朱辛庄二期地块遇冷，仅未来科学城+中海联合体1家出价

乐居财经 徐迪 截至2月17日17:00，北京昌平朱辛庄二期0029地块竞买申请结束。

线上仅收到1次报价，为底价12.8亿元，有消息称出价人为未来科学城+中海联合体。

该地块于1月15日正式挂牌出让，用地规模3.49公顷，地上建筑规模5.16万平方米，交易起始价12.8亿元，无上限价。

竞买申请截至2月17日17:00时；挂牌竞价时间为2025年2月5日9:00时-2月18日15:00时。

遥想两年前，隔壁的0028地块吸引了42家房企及联合体角逐，线上报价30手，直接触发价格上限。摇号大战中，首次进京的上海房企大华集团手热地摘下了这块地。当年9月，大华·启宸府开盘，目前已基本售罄。

而刚刚过去的2024年，昌平总共成交了5宗涉宅地块，其中，年初的龙湖观萃地块，溢价15%成交；年末压轴的北七家东二旗地块引来了3家竞买人，象征性地溢价了0.3%；其余3宗地块均为底价成交。

昌平土拍已经将近一年没有太热闹的场子了，人们期待着朱辛庄0029地块能复制0028地块的疯狂，但结局仍泯然于平常。

朱辛庄新区（二期）土地一级开发项目CP01-0801-0029地块起始价约12.33亿元，位于昌平区史各庄街道，东至回龙观工业区七街，南至朱辛庄中路，西至回龙观工业区九街，北至朱辛庄二号路，为R2二类居住用地。

用地规模1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米，需配建不少于0.1万平方米的沿街商业服务设施，1处养老服务驿站（无偿移交相关部门），建筑规模为0.1万平方米。

地块规模不大，预计规划11-18层洋房+小高层产品，按照套均100平米计算，总计有300多套房源，客群以刚需为主。

回龙观国际信息产业基地二期（二）地块CP01-0801-0041地块起始价0.47亿元，位于昌平区史各庄街道，东至回龙观工业区四街，南至回龙观工业区加密一路，西至朱辛庄西路，北至回龙观工业区南路，为A4体育用地。

占地1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，控高45米，包含1处能源站（不在本次出让范围内），规划1处非独立占地社会停车场，共180个停车位。

体育用地设计及建设需按照一体化设计方案落实，具体实施由竞得人与能源站用地建设主体友好协商。此外，0041地块用于建设区域配套服务设施，不可分割销售，如需整体转让需征得昌平区政府同意。

项目地块距离朱辛庄站不到500米，真正的临铁盘，可承接海淀大厂外溢需求。朱辛庄是昌平线和8号线换乘站，两站地到西二旗，乘坐8号线可直达城中心，无需换乘。

此外，地块交通评估的审查意见中也提到，项目地处北部拥堵地区，区域现状路网不完善，主要进城通道拥堵严重，而街区新增建筑规模较大，区域的开发建设将进一步加剧该地区交通压力。

应落实轨道既有线网优化提升行动计划，提高区域交通供给水平，实现与回天地区、昌平新城和海淀山后地区的直接联系，缓解道路交通压力。

1、尽快稳定S15快线在区域内的规划方案，预留实施和接驳用地条件。

2、朱辛庄站轨道微中心应进一步强化功能聚集，细化设计方案，优化交通组织，预留慢行及公共活动空间用地条件，构建立体车行及人行交通体系。

同时加快实施区域周边回沙路、镇辽门路等南北向通道，缓解京藏高速公路等主要进城通道的交通压力。

项目周边商业配套丰富，东侧一路之隔是万达广场和住总万科天地，向西2公里还有永旺商城和在建中的超级合生汇；医疗方面有积水潭医院等多家三甲医院；教育方面，有北京101学校未来科学城校区。

此外还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边主要新盘有大华启宸府、越秀星樾和中海寰宇未来。

大华启宸府（宸华园）2023年9月26日首开，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均价6.2万元/平。029地块与大华启宸府一街之隔，体量上也与启宸府接近，不知道大华是否参与竞夺该地块，打造启宸府二期。

越秀星樾（颐樾嘉苑）规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.2万/平；

2024年12月底3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前暂无网签数据。其余400多套房源暂定于2025年分两批推售。

中海寰宇未来（光元里）2024年3月30日首开，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成网签568套，去化率61%，成交均价6.2万元/平。

朱辛庄0029地块入市后，对越秀星樾现房部分和中海寰宇未来剩余四成房源的去化或将形成压力。

位置上，朱辛庄0029地块比这两个项目更靠近地铁，并且随着新建项目的陆续交付，0029地块周边的配套也更加完善，整体来看更为优质。

前两年越秀星樾和大华启宸府地块出让时都达到上限价，竞现房销售面积、甚至摇号才确定最终购买人，可以预计，朱辛庄0029地块也将引来不少房企竞争。

近日，昌平区2025年住宅拟供地清单出炉，主要包括8宗涉宅地块‌，总用地规模52.22万平方米，规划面积达到122.7万平方米。

除朱辛庄地块外，还包括生命科学园、马池口村、昌平新城东区、东小口、北七家歇甲庄等地块。

相关公司：中海联,未来科学城置业,中国海外发展hk00688,湖南中海控股