®琥珀湾别墅官方网站 | 杭州东海闲湖城官方售楼处发布：楼盘评测

城芯奢居，学府环伺，繁华在握。

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御龙湾·云麓实景图

杭州第三中心、城市湖区坡地排屋

东海·闲湖城｜御龙湾·云麓

建面约171-243㎡全新排屋组团

首开预售证已经公示

总价约600万入住联排别墅

人生当此一墅，争藏不待

有天有地有景，典藏版产品

卖一套少一套的真院墅

简单说，就是抓牢毫无专业知识的老百姓都懂，看得见摸得着的特质，杭州人常说的“正经实惠”，闲湖城无疑乃此间佳品。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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△东海闲湖城万泉广场实景图

首先，安全。2月开盘的琥珀湾排屋栖霞湾均为准现房前者预计今年10月即可交付，后者则在今年12月，作为老牌本土开发商的东海现金流充足，绝无资金挪用和烂尾风险

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△东海闲湖城航拍实景图

第二，实在。房开靠精装修的差价和车位赚取利润早就不是限价时代的秘密，东海大可以再花3个月精装修体现在单价上，在装修上多抠出一份利润；

而闲湖城则选择便宜卖毛坯交付，今年买今年即可收房！1.7898w/㎡的超低单价，且没有让人心烦的精装修验房猫腻，看到是怎么样就是什么样。

第三，业主独享板块只一份的高标准园区即社区配套。

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△东海闲湖城园内课外培训

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坐拥三之三幼儿园、育海外国语学校、分布式商业、黄龙饭店、闲湖餐厅、小镇客厅等教育、商业、餐饮、健身、休憩资源，闲湖城完全自有；

独享体现在哪？比如说，三之三幼儿园作为一所高品质好口碑的幼儿园，就是由东海地产出资建造，招生对象范围为闲湖社区（即闲湖城）优先录取

当然，价格上也有凸显，三之三幼儿园原来收费标准为3800-4200/月，按照目前国家普惠政策，闲湖城业主家长只需要支付每月400元的学费，就能就近入园，轻松入读。（学区和入学条件最终以教育局规定为准

△育海外国语学校

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孩子再大一点，育海外国语学校也是业主家门口的优质教育资源，师资雄厚，不仅如此，距离上的先天优势，免去后续送学问题，大人小孩更省心；

按照学校2022年的政策，只有闲湖城业主的孩子可获得小学每年优惠5000元，初中每年优惠3000元。（学区和入学条件最终以教育局规定为准）

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△黄龙饭店室内实景图，左滑查看更多

再看位于闲湖城中心的黄龙饭店，作为闲湖城业主的泛会所，自带高颜值室内恒温泳池，实现一年四季健身锻体的愿望，还有三个室外戏水池，其中最大足有约342㎡，尊享夏日活力场；东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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这还不够，室外网球场、室内羽毛球馆、健身房、spa房、棋牌室，刷卡方可进入的闲湖以及1.5公里环湖游步道，这些通常只出现在顶级豪宅小区的配置，业主不仅信步即达，而且闲湖城业主都能独占折扣优惠；

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△东海闲湖城生活场景实景图集，左滑查看更多

如此多的社区配套资源在建设之初就是为了满足闲湖城业主的生活所需，从小管到老的服务，今日还有几个楼盘能够做到？

这些“正经实惠”，凭什么只有闲湖城能真切地给到购房者？

当然来自东海地产多年本土耕耘的经验和坚守品质的初心。

依然坚持着品质杭州时代的初心，完成大社区全配套实景呈现的基础上，依然以慢节奏细抠产品的每一个细节，力争以完美状态实现品质杭州的宜居状态。

房叔点评：近10年快速周转时代到来之后，闲湖城是孤独的品质杭州精神坚守者，质朴实在，难能可贵。

|PART4|

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新年新气象，闲湖城2月将开的栖霞湾4#，南靠9000平方米超大内部花园、15万方波光粼粼的闲湖，北望和睦湿地与未科、云城，西与北两侧被闲林港河南端的河湾环抱，过了这道湾，河水就缓缓淌到了闲林埠老街；

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这段河湾，自2021年1月开始，历时14个月完成了包括闲林港河道驳岸、河道清淤、两侧景观绿化提升等在内的全面提升工程，如今已是草长莺飞、焕然一新，与老街共同组成“闲居林下”文化景观的小天地；

△闲林埠老街实景图

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正处于湾心的栖霞湾4#楼直面9000平方米超大中心景观花园，同时还能兼有闲湖湖景和闲林港湾景；立春时节，燕子飞时，绿水人家绕，平添另一重不同的意境。

