一大波“地王”项目即将上新

2025.02.21

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作者 |第一财经 孙梦凡

2024年是高端住宅市场的“大年”，进入2025年该趋势仍在持续。

近期，从青岛、上海，到合肥、成都，多个城市均有“地王”项目出现新进展，其中有的项目公布了最新规划、有的项目已然发布了案名，引发市场广泛关注。

在过往地产周期中，“地王”对开发商来说，是喜忧参半的存在：有的“地王”项目拿地成本过高、叠加市场价格端调控，入市节奏十分缓慢；有的则遇到市场热销周期，项目入市快、去化好。

当下，能被房企拍到“地王”价的项目，大多处于核心城市的核心板块。克而瑞表示，在如今的市场大背景下，高能级核心区域的高价土地，去化和盈利反而更有保障，已成为房企的头号“避险湾”，同时也是地方政府“稳定市场、优化增量”的重要抓手。

多个“地王”项目有新进展

2024年的土拍市场，整体成交仍在缩量，但局部市场高热、甚至频繁出现“地王”项目。

据中指研究院统计数据，在2024年的土地市场，北上深杭仍是房企重点“补仓地”，广州、成都、合肥的优质地块吸引众多房企踊跃参拍。其中，一线城市1～11月住宅用地土地出让价款占300城的份额达22.0%，较2023年提升3.1个百分点。

土拍局部高温之下，青岛、上海、成都等多个城市，都竞拍出了“地王”项目，对市场信心提振明显。步入2025年，这些城市的“地王”项目也都有了新进展。

在青岛，去年6月当地曾拍出一宗“地王”——崂山王家村地块。当时，中海、海信、海业益佳3家企业竞拍了364轮，最终青岛海业益佳地产开发有限公司，以总价18.87亿竞得该地块，楼面地价39516元/平方米，溢价率达37.23%，刷新青岛楼面地价新高。

今年2月14日，青岛市自然资源和规划局公布了该项目的规划方案，项目命名为柏悦府，将建设6栋高端住宅（5栋16层、1栋15层+16层）和3栋配套楼，容积率2.2，建筑密度25%，绿地率40%，并配置了大露台、空中花园等第四代住宅的特色设计。

研究机构卓易数据表示，综合该地块的条件，后续总价或在千万以上，该项目片区内已聚集了大量高端项目，目前有海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰·玖玺臺等，范围扩大还有崂山首府、银丰玖玺城等，高端片区的扎堆竞争压力也可以预见。

在高端住宅的“高地”上海，去年土拍市场同样亮点频出。其中去年8月，绿城以总价48.05亿元，斩获上海徐汇区滨江地块，楼面价13.1万元/平方米，刷新了全国单价”地王“纪录。

该地块在竞拍之初，便备受业内关注。公开信息显示，该地块由小米总部地块更改规划而来，地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅。竞拍时，吸引了保利发展、华润置地、中海&西岸联合体等7家房企竞相参拍，最终经过72轮竞价“花落”绿城。

2月20日，上述“地王”也出现了新进展，项目案名“潮鸣东方”正式公布，主力户型为280～600平方米。克而瑞表示，该地块位于徐汇滨江板块，紧邻西岸金融城，周边优质配套丰富，且没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，可以打造豪宅产品。周边同类的香港置地启元全部为大户型房源，开盘便实现热销，后续徐汇滨江的价格天花板有望再次被刷新。

在成都，去年也有一宗“地王”项目拍出，9月成都市锦江区金融城三期H12地块公开出让，中国金茂、招商蛇口、绿城中国、贝好家、锦江统建等14家企业82轮竞价后，最终被贝好家以总价10.77亿元、楼面价27300元/平方米夺得，成为成都新晋楼面单价“地王”。

该地块之所以受到热捧，也是源自板块的优质基本面。公开信息显示，2023年6月时，金融城板块首次供应约29亩住宅用地，华润置地以楼面价20600元/平方米、清水房限价36000元/平方米摘得，后续打造的项目入市后售价约43999元/平方米、迅速告罄。

