北京买房：理清思路，购房建议1456

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我现在住的是紫竹院的老破小，60平值500多万吧，看了朝阳CBD的老公寓感觉很宜居，但看您说升值慢又有些犹豫，请问能不能投资？

如果能的话我准备明年孩子高考之后就置换，主要是为了自住，我在崇文门工作，升值方面其实不强求，只要能略超大盘或不落后即可。请尽快回复。

A：

1、投资房产有两种获利模式，一种是赚升值的钱，另一种是赚租金，二者一般不可兼得，因为不是同一个市场。

那老公寓既然是升值相对慢，换来的就是居住的性价比高，租金也相对高。朝阳的平均租售比是600多，年回报率就是1.5-2%左右。而老公寓一般都是在600以下，500的不算少，年回报率能达到2%或更多。所以这就看自己重视什么了，投资升值方面就普通，投资租金回报就合适。

2、略超大盘或不落后“即可”，要求不低了。不落后有可能，在某些阶段能做到和大盘同步，但超过是可能性不大的，而且时间长了的话大概率还是略有落后。现在这些公寓的价格就不高了，跟周边老破小差不多，而前些年是超出老房30-40%的。

3、总之看自己重视哪方面吧，甘蔗不能两头甜，总得有些取舍。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在***工作，北京人，房子离归对方了，单身带娃。目前刚搬入公租房，感觉不是长久之计，福利房也遥遥无期，所以还是需要买房的。只是资金太少，总计150万上下，二套资格。

目前能看上的只有共有产权房，通州和房山的交通都还勉强接受。但问过同事朋友都不太支持，说是不升值，所以我在犹豫，请问您什么看法？

A：

1、我的看法，房子是用来住的，然后才好谈到什么升值，都是副产品了。如果确定是为了自住那就买共产房吧，别太纠结什么投资升值一类的了。

2、150万，二套资格，那最多能买到250万之内的，60万公积金加一些商贷。这个价位买商品房是不容易，基本也都是郊区才能买到，比较远的地段，市区附近都是很小很老的了，还未必好贷款。

3、共产房的优势就是自住划算，较少的钱买到新房。劣势就是投资性弱，甚至没什么投资性。因为地段儿、质量和性质的原因，大概率升值会比其他房子慢点儿。然后流动性也弱，出手时必须经过批准，以核准价卖给同样具备资格的家庭。不过既然有过房子，那还得看能否申请到共产房的购买资格了，一般是需要没有在京购房记录的。但我也不太清楚标准，上网查一下吧。

4、其他性质的房子就得是比较远的地方了，通州和房山都有200多万的，先在网上大致看看，然后让当地中介给匹配房源。看看是否合适吧，都比较远。

仅供参考。

三

Q:

请问，我来北京8年了，来的时候正好是积分落户，本来以为赶上了，但到今年也没多少分，因为没买房。但如果买房由于只能买在城六区之外，除了自住之外其他的都无法兼顾，尤其是我家孩子三岁了，教育方面弱点。

所以一直在考虑，感觉买了房也帮助不大，加分之后也要等很多年，还不能兼顾学校，那买这房的意义还大吗？或者说如果是首付150万左右，您觉得买在哪里能兼顾一些，总价在300万左右的。

A：

1、如果要兼顾那就是首选亦庄和通州了，其他的至少是学校方面不占优。比如亦庄核心区的贵园就有300万左右的小两居，基本算兼顾。但您毕竟还不是京籍，所以就算买房了也只能说是增加对口入学的概率，不敢保证肯定能入学。

2、至于其他的意义我就不懂了，积分落户方面还是问懂行的吧。

3、另外亦庄的是有部分学区溢价的，不算高，但如果没有进入对口校的话有些吃亏，考虑好。

仅供参考。

Q:

我看过亦庄的了，贵园的都是老小区回迁房了，各项条件都不怎么样，300万买这种房子有意义吗？通州的我也看了，比亦庄还贵，而且您也说溢价更高，叠加了商务区的透支价值。那也就是说性价比更低是吧？再只能买个一居室，这没法住了，我等于从积分方面有可能是白费劲，学校如果不能确保的话就不值了，总感觉没意义。

