政策持续发力 楼市回稳迹象增多

一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，多家房地产企业披露发债计划，土储专项债发行重启……开年以来，房地产市场陆续传来更多的积极讯息。在“保交楼、稳民生”政策组合拳持续发力下，房企流动性压力正逐步缓解，房地产市场信心得到提振，楼市正朝着止跌回稳的方向迈进。

一线城市房价环比继续上涨

1月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。

国家统计局2月19日发布的数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

1月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨；二手住宅环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均与上月相同。

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加1个；二手住宅环比上涨城市有7个，比上月减少2个。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

1月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2个百分点。

债券融资情况有所好转

2月18日，绿城中国公告，拟额外发行一笔2028年到期的票面利率8.45%的美元优先票据，该票据和将于2月24日发行的2028年到期的3.5亿美元票面利率8.45%的优先票据构成同一系列票据。

绿城中国成为近几个月来率先重启美元债发行的中国房地产企业。业内人士分析，该公司能够率先重启美元债发行，与其资质较优、近两年经营状况较好有关，此举也标志着中资房企的美元债发行活动将逐步恢复。

近期，房企发债融资整体情况有所好转。中指研究院最新数据显示，1月份，房地产企业债券融资总额为509.8亿元，融资成本继续下降。具体而言，房地产行业信用债融资261.6亿元，占比51.3%；ABS融资248.2亿元，占比48.7%。债券融资平均利率为2.93%，同比下降0.36个百分点。

1月份，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总额39亿元。

房地产融资协调机制加速落地。2月19日，国家金融监督管理总局天津监管局官网披露，天津第一批融资支持项目名单已经形成，并按照程序推送至相关金融机构。2月以来，广东、四川等地的金融监管局也密集部署相关工作，防范新增融资风险。

东方金诚研报指出，房地产市场销售和房价的企稳回暖，可改善对房企未来现金流和资产价值的预期，对房企化债进程的推进起到重要影响。同时，积极探索形成可持续的转型发展路径，也有助于推进房企债务风险化解、穿越行业下行周期。

土储专项债发行重启

2024年以来，存量住房和存量土地的去化被持续提及。2024年10月，财政部表示，将允许专项债券用于收购闲置土地和存量商品房。11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的通知》，进一步明确了专项债收购闲置土地的流程和重点。

业内人士注意到，2025年春节过后，广东省内多地率先行动，发布了专项债收购闲置土地的公示。中国银河证券首席宏观分析师张迪介绍，截至目前，广东已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州发布拟收储公告，涉及土地共32宗，合计土地收购面积142公顷、收购总额达147.5亿元。

土储专项债也于日前正式重启发行。2月18日，北京市发行了一批地方政府专项债券，规模合计462.90亿元。按照相关信息披露文件，本次公开发行债券募集资金专项用于棚户区改造、土地储备、市政和产业园区基础设施等项目。这是去年财政部明确允许专项债券用于土地储备后，首批发行的用于土地储备的专项债。

中信证券研报预计，2025年土储专项债发行规模或为6000亿元至10000亿元。开源证券预测，若后续保障性租赁住房全部由土地收储贡献，按套均70平方米估算，至2026年末，预计能帮助去化约2亿平方米库存。

业内人士认为，允许专项债用于土地储备，既有利于促进土地市场的供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，将是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措。下一阶段，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或成为中央和地方政府稳定房地产市场的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。