日前，新晋“地王”金融城三期H12地块有了进展，据成都市公共资源交易服务中心公告，该项目容积率2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不超过60米，共规划了4栋围合布局的住宅建筑、仅有108户，套均面积超过360平方米，所有户型均在200平方米以上。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶告诉第一财经，北京、上海、杭州、成都等核心城市优质地块竞拍出高溢价，部分地块甚至刷新城市或板块最高总价、最高单价纪录，显示出房企对该城市市场发展看好及对其自身品牌、产品力的信心。

“这类项目入市后，预计将对市场信心形成一定支撑。尤其是在当前房地产市场整体调整的背景下，核心城市的优质住房产品，有望带动改善型住房需求加快释放。”曹晶晶表示。

高端项目成房企“避险湾”

在此前的房地产行业，“地王”项目的入市过程，并非都是一帆风顺。

克而瑞发布的一份研报显示，“地王”项目普遍具有稀缺性，项目多位于核心区位、配套较为丰富，因此去化表现较佳，但并非所有项目都入市节奏快、盈利空间高。

比如曾经的“地王”项目——位于上海前滩的三湘印象名邸，入市周期便十分长，该项目2014年12月拿地，2020年6月才开盘入市，历时5.5年之久。背后原因，则是当时房管部门对新房售价严格指导，房企要想获得盈利，房价水平势必也上涨，因此取证过程较长。

也有的“地王”项目入市节奏非常快，比如去年北京海淀四季青板块的地王项目，由天恒正同摇号摘得，成交楼面价89640元/㎡，溢价率15%。拿地仅六个月后，该项目就开盘，99套房子开盘认购率达69%。六个月周期，可谓近年来的“地王”入市速度之最。

从盈利角度看，并非所有“地王”都有丰盈的利润。该报告表示，典型如2017、2018年地王——西城天铸和禧瑞春秋项目，两个项目均“限房价、竞地价”，其中后者系2018年出让地块，成本价高达61348元/平方米，销售均价为68924元/平方米，盈利空间大幅压缩。

但时过境迁，当下各地楼市的限制性政策逐步退场，高端改善项目正普遍受到热捧。

克而瑞表示，在市场正周期中，地王往往意味着项目盈利空间难有保障，比如北京2017、2018年的限竞房项目，由于地价高、新房售价严格限定，盈利空间较小或者濒临亏损。而在当前市场大背景下，高能级核心区的项目去化和盈利更有保障，已成为房企的头号避险湾。

过去的2024年，便是高端住宅市场的“大年”，供应及成交双双走高。据CRIC监测数据，去年30个重点城市的新房和二手房中，3000万以上高端住宅分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，新房呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增144%。

上海、深圳、苏州等多个城市，去年高端住宅供应均大幅增加。以成交量“独占鳌头”的上海为例，2020～2022年新房总价3000万以上年供给套数均不足850套，2024年新房总价3000万以上年供给套数已达3342套，较2023年实现倍增，市场成交也稳步攀升。

2025年以来，核心城市实现热销的项目，也大多为高端改善住宅。克而瑞表示，当前楼市延续止跌企稳，30个典型城市项目开盘去化率不降反增，今年1月已达阶段性高点46%，区位核心、产品力较强的改善盘，则是支撑市场短期高热的核心原因。

该机构还表示，新房豪宅市场出现了“越贵越买”的特征，即总价段越高的房源成交增幅越大，这也意味着高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经，在当前以改善为主的消费市场中，高端项目确实具备一定竞争力，尤其是在主打改善的一线城市、强二线城市，确实可能出现“越贵越好卖”的特征，近期楼市数据表现不错，房企也在抓住窗口期加速推广产品。“不过，楼盘越贵越好卖，是个别主打高端消费城市的特殊状态，不代表可以复制到其他低能级城市。”

曹晶晶表示，目前房企普遍延续“聚焦深耕”的投资策略，以实现确定性的销售，因此在多数房企看好的核心城市，优质地块竞争态势或将延续。同时，高价地块往往要求更高的开发质量和设计标准，这也有利于推动企业打造高端产品，促进改善需求释放。“随着房企产品策略的趋同，预计未来高端改善市场竞争将更加激烈，企业投资也需保持理性。”

对后续房企推盘策略及市场走向，克而瑞表示，房企“以销定产”的推盘策略短期内不会改变，因而整体市场热度有望高位维持，尤其是新政利好下的沪深杭等核心一二线城市，只要优质供应能持续入市，市场还是有望延续当前热度，弱二三线城市的表现则有待观察。

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