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武汉清能·缦云观樾

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楼盘详情

调整规划 户均面积变大

准四代住宅 即将首开1号楼

清能锦城缦云观樾即白沙洲大盘清江锦城的K6地块，早在2023年12月7日，武汉市规划局公示了武汉清能普提金置业有限公司申报的毛坦村城中村改造K6地块的规划方案。在2024年7月12日，洪山分局公示了该项目变更规划方案，意味着项目已调规。

调整之后，总建面约28.5万方，住宅约19.7万方，容积率约3.95，建筑密度约20.26%。共包含约1580套房源，户均建面约125平；该地块共有约2010个地下车位，车位配比约1:1.27。

调整之后项目依然是规划了8栋住宅，1、2号楼32层，3、4号楼45层，5号楼43层，6、7、8号楼45层。

调整后效果图:

对比此前的规划信息显示，该地块用地面积约5.2万方，总建面约28.8万方，共包含约1640套房源，户均建面约118平。

调规前指标：

根据调规前报规信息可知，该项目共包含8栋28-45层的住宅，包含了高层和超高层，其中1、2号楼为28层，3、5号楼为35层，4、6、7、8号楼为45层。

调整前效果图：

可以看出，该项目调规之后，居住户数减少，户均面积变大，同时降低了建筑密度，提高了车位配比，且部分高层变成了超高层住宅。

为什么该项目规划之后，楼层增加了呢？部分楼栋从30多层的高层变成了40多层的超高层？

“武汉阿松”分析，核心原因就是调整之后，项目变成准四代住宅，优化面积增多，整体的实得面积增加，虽然计容建面不变，假如户型结构大体不变的情况下，户型建筑面积变小（例如某户型原来建面100平，实得80平，修改规划方式后增加了阳台、飘窗等赠送面积，建面缩小为90平，实得同样是80平），则多出来的建筑面积则可以盖更多楼层。

从平面图可以看出，该项目地块比较方正，所有住宅楼栋均为正南北朝向。另外，可以看到小区内的园林绿化以及相关设施也有明显调整。

调整前平面规划图：

调整后平面规划图：

对比调整前后的平面图来看，除了园林规划有调整之外，楼栋结构方面，1、2号楼的平面结构似乎没有变化，7、8号楼的平面结构看上去有细微调整。

楼栋平面结构变化较大的是3、4、5、6号楼，由之前的双连廊结构调整为了三连廊结构。

调整之前的双连廊结构：

调整后变成了三连廊结构：

去年大量楼盘调规，都是为了对标第四代住宅。清能锦城缦云观樾调规也是一样，通过提升阳台进深等优化面积，提高综合得房率。

目前清能锦城缦云观樾项目营销中心已开放，据了解该项目规划为白沙洲首个准四代住宅，优化后得房率约90%以上。（具体得房率以交付之后实测为准）

据“武汉阿松”了解，项目将分为两期开发，1、2、3、7号楼为一期，预计2026年年底交房。将在3月底首开1号楼，1号楼为32层，两梯四户，主力户型为建面约110、128平三房；后续将加推7号楼45层超高层，三梯四户，建面约118-143平三房四房。目前具体户型细节暂未发布。

项目规划效果图：

日照分析图：

据悉该项目在2024年3月份就举行了开工仪式，根据2025年1月初阿松现场实探发现，项目部分楼栋已经建起好几层了。

最新建设实景如下：

目前该项目备案信息已经上架，一期可售住宅668套。

基本备案信息截图如下：

即将首推的7号楼房源信息如下：

据查，清能锦城缦云观樾的开发商为武汉清能瑾诚置业有限公司，该公司由清能集团100%控股。

而经过改组合并后，清能集团则是由湖北联投主要控股，是湖北省属国企。

值得一提的是，根据清江锦城早期规划以及开发情况，K6地块曾是整个项目最后一块住宅用地。

项目各个地块分布示意图：

不过去年该项目K5商业地块有部分改成了住宅用地，且在2024年12月挂牌出让，即P（2024）185号地块，最后由武汉鸿信世纪置业有限公司（湖北联投）底价拍得，楼面价约4722.9元/平。

