“六折租房战”打响：月租421元背后的城市人口争夺与楼市变局

2025年开年，一则“最低月租421元”的新闻引发热议。深圳、成都、昆明等城市掀起了“六折租房战”，表面是租金优惠，实则是城市人口争夺与经济转型的关键一棋。租房自由真的来了吗？

“最低六折”的租金并非横空出世。早在“十四五”规划中，便提出全国将供应870万套保障性租赁住房（保租房）的目标，而2025年正是收官之年。

数据显示，2023年，我国筹建了573万套保租房，2024年全年筹建172万套（间）配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房。两年时间，就有700多万套保租房进入市场。

城市实践：六折租房的落地样本

据报道，政府主导的保租房部分以市场价六折的租金水平集中入市。

以深圳为例，深圳南山区推出10404套保租房，核心片区（深圳南山安居高新花园）房源月租低至3916元（含物业费），仅为周边市场价的44%-56%。

深圳湾科技生态园附近两居室月租金情况 来源：深圳链家

南山保租房也因此迈入“万套规模”的新阶段。回顾过往十年，保租房从最初的零星供应逐步发展到如今的规模化供应，已悄然成为深漂群体安居 “新刚需”。

2025深圳南山保租房10404套项目位置全景（表源：“蛇口消息报”微信公众号）

昆明更是推出月租低至421元的一居室。第一批严家山沣润雅庭项目推出631套一居室供市民选择，月租金仅为12.07元/平方米，面积在34.88～60.2平方米。第二批房源紧随其后开放申请，涉及云能·聚力欣居保租房项目，2月28日10:00开始正式选房。

在申请条件上，各地政策主要倾向于新市民、青年人、外来务工者及收入偏低家庭。例如，深圳要求无自有住房，成都限定稳定就业者，昆明优先外来务工人员，荆州覆盖城镇低收入家庭……

在分配方式上，各地通过轮候、摇号、抽签等机制确保公平，如成都采用公开摇号，深圳结合轮候与抽签等方式，昆明则采取公开摇号、顺序选房等方式。

这场租房战的直接推动力是“十四五”规划目标，更深层的逻辑则是城市对人口的争夺——通过降低住房门槛留住人才，推动“先租后买”的消费模式。

低价背后的“双轨制”隐忧

尽管租金优惠显著，这场“租房战”仍面临供需矛盾的挑战。

这种“低价高需”的局面导致部分区域租金出现“双轨制”——保障房拉低均价，但市场化房源因稀缺性仍维持高位。

深圳某保障性住房小区实景（图源：网络）

据报道，自春节假期结束复工以来，深圳租赁市场逐渐进入高峰期。有中介机构工作人员表示，按照以往的租赁成交行情，新交付项目带来的新房房源以及配套较好的大盘房源都会成为市场成交的热点，预计将会成为节后租客关注的热点。价格方面，受访对象均表示与去年变化不大。

尽管近年来房价从相对高位明显下跌，但租金却保持相对稳定，只出现小幅下滑。这使得租金回报率有所上升。根据深圳贝壳研究院的数据，深圳的年度租金回报率从2013年的1.5%提高到了2024年的1.6%。

此外，中指研究院最新发布的数据显示，2024年全国50个城市的住宅平均租金为每月每平方米35.4元，同比下降3.25%，但租金回报率逆势提升2.12%，超过部分银行五年期定存利率。

中指研究院认为，随着保租房的加快上市，对租赁市场的影响将逐渐显现。保租房供应加大了租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。

保障房是起点，不是终点

多方统计数据显示，当前我国租房人口近2.6亿，一线城市租赁比例超47%。“租购并举”不仅是政策口号，更将重塑城市人口结构与经济生态。

2025年，各地将继续把保障性住房供应作为年度工作的重点，并在政府工作报告中明确了各自的保障性住房建设筹集计划。

上海表示，坚持租购并举，建设筹措7万套（间）保租房，实现“十四五”末总量达到60万套（间）。

江苏计划2025年在全省范围内筹集5万套保租房；浙江则致力于推动房地产市场的平稳健康高质量发展，并加大住房保障力度；四川也将开工建设筹集各类保障性住房7.3万套……

业内人士表示，各地进一步增强保障房供给，有助于缓解供需矛盾，促进市场与保障的平衡。但在保障房建设、运营等方面，目前仍需平衡好政府与市场、增量开发与存量盘活等关系。

太平洋证券研报称，目前来看，对于政府收储存量房而言，资金收益成本平衡存在一定难度。政府收购房源要求较为严格，符合条件的存量房源较少，存量商品房供应和保障性住房需求可能存在错位等问题。建议推动供给端库存去化、优化保障房供给、化解市场风险、降低居民购房负担或成为未来政策的主要发力点。

“六折租房战”既是民生工程，亦是经济棋局。当“月租421元”成为可能，如何让“租”的不仅是房子，更是配套齐全的生活？这考验着城市的治理智慧。

“房子是租的，但生活不是。”——无论租金多少，人们对美好生活的向往，永远不打折。

参考资料：

《最低月租421元！深圳、成都、昆明等多城打响“六折租房战”》，每日经济新闻

《租赁市场节后回暖，量增价稳模式更多元丨地产观潮》，证券时报

《公积金制度，推动“好房子”建设……多地联手稳楼市》，北京商报

《房租持续下降，一辈子租房变得可行了吗？》，三联生活周刊