新版“好房子“来了，二手房会贬值吗？

北京楼市，迎来了新的起点。

经过不断探索与深入实践，如今“好房子”有了更为量化的标准，北京住房供给侧改革开始进入精准实施阶段。

2月12日，北京市规划自然资源委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称“技术要点”），提出住宅底层设置架空层、在多层住宅设置开敞阳台，部分面积不计入容积率等内容。

值得关注的是，技术要点适用范围在平原多点地区，即昌平、顺义、房山、大兴、亦庄新城率先试点，通州区可参照执行。城六区不在政策范围内。

对此，北京市规自委表示，目前平原多点地区土地供应量约占全市的60%，空间资源和政策资源比较充足，在该地区率先形成示范，将有助于提振土地和住宅市场信心，为市场长期稳定可持续创造条件，同时也能更好地满足居民多样化的居住需求。

此外，按照总体规划确定的“一核一主一副，两轴多点一区”城市空间结构，“好房子”规划建设举措也将分圈层出台，并按区域进行优化。针对中心城区和生态涵养区的“好房子”政策将在后期推出，完善政策工具箱，服务全市高质量发展。

技术要点量化 部分面积不计入容积率

从技术要点来看，新标准共涉及8项内容，包括按需设置封闭或开敞阳台、鼓励丰富居住空间形式、合理利用底层架空空间、鼓励设置开敞式风雨连廊、增配邻里共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度局部弹性管控、鼓励提升建筑立面品质等。

其中，技术要点对阳台、首层架空、风雨连廊中的部分标准，做出了明确的量化。

技术要点提出，可按需设置封闭或开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。针对封闭阳台、开敞阳台、错层阳台三种不同类型，明确部分面积不计入容积率。

具体规则是封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这也是去年和今年各地好房子建设中最优先设置的内容。过去几年由于限价等因素影响，很多城市小区建设，把一些“不实用”、影响得房率的阳台尽量做小。虽然减轻了房价的压力，但客观上使居住舒适度降低了。此次国家提及“安全、舒适、绿色、智慧”的建房标准，阳台的设置是非常好的。宽敞阳台，让人舒畅，自然此类房源的市场性价比就更高。

此外，技术要点允许套内面积超过140平方米的住宅，在起居室设置一定比例面积的挑空空间，挑空部分在要求范围内的，按其水平投影面积计算容积率。

合硕机构首席分析师郭毅表示，室内局部挑空空间呈现，能够让购房家庭在一个平面空间里，实现一个复式的居住效果，这对于未来新的设计和多代居住的家庭生活场景的呈现和提升，是质的飞跃。

在营造多场景便利宜人的社区环境方面，技术要点也明确指出，对于面积不超过建筑基底面积 50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9 米的部分按实际面积计入容积率。

同时，为方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室游憩设施和景观空间，在不影响居民日常生活的前提下，技术要点提出可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。连廊不封闭时，不计入容积率。

按需购房 拉开价格梯度

实际上，在技术要点发布的三个月前，北京就印发了《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》，首次鼓励住宅底层设置架空等。在之后北京已经公布设计方案的新盘中，多数项目都比较注重阳台的设计。

据悉，仅有位于亦庄新城的招商蛇口X24项目，在规划方案中，全部采用了阳台、首层架空、风雨连廊。

公开资料显示，小区内设有两条风雨连廊，1号连接正门与物业服务楼、下沉庭院；2号将物业楼与5号楼架空层贯通。其中，正门进去后第一段风雨连廊并不是一条直线，而是蜿蜒曲折，让业主回家动线更有观赏性。风雨连廊宽3米，有顶盖、无围护结构，可作为架空层的檐下空间，进一步延伸架空层使用面积，与下沉庭院融为一体。同时，物业服务楼两侧也都有室外台阶，可以通往下沉庭院。

除了已经按照“好房子“标准打造的X24项目，技术要点的落地实施，是否会对周边房源造成影响？

对此，郭毅表示，对于老旧二手房和老新房来说，它的价格优势，还是客观存在的。让价格和价值更加匹配，可能是未来北京楼市基于技术要点之后，呈现出的新的市场表现。

比如，按照技术要点设计的房子，既有首层的客厅、卧室，老人的居住用房，儿童用房的空间，也能够在室内的挑空部分，实现单独的主卧套房的独立的居住区，在平层居住空间里呈现一个别墅化的居住感受。这样的住宅场景设计，充分考量了当下购房家庭的生活方式，更具人性化，会对有这部分需求的购房者形成一个新的吸引力。

在郭毅看来，它会和二手房和老新房拉开品质的差距，当然，也会在价格上拉出梯度，所以对于购房者来说，是基于自己的需求去选择适合自己的房子。