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方直珑樾山位于南山区安托山北边，按严格划分来说属于西丽片区，但是与西丽中心位置留仙洞基地那些距离较远，主要享用南山华侨城和安托山一带的资源。

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01.产品分析

项目和北环大道相距大概是140米左右，噪音干扰会是一个较为严重的问题。

离得最近的地铁是深云地铁站7号线深云站，距离约135米左右，前往罗湖、福田和南山较为方便。

距离核心片区的时间，参考以下的数据：

商业圈距离/公里时间/分钟欢乐海岸8公里16分钟福田星河Cocopark11.7公里19分钟海岸城构图中心10.8公里20分钟万象天地6.6公里12分钟

门口就是龙珠大道和北环大道，从项目地千万周边的核心片区，还是比较快捷的。

被塘朗山公园的森林资源包裹，也有非常明显的自然资源优势。

家门口的这个比亚迪充电站，利弊则见仁见智了，对刚好开着车的人来说，确实很方便，但大部分买房人还是不希望自己家附近存在安全隐患。

之前周边开盘了的新盘项目就是南面靠近安托山的深铁懿府，备案均价10.75万/㎡，278套预售房源和24套现售，选房当天全部售罄。

如果说深铁懿府的热卖，蹭了安托山东部的价值，那么珑樾山的位置，要打上安托山的标签，更像是个“远房亲戚”。

项目本身怎么样，我们接着往下看。

项目占地21343.41㎡，总建面113606.92㎡，绿化率30%，容积率3.49，住宅63992㎡，商业4280㎡。

一期由1栋32层住宅+5栋4层商业+社区健康服务中心+6栋两层商业+7栋幼儿园组成。

二期有2栋24层住宅+3栋32层住宅+4栋29层住宅。

从规划来看，主要是由高层+联排墅级洋房组成。

商品房共520套，平层58-200平，复式350-500平。

需要注意的是，项目车位有635个，单和商品房对比，车位比是足够1:1的，但如果这个车位是和人才房共用的，则不足1:1。

户型分布和套数：

A户型120平套内面积89平3房2厅2卫74套A1户型120平套内面积89平3房2厅2卫93套B户型200平套内面积158平3房2厅3卫60套C户型268平套内面积215平4房2厅4卫20套D户型58平套内面积41平1房1厅112套E户型116平套内面积83平3房2厅2卫56套顶复式350~500平套内面积400平5房5卫5套

从项目方给的数据来看，120㎡做3房，74%的使用率，得房率偏低。

120㎡有横厅和竖厅两种，其中横厅户型看山，竖厅户型更靠近北环大道。

横厅户型每一层有两个房源，客厅阳台和一个次卧朝东北，主卧、另一次卧及卫生间朝西南，客餐厨一体化+大阳台，视野上更加开阔。

主卧借走隔壁次卧的一部分空间做成一个衣帽间。整体上动静分离，户型方正，视野开阔。

竖厅户型每一层有1个房源，客厅阳台、主卧以及一个次卧朝西南，一个次卧朝西北，与横厅户型相比，多出了一个朝东南的生活阳台，阳台没有那么宽阔。

西南向的次卧进门的通道空间较为浪费，主卧没有衣帽间，进门即厕所，整个户型设计没有那么通透，客厅在正中间，无法做到动静分离。这样对比下来，横厅户型从视野及户型设计上都较好。

附样板间：

方直珑樾山 项目简介

「方直珑樾山花园」有刚需上车户型，改善居住型产品，作为低密度山景豪宅，居住感非常棒，项目有望今年底或明年初入市，价格参考周边二手次新房指导价或对面深铁懿府一二期备案价，预计13-15万㎡

项目开发为方直集团，成立于1998年，2006年开始房地产开发，位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东；项目邻近深云地铁站。使用的是林地，而且使用期限是永久。原因是因为这里的土地是属于村集体的。项目包含4栋高层住宅，和10户连排别墅，总建面11.52万㎡

项目原名“龙延御苑”使用的是林地，而且使用期限是永久

方直珑樾山花园位于南山区深云村北片区，安托山山脚，具体位于北环大道-龙珠大道和公园路交汇处，地铁7号线深云站C出口北侧约150米左右（百度地图测量，仅供参考）。

方直珑樾山 交通配套

距离地铁站7号线深云村站约150米，3干道2地铁1枢纽通达全城。京港澳高速、北环大道、南坪快速等三大干道高速构建“两横一纵”主轴交通网。

坐拥双地铁，7号线（深云站）、2号线（深康站），瞬抵华侨城、香蜜湖、蛇口、后海、福田中心区等核心地段。毗邻西丽综合交通枢纽（规划中），集国家铁路、城际轨道、城市轨道于一体，将成为深圳乃至大湾区的交通中心。

方直珑樾山 教育配套

深圳市大学实验幼儿园香瑞分园，深圳市教育幼儿园深云分校，哈工大深圳实验学校小学部、初中部，中科先进技术院实验学校是一所九年一贯制公办学校，是一所教育非常不错的学校。

方直珑樾山 生活配套

周边仅有深云村附带的福来岛购物中心以及一公里内还有佳兆业香瑞园自带的底商，但商业氛围一般！

周边有雅昌艺术中心、何香凝美术馆、华·美术馆、OCT当代艺术中心，让居者可以在日常熏陶大师灵感，共享人文风华的盛宴。

方直珑樾山 园林鉴赏

02.总结

珑樾山的定位是改善型小体量纯居项目，数据上，低容积（3.49），1:1.2的车位比，加上背靠塘朗山自然生态景观比较好，符合改善型住宅的基本要素。

价格方面：

①项目旁边的佳兆业香瑞园，是2009年建成的小区，指导价是7.93万/㎡，这个小区以双拼户型为主，目前该小区单本证约90㎡的三房价格要10万左右，双证177㎡的四房约9万左右。

②项目对面的深云村是2010年建成的小区，指导价9.08万，只有约70㎡两房和约90㎡三房，两者学区不一样，深云村读的是中科院先进技术研究院实验学校，目前该小区90㎡左右的三房是10万左右。

结合项目周边二手房指导价、市场价和最近两年项目周边入市的新房价格判断，珑樾山的备案价大概率在9-9.5万左之间。以此价格作为基数去算的话，与周边二手房倒挂比较小，大概在5000-10000元。

但值得注意的是，香瑞园老是一方面，小区在卖的大多是双拼，并且指导价与成交价之间价差比较大，即使是同样的价格，珑樾山也优势也明显。

项目对面的深云村最大的就是90㎡户型，两者产品差异大，不构成直接竞争关系。如果单讲性价比的话，那显然深云村好过本项目。

但讲定位，讲舒适性的话在深云地铁口附近珑樾山作为新房入场，对比二手优势明显。

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