刚刚！地产一哥万科管理层大换血，均是“国资”背景！

2025年伊始，万科管理层上演“大换血”！

2月6日，万科发布了内部文件，里面表明万科集团董事会主席不再由郁亮担任，而是由万科大股东深圳地铁集团（以下简称“深铁集团”）董事长辛杰接替。

此外，即将还有10名管理人员将正式在万科任职，而这些人员都来自于深圳国资系统。

这也意味着，万科将在深圳国资的领导下，开启全新的发展篇章。

素有 “房地产标杆”之称的万科，凭借着其强大的品牌影响力与良好的财务状况，曾多次在债券市场上成功发行债券，对公司的业务拓展和资金筹集发挥了极其重要作用。

万科债券的发行规模较大，且信用评级较高，受到了广大投资者的关注和青睐。

伴随房地产市场的饱和与竞争的加剧，让房地产界曾经的优等生万科，也不得不高喊出口号——“活下去！！！”

据万科A2024年三季报显示，公司主营收入2198.95亿元，同比下降24.25%，

负债率72.42%，投资收益7350.07万元，财务费用39.25亿元，毛利率9.5%。

种种数据说明，万科在走下坡路。

不只如此，万科的年度销售金额也从2017 年的5298.8 亿元，到2024 年的 2460.2 亿元。

短短七年，销售额下降近3000亿。这家业内标杆公司，正在应对前所未有的行业严冬。

让人不禁疑问，为什么会出现这样的局面？

导致万科债券近乎崩盘的直接原因，主要来源于“大环境”。

除却全球经济的诸多不确定因素，国际多边贸易摩擦等原因导致的经济增长放缓。

最重要的是国内经济增长，从高速发展逐渐转变为高质量发展阶段，经济结构调整和转型升级持续推进。

叠加近些年来，政府陆陆续续出台的一系列调控政策，用以促进房地产市场的平稳健康发展。例如：限购、限贷、限售等政策，旨在抑制房地产市场的过热投资和投机行为。

因此，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产销售下滑成常态。众多中小房企纷纷倒闭，大型房企之间的竞争愈发激烈。

对于万科而言，这就直接导致其不再“繁花似锦”。

严格的调控政策可能会限制其业务扩张的速度和规模，导致其销售下滑、资金回笼变慢，对债券的按时兑付构成威胁。

从财务数据来看，近年来万科的净资产收益率逐年下跌，截至2024年9月达到-7.66%。

偿债能力也由2023年12月31日的1.10降至2024年9月的1.35。偿债能力的下降，代表资金链紧张。

同时，公司的现金流状况也不容乐观，经营活动现金流量净额在2024年出现大幅下滑，由2023年的2.35亿跌至-48.48亿，这意味着公司获取现金的能力减弱，难以应对债务的到期偿付。

综上所述，万科债券崩盘是公司财务状况恶化、市场竞争激烈以及政策调整等多种因素共同作用的结果。

这些直接因素相互交织，最终引发蝴蝶效应，导致了债券市场对万科的信心动摇，并最终引发债券即将崩盘的局面。

而万科作为中国房地产行业的巨头，其债券崩盘产生了一系列连锁反应，对公司自身、相关行业以及整个债券市场都带来了显著的冲击，股价波动明显。

崩盘事件导致投资者信心受挫，大量抛售股票，股价持续下跌。

同时，信用评级机构根据万科的财务状况、偿债能力等多方面因素进行评估，由于债券崩盘，其偿债能力受到质疑，信用评级被下调。

这不仅增加了公司未来融资的成本和难度，还凭其一己之力，差点带崩了房地产债券市场。

这几年，万科在自救的道路上下了很大的功夫。

首先便是对公司组织架构做出了深化改革，加强了开发经营业务的组织集约化建设。未来的开发经营，将会通过下沉业务前线，来对重大项目进行直接操盘。

即对华东、南方、北京、西南、华中本部等五个区域进行了职能精简，定位为开发经营本部派驻的“前方指挥部”，不再设置后台保障类职能，仅保留项目前方人员，并且设置与项目直接相关的业务职能。

此外还加大库存去化力度、资产处置、计提减值、通过店铺升级、提升多种经营收入，开源节流，多管齐下。

另外，万科董事会主席郁亮还表示，公司已经制定了“瘦身健体”的一揽子方案，并统筹好降负债和高质量发展。

为了在房地产新发展阶段继续领跑，公司将坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。并在未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓，来让公司重新走到可持续的轨道上。

可惜不尽如人意的是，即使万科做了如此多的功课，依然挡不住颓势。截止至2024年三季度末，万科依然还有9828亿元的合计账面负债账面。

虽然相比2023年同期的1.24万亿，已经降了两成多，但总负债规模依然庞大。

不仅亏损严重，盈利预期也不甚乐观，预期得到2026年，归属净利润才能实现小幅正增长。

可以见得，万科的想要按期承兑相当“伤筋动骨”，只能在“瘦身”这条路上继续前行，加快资产处置，尽可能回流更多现金。

最终成功穿越周期，实现逆风翻盘。

参考资料：

1、融通联合《地产一哥万科债券，“崩了”》

2.深蓝财经《万科债券，又崩了》

3.不良资产情报局《万科凭一己之力，带崩了房地产债券市场》

作者：梁多多

编辑：歌