时隔半年房企美元债破冰，基本面和成本考量下能否复制？

近期，绿城中国（03900.HK）5亿美元债发行的消息引起市场关注。随着流动性风险暴露，近年来房企海外债发行遇冷，境内债成为融资主力渠道。在此之前的半年时间里，中资房企的海外融资渠道几乎处于关闭状态。

对于绿城中国重启海外债发行，有市场观点猜测会否成为“破冰”信号，但8.45%的利率也让市场看到这笔融资代价不菲。惠誉评级亚太区企业评级董事石露露对第一财经表示，目前的市场环境下，良好的资产质量和健康的经营情况是民营房企成功发行海外债的前提条件，考虑到大部分民营房企的基本面情况和海外发债的成本劣势，能否复制还有待观察，包括央国企在内，多数房企仍持观望心态。

从年初融资情况来看，一直面临融资困境的民营房企在1月释放出积极信号，境内信用债融资规模明显增长。多位受访人士认为，年内房企债务压力依然不小，在严控增量、盘活存量的政策导向下，融资环境有望进一步改善，但关键仍要看销售端情况。

房企美元债重启，年利率8.45%

“挺不容易的。”对于绿城中国重启海外债发行，一位机构人士感慨说。

2月18日晚间，绿城中国发布公告称，公司计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总额为3.5亿美元的原始票据，构成同一系列票据，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国此次融资本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率为8.258%。公告称，新票据发行降低了公司票据发行的成本。

这也被市场视为一系列政策支持下，房企海外融资环境改善、海外融资通道再次打开的信号。在此之前，境内房企已有半年时间未再进行海外债融资。

“上次房企发行美元债是在去年7月，去年8月至今年1月都没有房企发行美元债。”中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，去年8月以来，海外债渠道几近关闭，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债，发行企业以越秀、五矿等央国企为主。

这是否预示着境外融资窗口向内资房企重新打开？石露露认为，目前形势下，一家企业的美元债成功发行不能代表整个行业的情况，可复制性有待观察。

她进一步表示，一方面，房企能够重启发行海外债，需要其自身经营情况较为健康；另一方面，海外债发行成本明显高于境内融资，这成为不少有条件发债的企业，尤其是央国企选择观望的关键原因。“不过，去年下半年开始，我们观察到有部分央国企开始重新考量海外融资渠道，一方面是为了拓展融资渠道，另一方面是基于对美元走势的判断。”石露露说。

从8.45%的发行成本来看，此次绿城中国海外债发行代价不菲。财报数据显示，绿城中国在2024年上半年的加权平均利息成本仅为4%，较2023年同期的4.4%下降了40个基点。回顾2020年，公司于当年7月发行5年期3亿美元的优先票据，票息5.65%；10月，成功发行4.5年期3亿美元优先票据，票息仅4.7%，创当时绿城中国中长期美元优先票据发行的历史最低。

公告显示，此次融资所得款项用作为现有债项的再融资，包括但不限于为同时进行的购买要约提供资金。此前2月13日也就是宣布新发美元债当天，绿城中国宣布开始要约现金购买于4月到期的4.47亿美元（利率4.7%）未偿付的优先票据、7月到期的2.95亿美元（利率5.65%）未偿付的优先票据。

对比来看，2024年，越秀地产和五矿地产发行境外债券，票息区间在4%~4.6%。另据克而瑞地产研究报告，由于2024年仅极少数房企在境外发债，统计基数较小，房企全年境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降较多。2019年~2023年，房企海外融资利率分别为7.60%、7.46%、5.99%、6.61%、8.04%。

有市场分析认为，通过发行高息债券可以对外展示融资渠道畅通，但也不可避免地加剧后续还债压力。财报数据显示，绿城中国去年上半年全口径销售额为1265亿元，同比下降5.7%。其中，投资项目销售额为854亿元，权益销售额为608亿元，排名升至全国第六。公司去年上半年收入约695.62亿元，同比增长22.1%；股东应占利润约20.45亿元，同比下降19.6%。账面货币资金为751.33亿元，创历史新高，除去预售监管及受限资金后约为437亿元。

此前2月3日，绿城中国发布盈利警告，预计截至2024年12月31日止年度，公司股东应占利润同比2023年的人民币31.18亿元下降50%以内，主要是房地产市场整体下行，加上公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加所致。

民营房企境内债回温，利率进入“2时代”

在相关部门一系列政策支持下，房企融资环境已有边际好转迹象。一方面，随着监管持续推动实体经济融资成本稳中有降，境内债作为房企当前的主要融资渠道，发行成本持续下行；另一方面，此前一直面临融资困境的民营房企，也开始释放出积极信号。

中指研究院数据显示，今年1月，4家民营和混合所有制房企合计发行了39亿元信用债，较上年同期增加14.6亿元，增幅达60%。

其中，美的置业集团于1月23日成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年，发行利率3.00%；新希望地产于1月13日成功发行为期5年的2025年第一期中期票据，总额为8亿元，票面利率2.84%。

回顾2024年，克而瑞地产研究数据显示，65家典型房企的全年融资总量为4629亿元，同比下降31%，为连续第4年下滑。不过，从融资成本来看，不仅是海外债成本下行，境内债券发行成本也持续压降，已经进入“2时代”。

2024年，房企境内债券融资成本为2.92%，较2023年全年继续下降0.54个百分点，拉动房企全年整体新增债券类融资成本下降0.63个百分点，降至2.94%。

“境内债券融资成本不断下降，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR（贷款市场报价利率）持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、金隅集团、华润置地等。”克而瑞地产研究中心报告指出。

石露露认为，在全年仍有5000多亿元资本市场债务到期的背景下，2025年房企的资金压力依然不小，融资支持政策效果的进一步显现需要一定时间，而且仍要以销售回暖为支撑。不过，专项债收储等政策的逐步落地，或将有助于房企盘活存量资产，但考虑到地方政府自身财政压力等因素，推进范围和节奏还有待观察。

好消息是，从销售端来看，尽管房价同比仍处下行通道，但环比已有改善迹象。国家统计局19日披露的最新数据显示，70个大中城市中，1月份新房价格环比上涨城市较上月有所增加，一线城市新房和二手房价格环比继续上涨，二线城市新房价格自2023年6月以来首次环比上涨。

石露露认为，考虑到新房销售价格受产品结构变化的影响较大，接下来还要继续关注二手房市场的企稳趋势。