金地，杀回来了

2001年，凌克带领金地成为首批房地产上市企业之一。

凌克提出“科学筑家”理念，推动这家93股改的企业从深圳走向全国，形成“招保万金”四大龙头格局。

2010年，他提出“一体两翼”战略，拓展商业地产和房地产金融，并布局海外市场。2016年，金地销售额突破千亿。

高速扩张和下行周期，让金地一度在ICU徘徊。

2024年，金地的债务规模突破2200亿元大关，资产负债率维持在60.8%左右。

这场危机的根源在于2016-2020年的激进扩张：

金地通过“小股操盘+合联营模式”撬动千亿规模，发展迅猛。这个模式在市场上行周期没有问题，一旦遭遇市场下行，这些沉淀在合作项目中的资金成为坏账黑洞。

尽管债务高起，但金地并没有到危机时刻，因为金地的土储中，大部分处于核心资产：75%集中在一二线城市。

销售断崖，是金地最大的问题。

2024年，金地签约金额同比暴跌55.39%，全年仅完成685亿元销售额，相当于2019年水平的40%。

在克而瑞的销售榜上，排名14，同行的衬托，没让金地完全掉队。

但这个销售背后，是金地给出的56-79亿的净亏损。销售规模腰斩、负毛利销售、资产减值，都是金地面临的问题。

早在2024年上半年的时候，市场普遍对金地表现出的担忧，账上227亿元货币资金与387.6亿元一年内到期的债务形成了悬殊对比。

谁也没想到，金地偿付了200亿的公开债。

卖掉了西安旧改项目，退出绍兴都会云上股权，随行就市的销售去化，股东支持等等。

直到2月21日，金地集团完成17亿中期票据的兑付，这意味着年内到期公开债仅剩5.59亿，分别是4月3日到期的5亿，以及10月12日到期的0.59亿。

在这之前的1月21日，金地以1.86亿的价格在杭州临平拿下一宗宅地，溢价率31%。2月20日，金地联合体以8.1亿的价格拿下上海松江地块，溢价率13.98%。

短短1个月内，长三角两大核心城市重回牌桌，并完成17亿中期票据兑付，标志这这家37岁老牌房企，重启投资。

金地，杀回来了。

2023年10月，凌克因身体原因辞去公司职务，由黄俊灿接任。

我以为金地要翻篇了。

多年来，金地一直隐藏在小股投资的背后，维持“招保万金”的体面。随着第一代管理层退席，金地似乎迎来了洗尽铅华的真面目。

一半是泥潭，一半是勇气。

短期债务警报的解除，证明了金地上岸的底气，但还不是万能药。

我一直强调，只要地产销售持续低迷，国内资产价值没能进一步推高，国内任何一家开发商都无法自我修复资产负债表。

销售没有回暖的地产，满地都是炸药包。

重回土拍市场，本质上是一张赌桌下来，上了另外一张赌桌。

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