北京房产律师解析卖房延迟过户，买方起诉解除合同追违约金案

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷是常见的法律纠纷类型。本案发生在北京市朝阳区，围绕一套存在抵押的房屋买卖展开，涉及购房款支付、房屋过户、夫妻共同债务以及合同解除等诸多复杂问题。此类纠纷不仅关乎买卖双方的切身利益，还涉及夫妻共同财产的认定与处置，以及债务清偿等法律问题，凸显了在房屋买卖过程中，全面了解房屋产权状况、明确合同条款以及遵循诚信原则的重要性。

二、案件详情

（一）原告主张

2021 年 11 月 26 日，原告与赵宇鹏签订房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区 T 号房屋，并向赵宇鹏支付购房款 200 万元。由于赵宇鹏拖欠第三方债务，至今未能将房屋产权过户给原告，经原告多次催缴，赵宇鹏也未退还购房款。原告认为，二被告系夫妻关系，赵宇鹏签订房屋买卖合同是二被告的共同意思表示，故诉至法院，请求判令解除与赵宇鹏于 2021 年 11 月 26 日签订的房屋买卖合同；赵宇鹏双倍返还定金 60 万元；赵宇鹏退还购房款 149 万元；赵宇鹏赔偿中介费损失 1 万元；赵宇鹏赔偿资金占用损失；孙晓芝对上述诉讼请求承担连带责任。

（二）被告抗辩

二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋出售价款为290 万元，原告仅支付 200 万元及定金 30 万元，还有 60 万元未付，因其未按合同约定支付全部购房款，所以未办理过户手续。签订合同前赵宇鹏已告知原告房屋存在抵押等情况，原告同意按现状购房。涉案房屋虽在赵宇鹏个人名下，但属于其个人财产，孙晓芝签署的同意出售说明书仅为售房程序需要，孙晓芝不应承担连带责任。原告没有解除合同的权利，双方应继续履行合同，不同意退还购房款、双倍返还定金和支付资金占用损失，认为双倍返还定金已能涵盖原告损失，原告同时主张定金和损失不合理。

（三）法院查明事实

赵宇鹏与孙晓芝于2013 年登记结婚。2021 年 11 月 16 日，二被告出具《同意出售声明书》，原告当日支付购房定金 30 万元及中介费 1 万元。2021 年 11 月 24 日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》办理网签，明确房屋已设立抵押，抵押权人同意买卖双方办理转移登记，二被告均签字。2021 年 11 月 26 日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋总金额 290 万元，原告一次性付清，赵宇鹏保证房屋无产权纠纷和财务纠纷。2021 年 11 月 29 日，原告支付购房款 200 万元，之后赵宇鹏陆续退还 51 万元。原告主张 2022 年 1 月 12 日向二被告发送告知书要求过户或解除合同等，二被告称未收到。此外，法院查明赵宇鹏此前购房及与案外人的借款、诉讼情况，包括房屋购买过程、向宋文亮借款及因未还款被诉，执行中赵宇鹏与宋文亮达成和解协议但解押出现问题。

三、裁判结果

解除原告北京A 公司与被告赵宇鹏签订的房屋买卖合同。

被告赵宇鹏、被告孙晓芝于本判决生效后七日内双倍返还原告北京A 公司定金 600000 元。

被告赵宇鹏、被告孙晓芝于本判决生效后七日内退还原告北京A 公司购房款 1490000 元。

驳回原告北京A 公司的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同履行与解除

原告与赵宇鹏签订的房屋买卖合同合法有效，双方应依约履行。原告支付购房款后，赵宇鹏未履行过户义务并退还部分购房款，以实际行为表明不履行合同主要义务，构成违约，原告主张解除合同有事实和法律依据。二被告主张的先履行抗辩权缺乏事实依据，法院未予采信。

（二）违约责任承担

合同解除后，赵宇鹏应退还购房款，其未履行合同主要义务，应双倍返还定金。原告主张的中介费损失、资金占用损失未超过定金数额，法院不予支持。

（三）夫妻连带责任认定

涉案房屋购买于二被告夫妻关系存续期间，属夫妻共同财产，孙晓芝对卖房知情且参与，出售房屋目的是偿还夫妻共同债务，赵宇鹏收到购房款后用于偿还债务，故孙晓芝应与赵宇鹏承担连带责任。

五、办案心得

（一）全面审查房屋产权及债务状况

在房屋买卖交易中，律师应协助当事人全面审查房屋产权状况，包括是否存在抵押、查封等权利限制，以及房屋是否涉及债务纠纷。提前了解这些情况，能帮助当事人评估交易风险，避免陷入不必要的纠纷。

（二）准确界定合同条款与履行义务

仔细审查合同条款，明确买卖双方的权利义务和履行期限，对于容易产生歧义的条款，应及时进行补充和解释。在合同履行过程中，要监督双方严格按照合同约定履行义务，避免违约行为的发生。

（三）重视夫妻共同财产与债务认定

涉及夫妻共同财产的房屋买卖，要准确认定房屋的权属性质以及夫妻双方的共同意思表示。对于夫妻共同债务的认定，要结合债务用途、夫妻双方的参与程度等因素进行综合判断，以明确夫妻双方在交易中的责任。