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「拆迁」和「供地」，似乎是24年武侯区绕不开的关键词。

坊间流传多时的「拆迁」终于有了谱：武侯区计划2024年集体土地征地拆迁约74宗，约3072.7亩，范围包括了太平寺、悦湖科技城、机投等，力求拿下拆迁第一区的title。

同时，武侯区在年初拟上市土地40宗，合计约1642.7亩，多宗出让的土地均集中在武侯新城。

特别是北区的板块内，成为了土地供应端的中流砥柱。

而老编辑今天要解读的武侯发展德商 西璟天玺，属于是武侯新城北区的「隐藏款」。

丨项目效果图

一来，是住宅本身素质和指标就不错。

西璟天玺109-129㎡的户型，实际成交总价约270万起，输出升级了具有改善氛围感的产品，实现了高质感的居住。

对于有着主城情结以及高新外溢购房者来说，不失为一个值得关注的上车选项。

二来，是项目所在的板块，在规划和配套兑现后，具有很大的想象空间。

项目位于武侯新城产城一体化的核心位置，千亿产业的加持下，可以更好地吸附人才聚集，实现职住平衡的生活圈。

高质量的内卷也要高品质的躺平

丨项目区位示意，制图：好房档案

总图规划

奉行长期主义，拉满舒适性

在成都打造了迎晖天玺、锦江天玺、锦麟天玺后，德商天玺4.0的新作似乎面临了两种走向：要么下海革新，或者上岸求稳。

显然，西璟天玺选择了后者。

「稳」字当头，项目首先呈现了足够的硬核的产品规划：

全板式楼栋、10-11F洋房、1T2的梯户比，这三项实实在在的硬指标拉到主城中，鲜少有项目能够全部具备，这意味着你即便入住多年，它的舒适度依然能打。

丨项目效果图

项目占地约40.95亩，近似一个长方形，容积率2.0，体量适中。

整体来看，较为狭长的地块让项目选择了阵列式搭配围合式的布局，并辅以错位有序的楼栋摆放，让这15栋几乎等高的10-11F小高层的朝向均好性得到保证，同时增加景观节点的丰富性和节奏变化。

