买房遇开发商破产，房产律师揭秘买方起诉退房并成功索赔胜诉策略

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2014 年 5 月，W 公司向李明强宣传其位于大兴区的建设项目，声称项目手续完备，可对外认购房屋。李明强经协商后，以每平方米 11900 元的价格认购了 600 平方米的一号房屋，总价 714 万元。双方于 5 月 16 日签订《认购书》，约定开工后 30 个月内交房及迟延交房的违约金标准。李明强依约支付了 142.8 万元房款，但 W 公司项目问题频发，房屋至今未能交付。后 W 公司被申请破产清算，李明强为维护自身权益，向法院提起诉讼 。

二、案件经过

原告主张：李明强请求法院确认2014 年 5 月 16 日签订的《认购书》无效，判令 W 公司返还合同款 142.8 万元并支付利息，同时要求 W 公司承担本案诉讼费和保全费。李明强称 W 公司严重违反约定，房屋交付遥遥无期，损害了其合法权益。

被告抗辩：W 公司认可《认购书》无效并同意返还认购款 142.8 万元，但认为签订认购书时李明强明知房屋未取得相关手续，对合同无效存在过错，因此不同意支付资金占用利息，也拒绝承担保全费和诉讼费。

法院查明：2014 年 5 月 16 日，W 公司与李明强签订《认购书》，明确房屋认购价格、付款方式、交房时间及违约金等内容。李明强于 2014 年 5 月 20 日支付首付款 142.8 万元，W 公司予以认可。2020 年 9 月 15 日，北京市第一中级人民法院受理 Y 公司对 W 公司的破产清算申请。双方均确认涉案房屋为期房销售，至今未取得预售许可证，不符合销售条件。

三、裁判结果

确认李明强与W 公司于 2014 年 5 月 16 日签订的《认购书》无效。

W 公司在判决生效之日起七日内返还李明强 1428000 元。

W 公司在判决生效之日起七日内给付李明强利息。

四、案件分析

法律依据精准适用：依据“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效” 这一法律规定，明确指出 W 公司未取得预售许可证，涉案《认购书》无效。在利息计算方面，准确运用《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，确定利息计算截止时间为破产申请受理日，有力地支持了当事人的合理诉求。

庭审策略得当：在庭审中，针对W 公司提出的李明强对合同无效有过错的观点，通过强调 W 公司作为专业房地产开发企业，应承担主要告知义务和合规销售责任，成功反驳了对方，维护了当事人的利益。同时，清晰阐述合同无效后的返还及赔偿原则，引导法官关注 W 公司的违约行为和李明强的损失。

五、办案心得

深入研究法律法规：在房地产纠纷案件中，对商品房预售相关法律法规的深入研究是胜诉的基础。准确把握法律条款的适用条件和范围，结合案件事实进行分析，能够在法庭上提供有力的法律依据。

注重证据收集与整理：收集并整理李明强支付房款的收据等关键证据，清晰呈现合同履行情况和当事人的损失，为案件胜诉提供了坚实的证据支持。同时，在庭审中合理运用证据，回应对方质疑，增强我方观点的可信度。

灵活应对庭审挑战：面对W 公司的抗辩，迅速调整策略，从法律规定、行业惯例和公平原则等多个角度进行反驳。通过清晰的逻辑和有力的论证，引导法官关注案件的核心问题，有效维护了当事人的合法权益。