宽融资渠道、降低融资成本，并最终优化财务报表，实现减负目标。而金隅集团未来或许将继续在资产证券化上进行更多尝试。

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