董藩：房贷违约的大幅增长与有效应对策略

近年来，由于经济形势弱化明显影响到就业和居民收入，加上房价出现了较大幅度下跌，按揭贷款违约问题逐渐凸显。这不仅直接影响了金融系统的稳定性和楼市的健康发展，也对居民投资与消费信心恢复、长期经济增长和社会稳定构成严重威胁。除了积极救市、改善经济基本面外，采取有效措施，严控违约率的上升，尤为迫切。

一、违约数量大，增速高，并可能继续恶化

按揭贷款违约的情况，从小城镇到大都市，都已层见迭出，其中在小城镇和三、四线城市尤其严重。因为没人统计也无法全面统计，对全国的情况谁都没有准确数据，只能查到个别银行的不良贷款率（近似于违约率），而且是经过美化处理的数据（各银行尽量找理由计入关注类贷款，而不是计入必须归为不良贷款的次级类贷款、可疑类贷款和损失类贷款）。

数据显示，2021年末，工行、建行、农行、中行四大行的按揭贷款不良率分别为0.24%、0.20%、0.36%、0.27%。2022年末，该数据分别上升到0.39%、0.37%、0.51%、0.47%；2023年末，对应的数据分别为0.44%、0.42%、0.55%、0.48%；2024年6月末，对应的数据分别为0.6%、0.54%、0.58%、0.55%。不良贷款率节节升高，表明违约大量增加。而对中小银行来说，数据就更差了。2024年上市银行财报显示，截止6月底，青农商行（即青岛农村商业银行）、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行按揭贷款不良率均超过了1%，分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%，信贷质量严重下滑。

遇到按揭贷款违约情况，银行一般先通过协商、债务重组等方式进行处置。通过法拍处理，是不得已的、最后的对策。根据行业估计，法拍量可能仅占违约总数的20%左右，由此可以推断违约数据。

那进入法拍程序的房地产又有多少呢？这方面也没有权威统计，能看到的数据差别很大。中指研究院的数据显示：2021-2023年法拍房挂牌量分别为44.7万套、60.6万套、79.6万套；2024年前三季度法拍房挂牌量累计57.5万套，价值约1.5万亿-2万亿。而网上另一组数据则显示，2017年法拍房挂牌量仅5千套，2019-2022年分别为50万套、127万套、160多万套、300多万套，呈现急速上升趋势。若按法拍数量只占违约量20%左右的比率推算，无论哪组数据接近真实情况，违约量之高都令人震惊。

参与法拍的房地产包括各种类型，这说明违约已蔓延到各类物业贷款。其中住宅和商办物业按揭违约最多，两者合计超过95%。从历年的数量上看，四川、浙江、河南、广东、重庆等省份占比较高——这些省份近年破产企业数量较多，失业人口多，而持有两套以上住房者比率高，故法拍房挂牌量较高。

违约虽然可以通过法拍处理，但成交率却很低，大约在20%-30%之间。一线城市和个别热点城市成交率高些，也仅仅是40%-50%。法拍房的成交价通常低于市场价20%-35%‌。这说明大众对楼市仍缺乏信心。

由于市场调整尚未看到持续、稳定好转迹象，就业和收入状况改善很慢，大众对未来信心不足，投资性需求已消失殆尽。部分购房者担心房价继续下跌，甚至可能主动违约。未来几年，按揭贷款违约率继续上升的可能性较高。

二、按揭贷款大量违约，破坏性巨大

按揭贷款的大量违约是一种复杂的经济与社会现象，影响到金融安全、市场秩序、社会稳定和经济增长等多个方面，其破坏性巨大，不可忽视。

1. 对金融安全的威胁

按揭贷款违约削弱了银行资产负债表的稳健性，增加了不良贷款比率。一旦不良资产占比过高，银行需计提更多拨备，盈利能力受到严重挤压。长期来看，金融机构可能缩减贷款规模，削弱资金在市场中的流动性。更严重的是，违约可能触发跨机构的金融传染效应，导致大范围资金链断裂，形成系统性金融危机。

