深圳星河盛境二期公寓有什么不利因素吗？小区规划怎么样吗

深圳星河盛境二期公寓的不利因素及小区规划情况如下：

不利因素

• 噪音影响：部分户型靠近地铁 3 号线和龙岗大道等主干道，即便有隔音措施，仍可能受到一定的噪音干扰，影响居住的舒适度。
• 得房率较低：公寓的得房率约为 70%，相对较低，意味着业主实际可使用的面积相对较小，在一定程度上影响了性价比。
• 周边旧改影响：项目周边存在不少旧改项目，在施工期间可能会产生噪音、粉尘等，对居住品质有一定的影响，而且旧改完成需要一定的时间，区域整体面貌的提升需要等待。
• 公寓性质限制：属于商务公寓性质，与住宅相比，在水电费计价、土地使用年限等方面存在差异，且可能面临转手税费较高等问题。
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小区规划

• 整体布局：项目整体分为 01-04 和 01-05 两地块，公寓位于 01-05 地块。01-04 地块主要是住宅社区，建设用地面积约 1.5 万㎡，总建面约 8.2 万㎡，配建 2700㎡的 9 班幼儿园和占地不小于 3000 平方米的社区体育活动场地。01-05 地块靠近龙岗大道，规划有办公、集中商业、商务公寓及安居房。

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• 配套设施
  • 交通：作为地铁 3 号线永湖站的上盖物业，交通十分便捷，可快速到达罗湖、福田等区域。同时周边还有地铁 14 号线、16 号线及即将开工的深大城际线（33 号线）。
  • 商业：自带约 4.4 万㎡的集中商业，2 公里范围内覆盖 30 万㎡商业，5 公里内更享百万平商业，如荣德 space、天虹商场、星河 COCOPark 等，满足购物、娱乐、餐饮等需求。
  • 教育：项目南侧为保安学校，暂规划在这一学校的学区范围内，周边还规划了 6 所学校，其中 1 所高中，4 所九年一贯制学校和 1 所小学。
  • 休闲生态：近距离有大湾区超塔（规划中）、大运中心体育馆、世界大运会体育公园，直线距离约 5km 范围内有横岗人民公园、龙岗大运公园、六约公园、大与文体中心等休闲健身游乐设施，还有园山风景区、公众高尔夫等生态氧吧。
  • 医疗：近享三甲医院龙岗中医院，区域内还有龙岗人民医院、龙岗耳鼻咽喉医院 (在建中)、龙城医院、龙岗妇幼保健院等。
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产品规划：公寓共有 645 套，包含建面约 37-65㎡的 1 至 2 房，其中建面约 38㎡一房实现约 3.8m 大开间，采用全落地窗设计，开放式厨房；建面约 65㎡两房，双面采光，全屋一线品牌精装交付。

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