K5地块商改住之后，缦云观樾即K6地块就不再是清江锦城最后一个待售的住宅地块了，不过却是整个大盘最后一个较大体量的住宅地块。

价格分析：带装修销售

周边毛坯房约1.2万-1.4万/平左右

1、白沙洲核心曾经是四大天王之一的热门置业板块，新房单价曾经一度突破2万+。

但是，现如今白沙洲三环内已没有多少新盘在售，保利锦上和保利新武昌锦园都基本清盘，除了锦绣江城和城投联投誉江南还有部分房源之外，其他在售项目基本都是尾盘了。在售楼盘的价格也回落到1.2万-1.4万/平左右，例如保利新武昌锦园2024年基本都是13XXX起，且都是毛坯销售。

白沙洲楼市地图：

2、清能锦城缦云观樾属于白沙洲东区，将成为白沙洲核心供应主力。据悉，该项目将带装修销售，规划为准四代住宅，产品力、得房率等方面估计是周边在售毛坯房所不能比的。

此前有网传放风价约1.5万元/平，不过置业顾问最新消息表示，暂时具体价格透露。

3、从周边二手房价格来看，项目紧邻的清江锦城1、2、3期最近的二手房成交价约1万-1.2万元/平左右。附近佳兆业金域天下的二手房成交价约1.1万-1.3万元/平。

价格综合点评：

白沙洲目前在售的新房基本都是毛坯销售，产品力方面不如准四代。清能锦城缦云观樾带装修销售，准四代住宅，大概率是会比周边在售的毛坯房价格高。期待该项目开盘时候的更多惊喜。

区位分析：

白沙洲三环内东片 配套成熟

清能锦城缦云观樾位于洪山区白沙三路与烽火路交汇处，白沙洲三环内东片，距离2.5环杨泗港快速路约1.4公里，距离三环线约1.8公里（均为直线距离）。该地块东边靠近铁路，属于白沙洲片区最东边。

区位示意图：

项目微观区位：

北面为白沙三路、住宅用地、德康医院等；

南面为烽清路、清江锦城二期、白沙四路等；

西面为烽胜东路、烽胜公园、龙湖白沙天街A馆等；

东面为烽火路、毛坦公园、铁路线等。

区位点评：白沙洲是武汉近十年内开发的刚需居住新区，经过一段时间发展，白沙洲三环内利好规划系数兑现，已成为居住密度较大的成熟板块。相比于前几年的漫天灰尘和工地，如今城市面貌已经翻天覆地。不过依然充其量只能算是个居住新城，产业各方面是不足的。

本项目位于白沙洲三环内配套较为完善的板块，也是比较有人气和居住氛围的地方，各种配套丰富，生活比较便捷。

不过周边发展基本已经饱和，后续的发展潜力有限，且东侧临近铁路，好在有公园隔离。

营销中心门口实景：

周边实景：

清江锦城前期楼栋实景：

交通出行：近地铁，路网比较完善，出行相对比较方便。

地铁方面：清能锦城缦云观樾到5号线、12号线（在建，预计2026年通车）换乘站光霞站直线距离约400米左右，属于近地铁楼盘，轨交出行还比较方便。

自驾方面：项目距离白沙洲大道主干道较远，不过往北上杨泗港快速通道或者往南上三环都还比较方便，但是到武昌火车站方向依然得走白沙洲高架和中山路，高峰期比较拥堵。

周边烽火路实景：

周边配套：生活配套比较成熟，学校、商业、医院都距离不远。

教育方面，根据2024年中小学划片可知，项目紧邻的清江锦城小区属于洪山实验小学北校区和东校区招生范围，中学对口的则是洪山实验中学。（教育划片每年均有可能调整，具体以当年的官方通知为准）

据悉，2024年洪山实验中学普高率约60.2%，比白沙洲早期的部分中学升学率高。白沙洲片区此前教育一直是短板，谈不上所谓“书包房”，近几年居住人口大量增加，紧急新开了不少学校，升学率还在培育中。洪山实验中学算是片区内目前相对优质的学校了。

该项目与这两所学校的直线距离约500-700米左右，上下学的距离也比较近。

商业方面：白沙洲大型商业体均已兑现，清能锦城缦云观樾到龙湖白沙天街直线距离约400米左右，到洪山万科广场直线距离约2公里左右，都不算远。

周边天街实景：

另外周边还有不少成熟的社区底商，有一定烟火气，日常购物消费比较方便。

其他配套：周边的湖北省妇幼保健院洪山院区、武汉大学人民医院洪山分院均已开业，直线距离约1公里之内。白沙洲近几年医疗资源是有显著提升的。

另外项目西侧紧邻烽胜公园，东侧有毛坦公园，有一定生态资源。

紧邻的烽胜公园实景：

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