律师解读：房屋买卖过户争议，法院为何支持买家？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房屋买卖交易里，合同的履行常常会遭遇诸多复杂情况，像是房屋价款的确定、产权转移登记手续的办理等，这些环节一旦出现问题，就容易引发纠纷。这类纠纷不仅牵涉当事人的重大财产权益，还会对房地产市场的交易秩序产生影响。本案发生在北京市丰台区，围绕一套房屋的买卖合同履行争议展开，对明晰此类纠纷中的法律责任和规范房屋买卖交易流程有着重要的参考价值，也为司法实践提供了典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

林晓娟向法院提出诉讼请求：一是请求判令被告继续履行合同，协助原告办理位于北京市丰台区一号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记到原告名下；二是诉讼费由被告承担。

林晓娟称，贵院之前的判决书（已于2021 年 4 月生效）确认了原告与被告之间就位于北京市丰台区一号房屋的买卖关系成立，原告可与被告协商确定房屋总价款后履行权属变更手续，或依照订立时合同履行地的市场价格另行诉请履行权属变更。判决生效后，原告多次尝试与被告沟通，却始终无法取得联系，难以通过协商确定房屋总价来履行权属变更手续。所以无奈再次诉至贵院，待依法评估确定订立时合同履行地（2007 年 4 月 9 日北京市丰台区二手房）的市场价格后，判决被告继续履行合同，将涉案房屋所有权变更给原告，恳请法院依法维护其合法权益。

（二）被告答辩

王宇鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2018 年诉讼时使用的协议书是伪证，2020 年 3 月份他到公安证实了这是伪证，按道理法院受理诉讼应当要求原告出具原件，原告出具的不是原件，法院依据伪证断案显然是伪判，该判决没有效力。

（三）法院查明

2007 年 4 月 9 日，王宇鹏与林晓娟签订《协议书》，约定王宇鹏将位于丰台区一号房屋转让给林晓娟，林晓娟于 2007 年 4 月 10 日向王宇鹏交房屋款人民币拾万元。2007 年 4 月至 8 月，林晓娟共计支付 53 万元，王宇鹏出具收条，并手写注明 “总计收到 53 万元购房款”。2020 年 11 月 30 日，涉案房屋转移登记至王宇鹏名下单独所有，房屋性质为商品房，登记原因为新建房屋买卖。2021 年 1 月 5 日，林晓娟将王宇鹏诉至法院，要求确认双方房屋买卖关系成立并判令被告继续履行合同，协助办理房屋所有权转移登记手续等。后法院判决确认林晓娟与王宇鹏之间就北京市丰台区一号房屋买卖关系成立，驳回林晓娟的其他诉讼请求。该判决双方均未上诉，于 2021 年 4 月 20 日生效。案件审理中，因王宇鹏拒绝与林晓娟协商房屋价款，经林晓娟申请，法院委托相关机构对涉案房屋进行评估鉴定，确定价格鉴定标的在价格鉴定基准日的价格为 94.25 万元。庭审中，王宇鹏主张林晓娟提交的《协议书》系伪证，但未提交证据证明，且认可《协议书》及四张收条上 “王宇鹏” 的签名系其本人签署。

三、裁判结果

林晓娟于本判决生效之日起十日内支付王宇鹏剩余房屋价款412500 元；

王宇鹏于本判决生效之日起十日内协助林晓娟办理位于北京市丰台区一号房屋从王宇鹏名下过户至林晓娟名下的权属转移登记手续。

四、案件分析

合同效力及履行义务

法院之前生效判决书已确认林晓娟与王宇鹏之间就涉案房屋的房屋买卖关系成立，且双方约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应遵守诚信原则履行相关义务。

证据与主张认定

王宇鹏主张林晓娟提交的《协议书》系伪证，但未提交证据证明，法院对其主张不予采信。

房屋价款与过户判定

合同生效后，双方就房屋价款约定不明确且不能协商一致，按照相关法律规定，价款不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。法院委托鉴定机构评估鉴定涉案房屋在合同签订时的市场价格为942500 元，林晓娟已支付 53 万元，应将剩余房屋价款 412500 元支付给王宇鹏，王宇鹏则应当协助林晓娟办理涉案房屋的产权转移登记手续。林晓娟要求王宇鹏继续履行合同协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：处理此类房屋买卖合同履行纠纷，必须精准掌握合同效力认定、证据规则、合同履行等相关法律规定。明确合同有效的条件、举证责任的分配以及合同履行中价款确定和产权转移的规则，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同效力、处理价款和过户问题。

全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据至关重要。本案中，对《协议书》、收条、判决书、评估鉴定报告等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋买卖的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。

深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、价款支付关系以及产权转移关系。从房屋的买卖约定、价款支付情况到产权登记和过户诉求，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。

注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出房屋买卖关系的有效性和过户的合法性，获得法官的认可。