棚改之后，深圳旧住宅区怎么改？

过往深圳旧住宅区拆除重建类改造主要有两种模式，分别为城市更新和棚户区改造。 旧住宅区拆除重建类改造早期以城市更新模式为主，但因拆迁问题普遍推进缓慢，且近几年在房地产市场持续承压之下难以推进，出现市场主体投资信心不足，金融机构融资支持意愿较弱等问题。2016年以后，旧住宅区改造实际推进的更聚焦棚户区改造模式。但随着2023年4月19日，“深圳最后一个棚改项目”的罗湖区海关草埔生活区片区棚改项目正式启动签约，同年《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》到期，且从实际推进中，单靠政府和国企来实施大部分旧住宅区改造也面临资金等方面的难题，深圳棚户区改造模式逐渐退出历史舞台。棚改之后深圳旧住宅区拆除重建类改造何去何从？ 本文将基于合一近期实战服务旧住宅区改造项目（包括2024年深圳全市唯一新增计划立项的旧住宅区城市更新项目—南山区爱榕园城市更新项目等）的实施经验以及对于深圳旧住宅区改造的长期市场监测与研究，综合分析深圳旧住宅区改造的多种模式探索与实践案例，与业界朋友共飨。

深圳旧住宅区拆除重建类改造大数据

城市更新方面

截至2024年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计31个，拆除重建规模共计107.4公顷。其中，仍处于计划立项阶段的居改项目共计8个，拆除重建规模共计25.3公顷；处于规划批复阶段的居改项目共计7个，拆除重建规模共计19.1公顷；处于实施主体公示阶段的居改项目共计5个，拆除重建规模共计33.6公顷；处已开发建设（含建成）的居改项目共计11个，拆除重建规模共计29.4公顷，计划实施率整体达51.6%。

棚户区改造方面

截至2024年12月31日，深圳市棚户区改造项目已计划立项共计23个，改造规模共计194.8公顷。其中处于计划立项阶段共计1个，改造规模2.7公顷；处于实施主体公示阶段共计2个，改造规模共计11.2公顷；处于规划批复阶段共计4个，改造规模40.5公顷；处于开发建设阶段共计16个，改造规模共计140.3公顷，整体实施率达69.6%。

深圳旧住宅区拆除重建类改造模式近期探索

近期，深圳对于旧住宅区拆除重建类改造模式持续深入探索，主要包括旧住宅区城市更新改造项目新试点、业主自筹资金原拆原建、土地整备房屋征收及独栋危房捆绑周边城市更新等四种模式。

深圳市旧住宅区拆除新建类改造新模式解析表

模式1：旧住宅区城市更新改造项目新试点（前期服务商+市场主体+实施主体）

根据2021年3月1日起施行的《深圳经济特区城市更新条例》规定，“旧住宅区更新单元计划由辖区街道办事处负责申报……区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。”

2023年9月23日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，明确未来旧住宅改造拟采取前期服务商+市场主体+实施主体的城市更新模式，即综合市场化城市更新和政府主导棚改模式的优势，在确保政府主导和回迁安置的前提下，更多引入市场运作的机制。

据悉，目前南山正推进旧住宅区城市更新改造项目新试点，至今公开披露涉及两个项目，分别为央企招商蛇口作为前期服务商的爱榕园片区城市更新项目和央企中海作为前期服务商的荔园新村城市更新项目。

案例1：深圳南山爱榕园片区城市更新项目

爱榕园片区城市更新单元位于南山区招商街道，项目于2024年11月30日已列入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》。项目拆除用地范围面积68848㎡，拟更新方向为居住功能。该项目为2024年全深唯一计划立项的旧住宅区改造项目，采用前期服务商+市场主体+实施主体模式推进。

申报主体为深圳市南山区招商街道办事处。根据项目前期服务单位公开招标项目（二次）交易结果公示，项目前期服务商为深圳招商房地产有限公司，经查询工商信息显示，深圳招商房地产有限公司由招商蛇口全资控股。

合一有幸为该项目提供意愿征集及信息核查等前期专业服务。

案例2：深圳南山荔园新村城市更新项目

2024年12月19日，深圳市公共资源交易平台发布南山区沙河街道荔园新村城市更新项目前期服务单位公开招标项目交易结果公示，中标人为中海华南（深圳）有限公司。

南山区沙河街道荔园新村城市更新项目位于华侨城片区潮州西街8号，距离地铁1号线世界之窗站约450m。项目北侧为华侨城欢乐谷停车场，南侧为世界花园小区，西临沙河五村城市更新单元，东侧为华侨城欢乐谷。

本项目现状为旧住宅区，用地面积为40783.7㎡，建筑面积76890.9㎡，现状容积率约1.88，共涉及5宗地块(宗地号为:T308-0004、T308-0020、T308-0021、T308-0022、T308-0036)，均为住宅用地。

