房产过户9年竟能追回百万？律师披露'超长诉讼时效'突破

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

林宇与林悦是兄妹，林悦和陈先生为夫妻。位于北京市昌平区A 号的房屋原本登记在林宇名下，之后因房屋的买卖、赠与以及款项支付等问题，双方产生纠纷，最终闹上法庭。

二、案件详情

合同签订与房屋过户

2010 年 6 月 11 日，林宇作为出卖人，与买受人林悦签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为 1035000 元，不过支付日期一栏为空白。就在同一天，涉案房屋转移登记到了林悦名下。

赠与协议出具

2018 年 7 月 11 日，陈先生为林宇出具了一份赠与协议，表明将林悦名下的 A 室赠与林宇，并且承诺无条件配合还贷、解押、过户等手续。

催款通知

2019 年 4 月 4 日，林宇向林悦、陈先生邮寄了《通知书》，催促他们支付购房款，同时表示如果在规定期限内没有支付全部房款，将解除与他们签订的房屋买卖合同，并要求他们协助办理过户手续。

双方主张

林宇主张：签订合同后，林悦和陈先生一直没有支付购房款。2018 年，林悦和陈先生打算移民美国，便与他商量不再支付购房款，而是通过赠与的方式将涉案房屋重新转移登记到他名下，陈先生也为此出具了赠与协议，但此后对方一直没有履行将房屋转移登记的义务。

陈先生主张：涉案房屋虽然原本登记在林宇名下，但购房款80 余万元都是由他支付的，实际上是借林宇的名义购买。他还称赠与协议是被迫签订的，并且表示已经通过将某地 102 平方米房屋赠与林宇、将 M 公司 5% 的股权赠与林宇之子的方式，以物抵债付清了购房款。

林宇回应：自1998 年起，他就在林悦、陈先生开办的公司担任会计，但一直未收到工资，林悦、陈先生为购买涉案房屋出资的部分，是对他工资收入的补偿。签订《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋市值 300 余万元，扣除林悦、陈先生已支付的购房款后，双方协商将购房款确定为 1035000 元，同时强调某地的房屋及 M 公司的股权与本案购房款毫无关系，并未用于抵扣。

三、裁判结果

法院判决被告林悦、陈先生在本判决生效后的十日内，支付原告林宇购房款1035000 元及利息。

四、案件分析

合同效力层面

林宇与林悦签订的《存量房屋买卖合同》，是双方真实意愿的体现，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，所以该合同合法有效，双方都应当按照合同约定全面履行各自的义务。

夫妻共同债务认定

林悦购买涉案房屋时，与陈先生是夫妻关系。陈先生知晓林宇与林悦签订《存量房屋买卖合同》以及约定的购房款数额，并且没有提出异议，后来还出具了赠与协议，这些情况应当视为陈先生对林悦的代理行为进行了追认。因此，涉案房屋应被视为是由林悦、陈先生共同向林宇购买，那么支付购房款的义务就应由他们二人共同承担。

赠与协议争议

陈先生声称赠与协议是被迫签订的，然而却没有提交相应的证据来证明这一点，所以法院对他的这一抗辩意见不予采信。

以物抵债主张

陈先生提出以以物抵债的方式付清了购房款的抗辩意见，但缺乏相应的证据来佐证，而且林宇也不认可，所以法院对他的这一主张同样不予采信。

五、胜诉办案心得

证据收集整理

在本案中，证据起到了关键作用。林宇提供的《存量房屋买卖合同》《通知书》以及赠与协议等重要证据，为他的诉求提供了有力的支持。这表明在处理类似案件时，一定要注重证据的收集与整理，确保证据的真实性、合法性和关联性。

法律关系把握

准确理解和把握法律关系是胜诉的基础。在本案里，明确合同的效力以及夫妻共同债务的认定标准，从法律的角度深入分析案件事实，为最终胜诉奠定了坚实的基础。这提示我们在处理案件时，要深入研究相关法律法规，准确运用法律条文来支持自己的观点。

应对抗辩意见

面对对方提出的各种抗辩意见，比如胁迫签订协议、借名买房、以物抵债等，要善于找出对方证据不足的关键问题进行反驳，以此来维护当事人的合法权益。在实际办案过程中，需要对对方的抗辩意见进行仔细分析，从证据和法律规定两个方面进行有力回应。