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△东海闲湖城栖霞湾4#楼幢区位图

只能说闲湖城的先天条件太好，怎么做都有各异的人间风月，实在难能可贵。

同时，4#楼身处栖霞湾组团内，自然延续其无敌的经典户型，闲湖城能实现大量的“可拓展面积”，在（曾经的户型+家家湖景，品质杭州时代在第三中心回归！）中，房叔就曾详细计算过栖霞湾户型的实际可使用面积——

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△东海闲湖城栖霞湾109㎡户型

中间套户型的109㎡，可拓展面积高达11.1㎡，加上“前室”与“私享独立前厅”，实际可增加使用面积达到了20多㎡，109㎡，完全做到了近130㎡改善三房的实际使用效果！东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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本次开盘的边套138㎡D3户型，坐拥6.7m宽的双连宽景阳台，超大客餐一体式的长厅，取静面宽达到7.1m；

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△东海闲湖城栖霞湾138㎡D3户型

另外，北次卧还自带4.6㎡可拓展面积，根据自家人口，无论作第二次卧或是作客房与茶室的组合都是一件美事；

还有，因两梯两户（实际使用类似一梯一户），栖霞湾户型自带私享独立前厅，俨然又是一个超越表面建筑面积的大四房舒适改善空间。

刚需价格买改善面积，真香。

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△东海闲湖城·琥珀湾，加州风格建筑实景图

当然，对于想配置资产，想住得更大需求的客户，闲湖城还准备了17套终极改善产品——琥珀湾湖景联排

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△东海闲湖城·琥珀湾248㎡体验房实景图

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自带地下室和院子、露台的琥珀湾本次加推17套，户型面积达到248-298㎡，拓展后实际使用面积达到500-600㎡左右，700-1300w的价格，在豪宅产品中都是极具性价比的选择；

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本次能推出17套还是因为去年卖得太好，琥珀湾组团在22年的12月刚刚推出，顶着疫情”阳潮“照样热销，还有不少钻石湾、月亮湾组团的老业主复购，自己一套娃一套；

无可厚非，绿汀路三公里的湖景联排，跟申花的高层改善房一个价，不管自住或投资，无疑都是极具竞争力的上品。

△东海闲湖城实景图

|PART5|

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杭州余杭东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334楼市深度调整期，用最稳健的逻辑买房。选个今年买今年住的准现房，没有猫腻，住得舒服、有性价比又有成长预期的楼盘，不会一夜暴富但绝不会出错，千挑万选，敲破算盘，不如认准真实惠。

毫不夸张，在2w/㎡上下的楼盘，试问能有谁比闲林名片级作品的闲湖城更佳？

2.11周六，东海·栖霞湾4#将有两套体验房正式开放，另琥珀湾亦可预约参观体验房，届时东海还准备了各种抽奖活动等，竭诚欢迎各位意向购房者莅临。

高总价门槛一直是别墅梦的拦路虎。

但御龙湾·云麓为了实现更多人对别墅的向往，打造了满足更多购房者需求的、性价比更高的城市墅居。

比如，起步户型建面约171㎡的联排别墅总价600万+，即可拥有地上三层+地下延伸空间，真正实现了别墅的有天有地，让低总价与高舒适度兼备！

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御龙湾·云麓建面约171㎡体验房客厅实景

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御龙湾·云麓建面约171㎡体验房主卧实景

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御龙湾·云麓建面约171㎡体验房主卧实景

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御龙湾·云麓建面约171㎡体验房主卫实景

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御龙湾·云麓建面约171㎡体验房地下室实景

项目联排为毛坯交付，设计灵活性强，可以根据业主的喜好和需求打造专属理想居所。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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首先是天花板级别的功能性，经过改造，可以实现五房功能性，适配三代同堂、二胎甚至三胎家庭。

一层，层高约3.9米，置身其中气宇轩昂。

阔气大横厅，与餐厅、厨房开放的连接度，不仅拉近了家人间距离，也是周末亲自下厨宴请好友的理想场所。

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御龙湾·云麓建面约212㎡体验房实景

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御龙湾·云麓建面约212㎡体验房实景

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建面约212㎡一层还有八角窗的设计，放上书桌、榻榻米或者卡座，妥妥的高颜值住宅，这份唯美、气派令人艳羡。

二层3个卧室+观景露台+明亮阳台，闲暇之余上揽星空皓月，下瞰绿意葱葱，岂不快哉。

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御龙湾·云麓建面约212㎡体验房露台实景

三层是主人的私密休息区，主卧套房设计，层高达约3.3米

我们看到，建面约212方大户型主卧还有媲美宫殿的“穹顶式”天花板，尺度感、舒适度都让人叹为观止。

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御龙湾·云麓建面约212㎡体验房主卧+书房实景

值得一提的是，地下室直接赠送，层高普遍在约5.4米，设有「采光天井」，空间感强不压抑。业主可做红酒窖、雪茄吧、健身房、影音室等，可以满足全家人的娱乐休闲需求。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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御龙湾·云麓建面约212㎡体验房实景

