REITs涨势喜人，消费类REITs势头最好，哪些细分品类还值得关注？

财联社2月20日讯（记者 李迪）今年以来，公募REITs二级市场表现强劲。

截至2月20日收盘，多只REITs产品年内涨幅超过10%，中证REITs全收益指数的今年以来涨幅已经达到8.96%。

整体来看，消费类REITs涨幅靠前。其中，嘉实物美消费REIT的年内涨幅高达31.54%，还有多只消费类REITs年内涨幅超15%。对此，业内人士分析称，政策大力扶持和消费数据亮眼是消费类REITs上涨强劲的重要原因。

展望未来，业内人士普遍看好REITs市场的中长期投资机会。具体到细分品类来看，能源类和消费类REITs更受青睐。

REITs二级市场涨势强劲

中证指数官网显示，截至2月20日收盘，中证REITs（收盘）指数的今年以来涨幅已达8.6%，中证REITs全收益指数的今年以来涨幅达8.96%。

具体到产品来看，嘉实京东仓储基础设施REIT、广发成都高投产业园REIT、华夏南京交通高速公路REIT等多只REIT在二级市场的年内涨幅超10%。

近日，REITs市场还再次出现上市首日即涨停。2月18日，国泰君安济南能源供热REIT上市首日即涨停。2月19日，继开盘首日涨停后，该基金再度上涨7.69%。

分析近期REITs二级市场普涨的原因时，中信建投基金国家电投REIT基金经理刘志鹏称，REITs市场这次普遍上涨，其实是多种因素相互作用的结果：

第一，政策持续发力，为市场稳健发展保驾护航。刘志鹏分析称，“在最近这两年，我国公募REITs市场迎来了一系列政策的密集出台，市场环境不断优化。特别是在2025年2月7日，证监会发布了《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。投资者们看到这样的政策信号，对REITs市场的未来充满了信心，纷纷加大投入，这使得各单REITs产品在二级市场的价格不断攀升。”

第二，市场规模稳步扩张，吸引大量资金涌入。刘志鹏指出，REITs市场目前已经进入常态化发行阶段，规模也在快速扩大。随着市场规模的不断壮大，其影响力和吸引力也在不断提升，越来越多的资金开始关注并流入这个市场。

第三，利率环境与投资选择促使资金流向REITs。在刘志鹏看来，REITs不仅能够提供相对稳定的分红，还具有一定的抗通胀能力。和其他固定收益类投资产品相比，REITs的股息收益率更具吸引力。

第四，年报临近，分红预期带动市场热度。刘志鹏称，“随着公募基金年报集中发布的日子越来越近，机构投资者对REITs产品的分红预期也在逐渐升高。大家都期待着能从REITs产品中获得丰厚的分红收益，这种预期在市场上形成了一种积极的氛围，吸引了更多投资者参与其中，从而推动了REITs市场的上涨。”

消费类REITs涨幅靠前，年内最多涨超31%

在二级市场的多只REITs产品中，消费类REITs今年的表现最为亮眼。

同花顺数据显示，截至2月20日收盘，嘉实物美消费REIT的年内涨幅高达31.54%。

此外，还有多只消费类REITs的年内涨幅超15%。截至2月20日收盘，今年以来，华夏大悦城商业涨幅达24.29%，华安百联消费涨幅达23.72%，中金印力消费涨幅达22.53%，华夏首创奥莱涨幅达19.53%，华夏金茂商业REIT涨幅达15.63%。

刘志鹏认为，消费类REITs涨幅靠前主要有以下几点原因：

第一，政策大力扶持，推动消费类REITs规模增长。政策的鼓励和支持是消费类REITs发展的重要推动力。自2024年3月首批消费类REITs上市以来，在不到一年的时间里，其规模实现了快速增长。截至2月18日收盘，8单消费类REITs的总市值已经达到了286亿元，在市场中占比达到了16%。政策的保驾护航，让消费类REITs在市场中迅速崛起。

第二，消费数据亮眼，为消费类REITs提供坚实支撑。从实际的消费数据来看，2025年春节期间的消费市场十分火爆。全国重点零售和餐饮企业的销售额同比增长了4.1%，网上零售额同比增长了5.8%。与此同时，国内出游人次和出游总花费也分别实现了5.9%和7.0%的同比增长。这些数据充分显示出消费市场的强劲复苏，消费者的消费意愿明显增强。消费市场的繁荣直接带动了消费类REITs底层资产的收益增长，为消费类REITs的价格上涨提供了坚实的基础。

多家公募提示投资者关注价格波动风险

本月以来，已有中金普洛斯仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、易方达华威市场REIT等REITs产品发布交易情况提示公告，提示投资者关注价格波动风险。

上周，华安基金发布《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金交易情况的提示性公告》。公告显示，2025年2月11日，该基金在二级市场的收盘价为3.065元，相较于2025年1月6日收盘价2.540元涨幅达到20.67%。公告还提示称，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

REITs产品在二级市场上涨的同时，多家公募基金发布公告提示相关风险，这也从侧面反映出REITs产品受到投资者的青睐。而展望未来，业内人士认为，REITs产品的市场关注度有望继续保持稳步上升的态势。

中金基金认为，随着投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资者对于公募REITs的认知和长期投资价值日趋理性，同时随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶。

华泰证券认为，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，公募REITs市场有望进一步吸引增量资金进场。

哪些REITs细分领域值得关注？

展望未来，多位业内人士看好REITs产品的中长期投资机会。刘志鹏认为，综合来看，在政策的持续支持和市场自身的不断发展下，REITs市场未来的发展空间十分广阔。无论是REITs市场整体，还是其中的消费类REITs，都有望在未来继续展现出良好的发展态势，为投资者带来更多机遇。

而具体到细分品类来看，能源类和消费类REITs更受青睐。

中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰看好能源类与消费类REITs。白若冰指出，能源类资产在一定程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持相对稳定的运营和收益，这有助于降低投资者的风险。消费类REITs同样具有一定的抗周期属性，在经济下行周期中，虽然整体消费市场可能受到一定的影响，但一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费基础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式吸引消费者，保持相对稳定的经营业绩。

华泰证券认为，从四季报业绩来看，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。

招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿认为，消费REITs存在一定投资机会，个体α抗周期性可有效对冲行业β。上市消费REITs均为一线或强二线的成熟运营的区域龙头，核心资产属性强，原始权益人维护REITs上市平台运营稳定的意愿和资源禀赋也较为充足；外部地缘政治不确定性加剧，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，消费REITs个体有望持续呈现出强抗周期属性。其次是部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，可能将获得超额收益。另外，受益利率下行，分红比较稳定的保租房预计也将维持较好的表现。