广州荔湾山村旧改“领先”的补偿方案

观点网 物业价值通常是由地段决定，旧改补偿方案亦是如此。

近日，有网友在社交平台上晒出了两份关于广州荔湾山村旧改的征收补偿方案。一份针对集体土地上的宅基地房屋，最高补偿3万元/平方米；另一份，是针对国有土地上的住宅房屋，最高补5.6万元/平方米。

消息一出，广州“待拆”的村民们再也坐不住了，尤其是广州白云区最高补偿仅有7590元/平方米的潭村村民。

具体来看这份让人“眼红”的荔湾山村旧改补偿方案。

首先是针对集体所有土地上宅基地房屋的补偿方案，该方案提供复建安置和货币补偿两种选择，面对的人群是当地村民。

复建安置方面，合法补偿面积按1:1计算；若实测超出合法补偿面积（在2009年12月31日前已建成，四层以内部分），按1:0.8计算安置面积。每户住宅安置面积不超过280平方米，超出给予货币补偿。

目前，安置房的选址初步定为卷烟厂地块和桥梓大街地块，基本实现原地回迁。

其中，卷烟厂地块已由山村征收，将结合地块开发周期，分期建设安置房；桥梓大街地块则在2023年由广东建工联合体以2.2万元/平方米楼面价摘得，为商品房与安置房混搭型小区，目前已开工建设。

若村民对复建安置方案不满意，也可选择货币补偿方案。

资料来源：公开资料

根据表格中的补偿方案计算：(3万元*280平方米)+签约奖励3万元+搬迁时限奖励2万元+搬家费0.5万元+设备设施迁移费0.2万元+(临迁补助费40元*280平方米*3个月)=845.88万元

即一套面积为280平方米的宅基地最高可获得845.88万元的货币补偿，单价约3.021万元/平方米。

这样的补偿水平，在广州的旧改项目中，无疑是相当突出的。

以白云区三元里旧改补偿安置方案为例，同样是按“280平套餐”计算，即便加上15%的搬迁奖励，村民的最高补偿价也仅为7590元每平方米。天河区凌塘村的补偿方案，在不包含其他奖励的情况下，货币补偿最高也只有1.6万元每平方米。

然而，与国有土地上的房屋征拆补偿相比，宅基地的3万元每平方米就显得不那么突出了。

2025年2月20日，荔湾区政府发布了《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）。

图源：荔湾区人民政府网

该方案第四点征收补偿标准显示，框架结构住宅最高补偿4.46万元/平方米。在此基础上，政府还会给予临时安置、征收奖励费、货币补偿补助费、签约期限及搬迁时限奖励费、搬迁费等一些列额外补偿费用。

据观点新媒体不完全统计，框架结构（A）的住宅房屋最高可获得5.6万元/平方米的补偿，甚至超过了周边新房价格。

例如，武汉城建·保利·花语和岸均价为5.1万元/平方米；万科·理想花地·朗庭均价4.7万元/平方米；保利和颂均价4.6万元/平方米；保利瑧誉5.5万元/平方米。

综合观察近年来广州市国有土地房屋征收补偿情况，荔湾区在补偿款方面表现也是尤为突出。

据悉，荔湾区的坑口旧改、聚龙湾项目、惠爱亿元职工楼，以及2023年公布的如意坊放射性系统工程，住宅最高补偿可达5.6万元/平方米。

相比之下，其他区域如海珠区的新中轴项目国有土地住宅征收，最高补偿为4.7万元/平方米；白云区三元里旧改最高补偿为3.78万元/平方米，新市墟站最高则为3.97万元/平方米，均略低于荔湾区的补偿水平。

此外，除了货币补偿的选项外，居民也可以选择房屋产权调换或房票安置。

图源：荔湾区人民政府网

在房屋产权调换方面，居民可选择的安置房项目更多，均按照被征收住宅房屋的合法产权（含视同合法产权面积）套内面积1:1补偿安置。可若是想置换更大的房产，则需额外支付费用，费用根据超出面积的不同区间而有所差异。

而最后一个选项“房票安置”则更为灵活，同时还额外给予基础补偿金额1%的政策奖励，最高可达4.46万元。

值得一提的是，2024年广州第一张旧改房票就诞生于荔湾山村旧改范围内的石围塘。

荔湾山村旧改的规模不容小觑，总占地约204万平方米，相当于广钢新城的三分之一、珠江新城的五分之三，是继2012年大坦沙旧改后荔湾区的又一重大旧改项目。

尽管规模庞大，但进展也是相当速度。从备案获批到连发多则招标公告、集体物业开拆等，山村仅用时不到1年。

而这也离不开背后实施主体的支持。

2018年时，在新世界（中国）地产投资有限公司和金众地产两家企业中，当地村民一致选择了前者作为山村旧村更新改造项目意向合作企业。

不过，在后期工作推进过程中，由于开发模式的调整，从传统的房企主导模式转变为“政府主导+国企实施”的做地模式，新世界的商业开发经营不再是优势，选择退局，交由“国资背景”的广州市花地河城建有限公司接手。

在此背景下，补偿方案的最终签约率结果，相信也是不言而喻的。不管是对于居民还是村民而言，提升居住环境的同时又能保住荷包，就是最好的选择。

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