要拆迁了？陆家嘴老破小价格跳涨！

　　春节前后，陆家嘴崂山、乳山片区的老破小房价突然跳涨。成交价涨了，挂牌价也上来了。

　　涨最猛的是崂山二村这个小区。

　　11月份的时候成交价还是6万多，春节前成交价就到了10万左右了。

　　一套30平的一房，涨了100万左右，涨幅超过35%。

　　其他几个小区，挂牌价也涨了。

　　崂山四村37平的房子挂牌价冲到355万，乳山四村45平的房源要价390万，单价直逼10万。

　　上港小区挂牌价超过11万，去年的成交价还只不过7万出头。

　　怎么回事？

　　不是说老破小还没止跌吗？陆家嘴的老房子怎么涨这么猛？

　　陆家嘴东扩，拆迁传闻又来

　　早在2022年，官方文件就提到“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”，最近这个说法又被翻出来炒得火热。

　　而崂山、乳山这些建于上世纪五六十年代的老小区，正好卡在世纪大道的核心位置——东到浦东南路，西至东方路，北抵浦东大道，南达世纪大道，真正的黄金地段。

　　所以，炒房客的逻辑很简单：买这里的老破小等动迁，毕竟陆家嘴的每寸土地都值钱。

　　按照去年东安新村拆迁补偿标准，这里的动迁赔偿可能超过15万/㎡，。

　　去年的东安新村，动迁补偿给足了诚意，某位大佬9套房子大约560㎡的总面积，总共拿到补偿款8200万，相当于每平方米约给了14.6万元！

　　陆家嘴，处于中央活动区，地段不比东安新村差。

　　虽然还没正式发拆迁公告，但网络上，邻里间互相传言等等这些风吹草动就足够让市场躁动，当然也不排除有当地中介在背后煽风点火。

　　更何况陆家嘴的地段价值摆在那里，哪怕暂时不拆，陆家嘴老破小的租金也是不俗的。

　　不过，陆家嘴老破小众多，内部也有所不同：

　　崂山二村这种使用权的房子，厨卫不成套的，小梁薄板结构的，居住条件恶劣的，改造的可能性最大。

　　图片来源网络

　　既有征收的可能，也有原拆原还的可能。

　　其他成套的产权房，相对而言改造的可能性就小了些。

　　陆家嘴东扩，何时落地？

　　作为老牌市中心，陆家嘴和浦西市中心面临相似的困境，缺少新的开发地块，大片的老破小不好拆。

　　多年来没有新房炒作和带动，逐渐在买房市场声音越来越小，偶尔传出来一些天价成交的江景豪宅，比如汤臣一品，也是作为谈资。

　　陆家嘴东扩从2001年就开始画饼，二十年来政策文件经常提，但具体方案一直都没有。

　　一大原因就是拆迁难度大，成本高。

　　近两年声音最大的时候是在2022年。

　　当时浦东规土局的一份《对浦东新区政协七届一次会议第026号提案的答复》中提到了“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”和“陆家嘴金融城扩容增效”。

　　然而这两年并没有什么进展，有些小区还做了美丽家园。

　　不过，陆家嘴东扩一旦落地，那真是核弹级别的拆迁和规划。

　　崂山x村，乳山x村，以及梅园三村等，直接处在中央活动区内，被拆迁的概率极大。

　　而老公房老破小容积率比旧里和城中村要高不少，这意味着同样的建筑面积，动迁成本要高不少。

　　陆家嘴东扩一旦实施，这些老公房拆迁之后；

　　大概率会继续作为居住用地，建超高层住宅，而不是建超高层的商业办公。

　　因为当下上海商办空置率吓人，供应已经是天量，而陆家嘴已经很久没有真正的大体量豪宅新房入市了。

　　规划区域内老公房近1.3万套，粗略算下来陆家嘴东扩区域拆迁成本最低945亿，最高可能冲到1229亿。

　　眼下陆家嘴核心支柱金融业增长乏力，浦东中环附近还有大片的未开发土地，很难说有多大的动力去推进这个事情。

　　上海2025拆迁预算创新高

　　说完陆家嘴，我们把视角拉大到整个上海。

　　如图，今年上海拆迁预算直接飙到1400亿，创下历史纪录。

　　徐汇区砸430亿搞旧改；

　　浦东也掏出283亿紧随其后，但这个数字肯定不够陆家嘴拆迁的；

　　黄浦，虹口，杨浦紧随其后；

　　长宁则一如既往地垫底，对拆迁是一点都不上心。

　　虽然陆家嘴核心区暂时没进拆迁名单，但政策大方向很明确：中心城区旧改全面提速。

　　这个事情的重点是，上海在通过拆迁和旧改，强势重仓市中心，在这个过程中，不免会引发资源和人流的重新配置。

　　有地方会受益，有的地方则会受损。

　　最值得关注的是黄浦和徐汇两个区，面积不大，拆迁预算很高，换算单位面积金额可以说是遥遥领先。

　　拆迁没那么简单

　　话说回来，买老破小搏拆迁，可没那么简单。

　　首先，能被拆迁的老破小，一般就是里弄式民居。

　　老公房被拆迁的可能性很小，因为这类房子在上海的存量很大，如果这些房子都要拆，那得花多少钱？

　　而考虑到投入与产出，开发商也没有意愿去拆这样的房子。

　　要想被拆，除非是有重大市政建设要经过这里，比如要修地铁、高架、快速路等等。

　　第二，如果要拆迁，小区里的人一般都知道了，这样的话就会反映在房子的价格里，就捡不了漏了。

　　作为普通人，这种真正能赚钱的信息会让你轻易得到？

　　第三，现在的拆迁与以前不同了，不会再让你一夜暴富了。

　　很多老上海人都经历过一拆致富，从而走上人生巅峰，但现在拆迁的补偿，更加规范、透明，也就是市场价或者比市场价稍微高一点。

　　第四，机会成本。

　　资金有成本，时间有成本，最重要的是买老破小占房票，大家都知道现在上海房票有多珍贵。

　　第五， 政策变数。

　　上海现在主推的“原拆原建”模式， 这种玩法对投资客也不友好，整体收益肯定不如征收。

　　上海的原拆原还，已经有好几个案例因同意率不达标，失败了。

　　投资客的赌局

　　现在买老破小博拆迁的人分两种：

　　一种是拆迁专业户，专盯政策文件，找信息差；另一种是跟风小白，听中介忽悠就上车。

　　但这种玩法藏着大坑：

　　持有成本高，30年房龄的老房子，漏水、管道老化是常态。

　　没有电梯、户型奇葩的老破小，接盘侠也越来越少。虹口

　　对于想赌拆迁的普通人，记住三条铁律：

　　1）别信中介口头承诺，居委会调查户口≠要拆迁，城市更新中心挂牌≠马上动工。

　　某动迁组工作人员透露：“我们十年前就开始统计户口了”。

　　2）算清经济账，假设花350万买崂山新村，每年持有成本（利息+维修+物业）约10万。如果五年内不拆迁，白亏50万。

　　3）做好最坏打算，参考彭浦新村案例，原拆原建可能要等好几年，期间只能拿过渡费租房住。

　　记住楼市最朴素的真理：当菜场大妈都开始讨论拆迁时，可能风险已经大于机会。