北京
鼓励增加封闭或开敞阳台、客厅可挑空两层、部分面积不计入容积率……2月13日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区"好房子"规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。《技术要点》明确，将在平原多点地区率先实施示范，适用于平原多点地区（顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城），城市副中心（通州区）可参照执行。据市规自委相关负责人介绍，《技术要点》统筹考虑新增供应和存量去化，在提振土地和住房市场信心的同时，也要为住房市场长期稳定可持续创造条件。
共享空间不计入容积率
《技术要点》共有8项内容，包括按需设置封闭或开敞阳台、鼓励丰富居住空间形式、合理利用底层架空空间、鼓励设置开敞式风雨连廊、增配邻里共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度局部弹性管控、鼓励提升建筑立面品质等。
值得关注的是，《技术要点》提到了底层架空空间的设计思路，即在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，且明确不得分割登记、不得分摊。
尽管共享空间与架空层在使用场景上具有一定的相似性，但两者在服务对象的范围上却存在明显差异。合硕机构首席分析师郭毅表示，置于社区内部的架空层多服务于小区员工，难以吸引外部消费，形成封闭环境，商业运营困难。相比之下，社区周边配建邻里共享公共空间，开放式商业场景更有利于长期运营发展。
《技术要点》明确，邻里共享公共空间的建筑面积被明确规定为按照700平方米/千户计算，单处最大面积700平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记，不得转让、抵押。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，共享空间的设置对购房者而言，不仅增加了公共空间，而且有益于小区内的老人和小孩，也有助于营造温馨活跃的小区氛围，同时也成为开发商的一个卖点。由于此类空间不计入容积率，开发商的积极性会提高。
按需增设封闭或开敞阳台
《技术要点》提出，可按需设置封闭或开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。
此外，《技术要点》也对不同类型的阳台收费标准进行了明确。具体来看，封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款。简单来讲，比如一个封闭阳台，其水平投影面积是10平方米，那它计入容积率的面积就是5平方米，而收取地价款时则以10平方米为依据。
开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款。也就是说，开敞阳台在收取地价款时更优惠，只按照投影面积的一半来收取。假设开敞阳台投影面积为10平方米，计入容积率的面积是5平方米，收取地价款时则以5平方米计算。而对于错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。
值得一提的是，《技术要点》中提到，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
严跃进认为，此次技术要点提及了比较多的优化内容，包括阳台、居住空间、架空层、风雨连廊、共享公共空间、跨城市支路空间利用、建筑高度、建筑立面品质等，其客观上都有助于住宅小区整体品质的提升。这也体现了北京在好房子建设方面用心用力，也有助于助力2025年房地产市场的向好发展。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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