此外，违约可能推高金融机构的资本成本。投资者因对风险资产的不信任而撤资，银行需提供更高利率吸引存款。这会进一步压缩盈利空间，加剧金融动荡。

2. 对个人生活的影响

按揭贷款违约通常会导致资产被强制拍卖、信用记录受损，直接影响个人的财务状况和未来融资能力。例如，个人信用评级的降低不仅使贷款难度加大，还会影响到租房、出行（乘高铁、飞机）、住店、就业等与信用挂钩的生活与工作场景。部分违约者可能因此进入“债务陷阱”，陷入恶性循环。

住房作为家庭资产的重要组成部分，其丧失可能诱发社会问题。一旦失去主要住房，家庭生活稳定性被打破，可能导致情感压力和心理健康问题，进而对社会稳定构成威胁。尤其是对低收入群体而言，这种影响尤为显著。

3. 对市场运行秩序的冲击

大量违约案例的出现会导致房地产市场供需失衡。一方面，银行收回违约房产后集中拍卖，增加了市场的供给端压力；另一方面，由于购房者信贷受限，需求端无法消化新增房源，导致房价持续下跌。这种恶性循环可能引发“市场寒冬”，影响整个房地产行业的信心和活跃度。

同时，开发商和建筑企业的融资管道受阻。银行对房地产项目的贷款更为谨慎，开发商项目难以为继，可能出现延期交付甚至破产潮。这不仅影响房地产行业，还会冲击建筑、钢铁、水泥等上下游庞大、复杂、绵长的产业链。

4. 对社会稳定的威胁

按揭贷款违约问题涉及民生，可能引发社会不满情绪。特别是在经济下行期，若大量家庭因违约丧失住房，可能出现大规模群体性事件，如抗议或上访。此外，违约问题还会放大贫富差距。中低收入群体因房产被拍卖而无力重新购房，进一步削弱其未来的财产性收入，社会矛盾加剧。

按揭贷款违约大量增加的一个间接后果是失业率可能上升。房地产行业及庞大的产业链是吸纳就业的重要领域，违约潮引发的行业困局可能导致裁员潮。消费信心的下降也会对服务、零售等依赖消费者支出的行业产生连锁冲击。

5. 对经济增长的抑制

房地产作为国民经济的支柱行业，其萎缩会严重影响经济增长。从直接贡献看，房地产开发投资下降会拖累固定资产投资增速；从间接贡献看，房地产产业链如钢铁、水泥、玻璃、家电、装修等相关行业的需求下降，会进一步削弱工业和服务业产值。

消费也是推动经济增长的重要领域。按揭贷款违约增加了家庭的财务负担，降低了消费者的可支配收入，抑制了消费需求和信心恢复。此外，违约危机还会引发投资信心的下滑，资本市场资金流向更为保守，对整体经济的长期增长不利。

6. 对商业信誉的削弱

按揭违约破坏了市场中的契约精神和信用体系。一方面，从长期看，金融机构为了控制风险可能提高贷款门槛或利率，这会对中小企业和个体的融资成本产生负面影响；另一方面，市场对房地产开发商的信任下降，企业融资困难，品牌价值也会受损。

从国际市场来看，违约潮必然降低外资对中国房地产和金融市场的信任度，导致资本外流。特别是在全球化的资本市场中，这种信誉损失可能长期影响国际资本对中国市场的选择，制约经济发展。

三、采取更具针对性的措施，妥善处置违约事件，努力降低信贷风险

法拍操作时间长、成本高，并且还存在流拍的风险。有些法拍所得也未必能抵补银行损失。因此，除了降息、减税等救市措施外，应出台更有针对性的政策，帮助金融机构和借款者尽量避免走到这一步。这对陷入困境的业主是有力的救济措施，对阻止楼市下滑和信贷质量恶化也有益。

