最高院：农村房屋买卖协议无效，买受人和政府拆迁协议是否有效？

作者：周军律师.

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城镇居民原则上是不允许购买农村宅基地、农民住宅或“小产权房”的，城镇居民和农民签订的房屋买卖协议无效。

近年来，随着城乡发展加速，农村宅基地房屋拆迁纠纷频发，尤其是非村民（城镇居民或其他集体成员）购买农村宅基地房屋后遭遇拆迁，补偿归属问题常引发争议。

那么，农村房屋买卖协议无效，买受人和政府拆迁协议是否有效？

最高院在《李红诉郑州市中原区人民政府等确认行政行为无效及补偿案》中明确：

双方签订的农村房屋转让协议无效，但如果出卖方在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，买受人和政府签订的《拆迁补偿安置协议》有效。

最高院认为，

根据原审查明的事实，李红要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张坤法签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。

基于张坤法在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，中原区政府根据张坤法提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张坤法签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。

另外，李红与张坤法签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。

虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李红在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认中原区政府与张坤法签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。

目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李红对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。

周军律师提醒，通常情况下非本集体组织成员购买农村宅基地建造房屋，一般难以按合法房屋进行补偿安置。

但如果有本案所述情形，出卖方在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价，且双方在《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容的，即使协议无效，买受人和政府签订的《拆迁补偿安置协议》也有效。如出卖人对拆迁安置补偿利益分配有异议，可另诉。

民事诉讼可参考笔者《最高院：非村民买了宅基地房，有拆迁补偿吗，补偿归谁？》一文。

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