田园东方创始人张诚和Deepseek探讨城乡综合体模式

在乡村振兴战略步入深水区的当下，城乡关系正经历着深刻变革。近日，记者采访了田园东方的张诚，深入了解其对田园综合体和城乡综合体的最新理念与思考。张诚发表的《城乡综合体——后乡村振兴时代的模式与趋势》一文，为城乡融合发展提供了新的思路与方向。

后乡村振兴时代困境与 “城乡综合体” 破局之道

张诚在文章中指出，2025年，全球经济增速放缓与国内产业结构调整给乡村振兴带来双重挑战，“政府专项债与政策性金融工具的效率瓶颈，部分项目陷入‘重建设轻运营’的泥潭；民企因资金链压力收缩战线，早期依赖地产开发或土地价值平衡资金的模式难以为继”。在此背景下，“城乡综合体”应运而生。

“城乡综合体的核心在于‘三融’：产业融合、空间融合、人群融合”。产业融合方面，像汤池田园客厅以稻米文化串联研学、餐饮、艺术，打造“一粒米的产业链”；空间融合上，南京龙尚村将危旧农房改造为艺术民宿，实现“新老共生”；人群融合则体现在吸引“三创一闲”成为新住民，如汤池田园总部社区形成“社群驱动的产业生态”。这种模式打破传统城乡二元思维，整合资源、激活价值，为乡村振兴破局。

城乡综合体的四维实践框架

张诚表示，城乡综合体落地需围绕规划、投资、样板、招商四个维度展开。

规划层从“空间美化”迈向“价值再造”。汤池田园客厅“以百花公主传说、稻米文化为叙事主线，将本土文化转化为可体验的消费场景（如百花公社、稻米博物馆）”，并通过创意建筑设计，让现代风格与自然环境相融，同时集约利用土地，破解乡村土地碎片化难题。

投资层构建长周期资金与利益共享机制。汤池项目采用政企协同模式，“政府提供基础设施和经营设施的投资，企业负责规划运营，收益按比例分成”；南京龙尚村则通过社群众筹创新，实现“资源变资产、农民变股东”。

样板层从“形象工程”转变为“产业孵化器”。汤池田园客厅聚焦O-EPC模式，“以策划咨询管理费与运营分成替代传统开发利润”；南京龙尚村引入各类小微主体，形成“艺术 + 农业 + 科技”的垂直生态圈 。

招商层从“政策洼地”走向“生态高地”。庐江汤池田园客厅和南京汤山龙尚园田社通过产业链招商，聚集乡村振兴服务企业，打造一站式服务链；汤池项目还借助“爱在汤池”艺术周等活动场景化引流，将流量转化为在地消费与投资意向。

案例剖析：南京汤山龙尚村与庐江汤池的范式意义

采访过程中，张诚介绍了南京汤山龙尚村与庐江汤池两个实践案例。

南京汤山龙尚村开展艺术赋能的社群实验，实现了“原住民与新住民的共生”，通过危旧房改造保留原住民生活脉络，引入新业态吸引城市人群；以“村民48小时”活动为载体，进行文化IP的场景化表达；还形成了可持续运营闭环，“民宿入住率超60%，整体带动周边农户就业200余人”。

庐江汤池田园客厅成为政策与市场的协同样本，“政府背书与企业效率结合”，项目获政策支持，企业市场化运营提升效率；以温泉与稻米为产业双核，实现“淡旺季互补”的营收结构；基础设施发挥杠杆效应，为周边度假区经营和城乡公共服务提供保障。

2025 年后城乡综合体的发展趋势

对于未来，张诚研判了城乡综合体的发展趋势。一是从“大而全”到“小而美”，民企聚焦细分领域，如垂直孵化器和数字化服务商；二是从“建设主导”到“运营为王”，通过人才本地化和数据驱动决策提升运营水平；三是从“政策依赖”到“市场自治”，建立社群自治机制，实现“在地村镇化” 。

“城乡综合体”理念旨在构建一种“既现代又乡土”的文明形态，让“稻田咖啡的香气与数字经济的脉搏共振，传统手工艺与区块链技术共生，原住民的质朴与新住民的创意交融” 。

张诚基于田园东方的实践经验，为城乡融合发展提供的具有实操性的理论框架和实践指引，为乡村振兴提供了新的解题思路，乡村振兴的答案不在“保护”或“开发”的二元对立中，而在“融合”与“共生”的灰度地带，推动城乡关系从单向发展走向“双向奔赴”，在未来城乡发展进程中具有重要的参考价值与实践意义，有望为更多地区的城乡融合发展提供借鉴，助力实现“城乡共同体”的理想。

田园东方集团，田园综合首创者，城乡融合发展实践者。公司坚持乡村振兴、城乡融合，志在实现“让人们在城乡之间幸福美好地生活”的愿景。

集团创立于2011年，一直深耕华东，布局西南和华南区域，成立至今开发建设运营了十余个乡村振兴、田园文旅项目。在上海和北京分别设置业务总部和管理总部，对外服务于全国超50个乡村振兴、城乡融合、文旅项目。拥有五大区域事业部以及200多家合作联盟。

公司主张以田园综合体方法论，开展乡村振兴领域的策划、规划、投资、开发、建设、运营等全程服务业务，构建乡村振兴路线图，立足农业、文旅、社区的发展，打造和运营高质量、可持续的乡村振兴、城乡融合发展项目。旗下拥有田园东方研究院、田园东方运营公司、田园东方农业公司等主要业务机构，开展乡村振兴规划运营一体化服务、乡村资产田园社区开发运营业务、地方好物农联优品研发销售业务三大业务，具备着优质的资源整合管理能力、积累了丰富的实践案例和落地经验。