1.调整征信管理规定

征信记录对个人信用影响深远。对购房者来说，良好的信用记录是获得金融支持的前提。对疫情、企业破产等不可抗力因素导致的贷款违约，不应简单视为借款人信用出了问题。因此，国家应针对当前市场震荡的特殊时期，统一调整征信管理规定。

一方面，依据《合同法》第94条、117条、118条相关条款，明确因不可抗力（如疫情或经济大环境急剧下行）导致的还贷困难，可由个人提交证据和说明，央行豁免对应的不良信用记录。

另一方面，在实际操作中，金融机构应基于人性化管理原则，通过审查和评估程序，鼓励借款人主动沟通，提供相关佐证材料，如下岗证明或收入下降的证明档。此举既能减轻借款人压力，也有助于降低纠纷与诉讼的可能性。

通过调整征信管理规定，在维护信用体系的基础上，金融机构可处理好特殊情况，推动政策更加公平、理性。

2.允许按揭贷款展期

贷款展期是帮助家庭渡过财务困难的有效措施之一。按揭贷款期限一般为10至30年，若允许自愿申请展期，将显著缓解借款人的还款压力。

可考虑允许最多延长贷款期限至40年，这样归还本金的分摊期延长，可使月供减少。对短期收入中断的家庭来说，效果尤其显著。在此期间，银行应继续监测借款人收入恢复情况，根据实际能力进一步优化还款安排。

当借款人收入恢复稳定后，应允许其提前偿还部分或全部贷款本金，以提高还款效率和减轻未来还款压力。这样既能帮助家庭重建财务稳定，也能降低金融机构的长期风险。

退休或去世后的还贷问题常成为展期方案的争议点，但这一顾虑大多被过度放大。首先，随着时间的推移还贷压力会大大减轻，用退休金偿还的压力不大；其次，借款人一般会在租金上涨和收入改善时提前偿清贷款；最后，房产作为抵押物，具有继承价值，必要时也可以拍卖，不必过分担忧借款人去世后的偿债问题。

3.调整还款方式

优化还款方式是缓解违约压力的另一个重要途径。传统的等额本息还款模式对短期收入骤减的家庭而言压力较大，而灵活的还款机制可提供更多选择：

首先，可推出多样化产品。设计如“气球贷”般的产品，允许借款人在初期支付较低的本金与利息，待经济改善时逐步提高还款额。这种结构可有效减轻初期还贷压力，同时鼓励借款人维持还款意愿。

其次，允许阶段性只还利息、不还本金。当然本金部分只是延后偿还。这样银行的年度利润实现不受影响，却可以帮助购房者渡过难关，还能避免房产因违约流入拍卖市场，从而冲击市场秩序。

最后，推出个性化还款计划。金融机构可基于借款人职业类型、收入波动及个人信用状况，为其量身定制还款方案。例如，对收入波动较大的群体（如自由职业者），可采取月供金额动态调整机制，以匹配实际经济能力。

4.鼓励金融机构创新违约处置方式

当违约不可避免时，应探索更加市场化和多元化的处置方式，以降低银行不良资产率并减少社会冲突：

首先，可引入资产证券化手段。针对优质商业地产的贷款违约情况，金融机构可通过资产证券化或债转股的方式，化解违约资产风险。这不仅有助于金融机构优化资产负债表，还能为资本市场提供新的投资工具。

其次，可考虑与第三方合作，出租房产。银行可与房产管理公司合作，将违约房产暂时用于租赁运营，获取一定收益，同时避免因集中抛售导致房价进一步下跌。待市场复苏后，可重新拍卖或允许原业主赎回。

再次，建立灵活的资产回购机制。对因特殊原因而违约的借款人，银行可提供宽限期或低息回购机会，帮助其逐步偿还欠款并重新获得房产所有权。此举既能降低社会矛盾，又可在经济恢复时优化银行资产处置收益。

最后，建立债务重组与调解机制。在违约高发时期，建立第三方债务调解机制，由专业机构协助借款人与银行制定债务重组方案，避免司法诉讼的高成本和长期性，很有必要。

来源：香港经济导报

作者：董藩 北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导