市场回归理性 北京朱辛庄一宅地底价出让

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

春节后，北京土地不断上新，2月18日，昌平区热门板块朱辛庄再次出让一宗宅地，中海和未来科学城再度联手，以12.8亿元底价竞得该地块。

业内人士认为，本宗地块底价成交反映出了区域内市场回归理性，未来土地市场与房地产开发将更趋稳健。

据了解，北京近日官宣“好房子”建设标准，适用范围为近郊区域，本宗地块所在的昌平区即在其中，预计未来区域内产品竞争将愈加激烈。

中海再度布局朱辛庄

《中国经营报》记者了解到，本次出让的为北京市昌平区朱辛庄新区（二期）住宅用地，包括CP01-0801-0029和CP01-0801-0041地块。

其中，CP01-0801-0029是R2二类居住用地，用地规模约1.61公顷，地上建筑规模4.032万平方米，容积率2.5，限高80米，绿化率30%，起始价123289万元。地块需配建一处地上建筑规模1000平方米的养老服务驿站，和不少于1000平方米的沿街商业，建成后无偿移交相关部门。

CP01-0801-0041是A4体育用地，用地规模约1.88公顷，地上建筑面积约1.13万平方米，限高45米，容积率0.6，起始价4711万元。该地块的能源站不在本次出让范围内，体育用地设计及建设需按照一体化设计方案落实。

两部分地块总体用地规模3.49公顷，地上建筑规模5.16万平方米。地块同样不设置土地限价和销售指导价。

地块前期仅吸引未来科学城+中海联合体参与报名，最终其以底价12.8亿元摘得，成交楼面价3.17万元/平方米。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，上述地块所在的朱辛庄板块是昌平南的热点板块，位于海淀与昌平交界处，承接海淀北的外溢购房需求。

早在2023年3月23日，北京当年第一批次首轮土拍中，朱辛庄板块推出的朱辛庄二期0028地块，受到42家开发商竞逐，成为当时北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，比此轮土拍中排名第二的地块企业参与数多了一倍多，中签率仅2.38%。最终，上海大华幸运摇中，随后推出项目大华启宸府，与此前的越秀星樾项目一样成为“日光盘”。

不过，这一热度并未持续多久，当年12月20日，朱辛庄0022、0027地块出让，由于公建混合用地体量过大，劝退了一大批意向购地企业，最终被中海+未来科学城联合体以底价竞得，随后推出住宅项目中海寰宇未来，该项目去年3月开盘，推出900余套房源，目前网签去化率超过60%。

本宗地块与上述项目相比，距离8号线朱辛庄站更近，只有大约300米。而8号线素有“地下中轴线”之称，贯通南北含金量较高，朱辛庄站又与昌平线交会，向北可到沙河高教园，向南可抵达生命科学区、西二旗。张凯指出：“这些都是优质购买力的代表，中海再度拿地说明其对朱辛庄板块价值的认可。”

市场回归理性

不过，张凯亦指出，本宗地块底价成交也反映出了区域内市场回归理性。一方面，由于2023年昌平区供地主要聚焦朱辛庄及北四村板块，土地放量已阶段性稀释客群，板块热度也在2023年土拍中提前释放一部分，后期若持续供应，可能面临同质化竞争风险。

另一方面，朱辛庄板块新房成交价格稳定在6.2万～6.4万元/平方米之间，与周边次新房（如领秀慧谷价格在6.3万～7万元/平方米）价格接近，价差收窄削弱倒挂红利，投资属性减弱。

他认为，本次土拍反映出了市场在土地供求关系、价格走势等方面的理性思考，市场参与者对后续发展保持审慎乐观的态度，未来土地市场与房产开发将更趋理性与稳健。

值得注意的是，近日，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），将反映比较集中的设置阳台、底层架空、共享空间、建筑高度等问题作为重要创新点，通过多项创新措施提升住宅品质，以满足市民日益增长的居住需求和城市发展的高质量标准。

具体来看，《技术要点》鼓励开发商通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”。以建筑面积100和140平方米的户型为例，“得房率”可从80%提升至约90%；通过底层架空，配建邻里共享公共空间，增设风雨连廊等方式，营造多样化生活场景；通过建筑高度弹性管控，引导形成高低错落的城市天际线，丰富城市空间形态。

据了解，此次发布的《技术要点》适用于平原多点地区（顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城），城市副中心（通州区）可参照执行。此类区域占据了北京60%的供地规模，亦是“好房子”建设的主战场。

这意味着，新供应的地块将在建设标准上不断推陈出新，房企产品“内卷”将更加激烈。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）