现状影像图

2020年4月项目启动棚户区改造意向调查工作，由南山人才安居主导推进，但项目因政策变化，导致推进搁置。2024年12月，本项目公开选择前期服务商为中海华南（深圳）有限公司，项目转轨城市更新改造模式，采用前期服务商+市场主体+实施主体模式推进。

模式2：业主自筹资金原拆原建

2024年6月，一份罗湖区清水河街道的红头文件——《关于拟推行红岗花园自筹资金拆除重建改造试点工作的通告》（简称《通告》）在坊间流传，罗湖红岗花园将采取业主自筹资金原拆原建模式启动旧住宅改造，该项目为深圳首例旧住宅区业主自筹资金原拆原建。

红岗花园由红岗东村、红岗西村、红岗花园以及翠雅居组成，小区整体占地约11万平方米，建筑面积约21万平方米，产权人共2557人，常住人口6000多人。最早一期于80年代落成，建设时间跨越到2000年，到目前楼龄将近40年，最早属于企业的家属生活区，后来经过房改取得产权。早在2019年5月，该项目已启动过棚户区改造模式，但实际推进缓慢。

据《通告》显示，此次被纳入“自筹”改造范围的，是红岗花园小区1-7栋，也就是小区靠近泥岗东路的外排几栋，占地约1.2万平方米，预计涉及居民538户。

现状影像图

针对于旧住宅区业主自筹资金改造模式探索，已有城市试点成功。如广东省首个由业主"自筹资金、原拆原建"的危旧房改造项目-广州市花都区新华街集群街2号项目历经9个月实施改造，已于2025年1月正式完成验收，并顺利交房交证。其模式核心亮点在于，一是有明确政策路径支持；二是改造对象聚焦危房原拆原建；三是项目改造体量小，资金成本相对小；四是现状私人业主占比小，协商谈判难度较低；五是业主支付改造成本远低于周边同类型住宅市场价；六是资金支持，针对困难户银行可提供低息贷款、政府财政补贴等；七是城投公司作为实施主体，推进实施有保障。

详见合一专题解读：

旧住宅区拆除重建类改造需核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建和开发建设等资金投入问题。在资金筹措方面，核心在于解决居民出资的意愿、出资标准等；其次，资金回笼实现项目资金投资闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性；再者，实施主体选定是解决项目前期沟通、实施方案编制及报批报建和开发建设等，且充分考虑居民合理改造诉求，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键。

未来深圳旧住宅区改造探索业主自筹模式，即可围绕着业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”为原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力。在政府统筹实施方面，政府应整合资源提供跨部门全过程赋能支持服务，比如前端的改造意愿征集、组织业主建立内部协商决策机制、资金监管与融资对接、工程代建公开招标与施工监管、产权注销与债务处理、税费及财政奖补等。

模式3：土地整备房屋征收

土地整备房屋征收模式是以“政府主导、社区主体、社会参与”为原则，基于公共利益的角度去推进项目的一种模式，也是由政府全权负责的征收模式。2024年10月30日，福田区裕亨花园改造项目被纳入2024年新建土地整备计划中，整备实施规模为1.7公顷。该项目基于规划城轨线路穿过及宗地产权等因素，被纳入了土地整备计划，采取政府主导土地整备房屋征收模式，这类模式更凸显公共利益属性。

模式4：独栋危房捆绑周边城市更新

2021年9月，罗湖区红岭统筹片区城市更新单元启动意愿征集；2022年11月，发布岭南公司住宅楼被认定为危房，捆绑红岭统筹片区城市更新单元共同改造，被纳入其拆除范围启动意愿征集。

项目位于罗湖区桂园街道红岭中路与宝安南路之间红桂路两侧。项目整体拟拆除范围用地面积50648㎡、建筑面积124882.86㎡、现状容积率2.46，其中，岭南公司住宅楼现状容积率2.50，红岭南住宅区现状容积率1.32，红桂二街大院现状容积率1.53，松园小区现状容积率1.47。

2024年5月17日，深圳市红岭春天置业投资有限公司中标成为罗湖区桂园街道红岭片区城市更新单元前期服务商。经查询工商信息显示，该公司的大股东为广东省国企红岭集团。红岭集团前身是军办企业，创立于1980年，1998年移交广东省，是隶属于省政府的广东省广晟资产经营有限公司领导下的一级企业集团。

总结

我们认为，城市更新的本质是城市发展的价值再造与利益再平衡。价值再造决定实施必要性，利益再平衡决定实施可行性。深圳旧住宅区拆除重建类改造模式新探索亦是如此，各类模式探索本质上都是适应当前市场环境的转变，多方主体利益再平衡博弈的过程。任何可持续的改造模式必将是正向的价值再造与合乎各方主体利益的再平衡。

随着深圳早年兴建的旧住宅区逐渐老化，改造压力日益增大，改造迫切性日益增强，深圳旧住宅区拆除重建类改造探索将逐渐提速、加大力度创新模式。而深圳作为特区和先行示范区，相关的实践亦是为全国旧住宅区改造实施探索出一条新路径。

撰稿人：陈建塔、李莎莎

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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