A：

1、对啊，就是这种现状，300万预算在亦庄只能买到这种老小区了。如果没对口入学的话还算吃亏，因为没利用上学位的价值。通州就加个更字了，也就是溢价更高。

2、但这也没什么别的办法了，就是现状，是否有意义只能自己判断了。

仅供参考。

借这网友的话题说两句，我经常接到这种咨询，几乎都是无解的。咱也不能说他们的期望值太高，毕竟谁都想买套房做到各项兼顾。

但这现实就是这情况，预算不高的话就是选择少，谁也没辙。但很多网友就是觉得不公平呗，比如这网友就是，最后说“要买就买各项兼顾的，否则就不买了”。

我觉得这是赌气，而跟市场赌气是没任何意义的，普通人只能无奈的接受。但小伙子不愿接受吧，或者说他只接受有意义的事情，我也只能表示理解，但实在帮不上忙……

四

Q:

请问，前年我买了房山区共产权房，由于小孩不能落西城集体户，所以选择退房。我在生物医药基地上班，我爱人在望京南上班，我们考虑到退房后小孩落西城户口将来压力比较大，所以现在做出的选择是在丰台买房落户上学。

预算房屋总价350左右，看了蒲黄榆三里和定安东里两处的房子，蒲黄榆三里对应小学蒲黄榆一小，定安东里，小学为东铁营一小，两个初中都对应东铁营一中，我查了查感觉学校能接受，现在这两个房子怎么选择？我倾向于定安东里，我爱人可能倾向于蒲黄榆三里。

请问我从选择退房到放弃西城区上学到在丰台买房的考虑是否可行？有没有更好的建议？

A：

1、常规选项就是买蒲黄榆三里啊，定安东里是塔楼为主的，从投资讲排序靠后，尽量先选板楼户型好的。

2、我没明白退房和落户的关系。是不是单位有规定，买了房就得迁出集体户，孩子也就不能落西城户了？那怎么叫退房后，孩子落西城户压力大啊？退了房应该就能落西城集体户了吧？共产房就是典型的纯自住用房，没什么投资性。确定就是为了长期自住就买，还考虑升值和置换什么的不建议，不是那种产品。

3、丰台的这不算学区房，学校很普通。东铁一是完全中学，高中在丰台也很普通，从分数线来看基本是最普通的。所以这和西城的教育资源实在无法相比，差距非常的大，也就是正常上学，成绩只能看自己的努力程度了。

4、要不看看东边的方庄，十八中学区是不错的，也没什么溢价。十八中在丰台和丰台二中差不多水平，放到东西城也是中等以上。学区房以芳星园一区二区为主，但这就都是塔楼了，不是太好选户型，保值中等。

仅供参考。

五

Q:

请问，家庭持有两套住房，一套新置换位于石景山紧靠海淀西山别墅区最后一块别墅用地西山云庐，旁边有正在入驻企业的国家银行保险产业园，正在建设的太古里，一公里内马上通地铁，和周边远洋二手房挂牌价有一到两万的倒挂，和旁边新房也有一万到两万差价。

另一套房位于西城三里河三区11年的新建央产房，月坛学区，68平米精装修10层左右，手里还有七八百万理财，想考虑在高点把三里河出售。最下面一张是我们B3的成交，他说现在有套比我们小几平米的在挂1010，简装低区，我们想卖在高点尽量贴近旁边挨着的一号院的价格1200。如果可以今年高点卖掉，想去理财。

A：

1、三里河的如果确定不自住就卖掉呗，毕竟今年是入学高峰的最后一年了，溢价还算高的时候，而明年就是明确的拐点了，入学人数大幅下降。虽然月坛的学区好，但溢价部分的比例是不可能增加的，高峰期之后除非有特别的利好，否则溢价部分很可能受影响。

2、反正常规建议是如果用不上学位，那就在高峰期过去之前出手。否则挺高的溢价，居住的性价比是偏低的，租金收益率也同样偏低。还得承担保值的风险。

3、是否理财看自己，具体的价格也只有当地中介熟悉。只是单从房子的溢价部分来说，现在肯定算高点。

仅供参考。

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