同时地下室直通车库，日常出行更便捷。

建面约211㎡的联排别墅一镜到底视频：

仅从居住角度看，御龙湾·云麓的联排无疑是犒赏全家的传世大宅

但同时，它也是人生资产的压舱石！

理由很简单，它占据了杭州第三中心珍稀的不可复制的地段资源。

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出则繁华、入则静谧

内外兼优的「第一居所」

在《幸福的建筑》一书中提到：人们关于身份的识别度，往往与他们的住所紧密联系

如果让我对住在御龙湾·云麓的生活方式做个精准描述，毫无疑问是：出则繁华、入则静谧

首先是“入”。

当然，最大的亮点就是约15万㎡的私家湖“闲湖”，约20个标准足球场大小，环绕着约1500米环湖游步道等，这个体量和这份仅业主独享的幸福感，放眼整个杭州都是“仅此一家”。

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东海·闲湖城小区实景图

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东海·闲湖城小区实景图

再加上闲湖城1200亩的超大规模，小区内配套一应俱全，诸如闲湖城黄龙饭店、闲湖天地商业街、小镇客厅等，超市、餐馆、生鲜、网球场……应有尽有，不出小区就可享便利的“度假式”生活。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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闲湖城黄龙饭店实景图

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东海·闲湖城小区实景图

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东海·闲湖城小区实景图

特别的还有，令整个余杭人都为之羡慕的教育资源。小区内部有一座高品质口碑的三之三幼儿园，还有去年中考约55%的重高升学率的9年制育海外国语学校，针对业主有学费优惠。这样目送式教育资源，吊打杭州90%楼盘。（注：具体学区以政府相关文件为准）

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育海外国语学校实景

御龙湾·云麓所在的闲湖城，这座“微缩城市”的便利度不要太赞。

再来看“出”。

走出小区，就是澎湃活力的杭州第三中心。

作为高净值人群争相竞藏的高端别墅区，御龙湾·云麓的配套丰盛而又高端。

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东海·闲湖城｜御龙湾·云麓区位示意图

休闲娱乐方面，周边三公里内，西溪欢乐城、西溪印象城，以及在建的万象城，提供了高能级的城市生活配套。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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交通出行方面，一条天目山路，开车直抵武林核心；一条良睦路，分分钟直达未来科技城核心。

从轨交来看，距离项目最近的是地铁3号线“全丰站”，区域内3、5、16、19号线都已通车，还有在建的地铁12号线，未来出行就更便捷了。

其他方面，浙一总部一期、西溪医院等多家三甲医院分布在小区周边五公里内，充分满足全家人的健康保健需求。

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未来的发展及

第三中心中轴线附近少有的排屋

在人们的印象里，好的排屋产品往往隐逸山林，超然世外。但是，在御龙湾·云麓，却是真正的做到了离尘不离城，它既是湖畔的排屋，更是城市里的院墅

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第三中心世界级城市中轴线效果图

御龙湾·云麓所在的未来科技城板块，与云城共筑“杭州的第三中心”。

今年，未来科技城“世界级城市中轴线”强势发布，云门公园（在建中）、国际体育中心（在建中）、音乐厅（规划中）、大剧院（规划中）、金钥匙（在建中）、金手指（在建中）、市民中心（规划中）……（信息来源：余杭发布）

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第三中心世界级城市中轴线效果图

当下，未来科技城“第三中心”的宏伟蓝图已经铺展开来，对于想要在未科入住的购房者来讲，最佳上车机会已经近在眼前。

御龙湾·云麓，杭州第三中心城市湖区坡地排屋，主打地中海建筑风格，并融入加州风情，红瓦米墙、坡顶拱门等元素无处不在，倾城神颜，每一栋都堪称艺术品。

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御龙湾·云麓实景图

无论资源还是产品，都有着不可比性！今年想在未来科技城改善，它是首选；想在杭州买联排产品，它也是必看选项

不夸张地说，赶在未来科技城核心区全面“千万+”之前，御龙湾·云麓或是你高端改善难得的机会了。东海闲湖城售楼处电话☎：400-8778-334

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最后再强调下，御龙湾·云麓是杭州居住价值顶层，也是分享城市发展红利的利器。

如今，打破少数人才拥有的桎梏，御龙湾·云麓排屋总价600万起！心中的“别墅生活”，就在这里，你还犹豫什么呢？

城芯奢居，学府环伺，繁华在握。

品质样板敬呈，臻稀房源递减！

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。