丨总平图，制图：好房档案

得益于这个布局，1-11号楼基本实现了南北朝向的最优解。

在放大了采光通风和通透性后，日照也得到了一定的保证。

丨楼栋朝向示意，制图：好房档案

东侧的12-15号楼呈现为东西向的摆放方式，产生了一些光照时间不足的公寓房源，均集中在低楼层。

丨公寓房源示意，制图：好房档案

在楼间距上，项目主力楼间距约为28-41m，对比34m左右的层高，规划算是比较合理。

更大的尺度表现在东西向上，约72-76m的疏阔楼间距，强化了整体的开阔视野。

同时形成四条景观轴，串联了多个景观组团，以更充裕的空间去填满园林体系的丰富内容。

丨楼间距示意，制图：好房档案

海岛的风还是吹到了成都，西璟天玺的园林体系以海边绿岛、流动港湾、海洋世界、阳光海滩为景观概念，打造了约12000㎡的星级酒店式园林。

不用去普吉岛，这里也有类似的度假体验

丨景观面积示意，制图：好房档案

踏水而过的礼仪轴线为回家增添了仪式感的同时，通过大树、地丘与流水的交相辉映，内部景观与室内产生了良好的视线互动。

丨景观效果图

在总图规划之外，12-15号楼靠近交通干道，项目做到了20m的退距，弱化道路影响。

丨楼栋退距示意，制图：好房档案

户型解读

高标产品，带来更佳的居住体验

项目的户型只规划了两个面积段，分别是109㎡的套三与129㎡的套四，更为契合普通家庭的空间需求和上车预算。

并在偏刚改首置的面积段上，既保证居住的舒适度，又能有多重功能性，全部一次性all in。

提高空间利用率的109㎡：

作为刚改和改善中间的面积段，西璟天玺在这款套三户型的设计思路上，优化了空间布局的同时，也提高了对于空间的利用率。

丨建面约109㎡户型平面示意，制图：好房档案

外部位置上，西璟天玺的109㎡户型多数集中在东侧，因此能够直面无遮挡的景观中轴，将丰富的自然引入建筑空间的画框中，实现观景面的最大化。

丨所在楼栋视野示意，制图：好房档案

内部空间上，打造了三房朝南，采光通风良好的全明室内格局，加上各空间的使用面积较为均衡，因此在后期的居住体验感受上，一定不差。

丨各空间面积示意，制图：好房档案

同时，西璟天玺还在这个户型给到了一个南北对流的双阳台设计：

生活阳台承载晾晒及家政储物功能，观景阳台则成为「户外休闲空间」，得以承载更多生活场景。

丨通风示意，制图：好房档案

约6.75m的景观阳台，从客厅联通到次卧，放大了次卧的空间感和通透度，自由切换角度观景的乐趣。

在这个区域，可以摆一台家用智能动感单车让女主人消耗卡路里，可以设立开放阅读空间培养孩童的阅读习惯，还可以装上还隐形幕布，秒变沉浸式影院。

丨阳台场景示意，制图：好房档案

整体来看三个卧室，尺寸的表现都较为中规中矩。

其中，两个次卧开间均不超过3m，满足居住功能的使用面积是有的，但再想摆放更多私人趣味的设备或家具，就要多多推敲一下尺寸了

丨次卧面积示意，制图：好房档案

兼具舒适度和质感的129㎡：

在这个产品的端口，西璟天玺除了扩大居住面积之外，还将户型的功能性和尺度感做了关键性升级，使居住舒适度直线提升。

丨建面约129㎡户型平面示意，制图：好房档案

外部位置上，129㎡占据了整个项目最多的楼栋分布，均为南北向，因此形成了视野和朝向的双重叠加。

这意味着可以最大化发挥外部视野的均好性，前后都有景观组团穿插其中，水景、树木和多年生植物可以完美地融入这个空间。

丨户型所在楼栋视野示意，制图：好房档案

西璟天玺在这个面积做了四室设计，整体功能感很强，同时也强调了动静分区的居住氛围。

卧室均被放置在左侧，右侧是公区空间。在主卧休憩的女主人，以及在客厅收看新闻的男主人，都可以互不打扰。

同时也满足了现代社会中二人世界「若即若离」的最高关系，即：

看起来有点关系，但不大

丨动静分区示意，制图：好房档案

约37㎡的大通厅里，中心区域做了局部扩大的设计，让空间尽可能放大，满足居住的多重互动场景，高频次地增加家庭成员的视线交流和接触。

因此，公区的居家动线和视觉感官上都相当舒适，兼具娱乐、休闲、聚会、餐饮等多种功能。

丨公区场景示意，制图：好房档案

而对空间尺度有着更大追求的业主，也可以将餐厅旁的次卧打通，改造为一个布局开放的X空间，将隔断的空间整合成更开阔的公区。

钢琴室、棋牌室，又或是孩童的成长空间等，都有着很强的可塑性去打造。

丨改造示意，制图：好房档案

开间4m，进深4.4m的主卧在尺寸上更加游刃有余了。

酒店式套房设计下，形成一个功能感强大的「小家」，集起居、衣帽、主卫三大功能于一体，还附赠一个转角采光面。

大可做一个观景区，使室内空间在感官上得到延伸。

丨主卧尺寸示意，制图：好房档案

整体看下来，老编辑觉得这个户型较为差强人意的是，出现了一个约7㎡的L型过道，造成了一定的空间浪费。

换个说法是，女主人痛失两个爱马仕birkin25的包包

丨走廊面积示意，制图：好房档案

界面更新，持续上行发展

如果说深改扎堆的武侯新城南区是起惊雷，在改善住宅集群形成后，目前配套的丰富度和呈现度也都有目共睹。

那么北区就是细无声，承接武侯新城的大量供地，主要输出刚需刚改的住宅项目。

以及一些说不好是「智能高知风」还是「物流园区风」的居住氛围

丨武侯新城南北分区示意，制图：好房档案

西璟天玺所在的武侯新城北区，是一块优劣势都较为明显的板块。

一方面，在产城一体的规划下，武侯新城打造了千亿级电商产业园区。

随着未来配套的呈现、城市界面的更新以及产业规划价值的提升，板块将会进入高纬度的竞争圈，泼天的富贵已经在路上。

同时，板块内的各项配套也较为全面：

•商业上，金楠天街、武侯吾悦广场、武侯万达、武侯星悦荟等多个商业均在3公里左右；

•交通上，可从永康路快速抵达西三环和绕城高速，地铁的话，项目周边有17号线和9号线，但都需要步行一定的距离；

•教育资源上，川大附小、川大附中等优质教育院校入驻，后期或许还会引入「墨池书院」这个重磅教育品牌；

丨部分配套示意示意，制图：好房档案

另一方面，被诟病最多的，是城市界面的混乱。

这里既有西部智谷园区和京东西南总部坐镇，也有连绵不绝的自建房做苍蝇馆子的天然培养皿，算是呈现了城市摩登和烟火气并存的「二相性」。

另外，由于板块位于双流机场航线下，可能会受到部分航线噪音的影响，双层玻璃能不能挡住，老编辑建议还是实地查看，感受一下。

丨项目周边实景图

最后，总结一下今天的重点：

1板块在占位上能够迅速直达主城，又能连接高新区，形成通达之势。在加持拆迁后足够想象的空间，现在正是价值兑现窗口期；

2在约40亩的地块上，项目给到了全板式楼栋、10-11F洋房、1T2的梯户比等相当硬核的产品规划，为长期主义的居住打下夯实基础；

3户型区间109-129㎡，可控的总价门槛，加上室内空间完整的功能性和丰富性，对于有着主城情结以及高新外溢刚改首置来说，可以关注一波。

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