山东
随着房地产市场的不断发展，空置房的现象也越来越普遍。而与之紧密相关的物业费缴纳问题，一直以来都备受争议。近日，焦作市解放区人民法院对一起因房屋空置引发的物业费纠纷案件作出判决，明确即使房屋处于空置状态，业主也不能免除缴纳物业费的义务。
基本案情
2008年4月8日，某广告公司与某置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由某广告公司购买位于某商务中心的一套房产。2021年1月11日，某置业公司与原告某物业公司签订了《物业委托合同》，约定了某置业公司将某商务中心委托于原告某物业公司实行物业管理。
原告实行物业管理以来，为业主提供物业管理服务，某广告公司从未支付过物业管理费。截至2024年5月1日，尚欠原告物业费7118.24元及利息448.17元。
经调查，某广告公司为个人独资企业，于2019年1月16日注销，注销前的投资人为被告黄某。原告为维护自身合法权益，将黄某诉至解放区法院。
法院判决
法院审理认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
原告与某置业公司于2021年1月11日签订的《物业委托合同》对原、被告均具有约束力。案涉房屋由某广告公司购买于某置业公司，某广告公司作为该房产的所有人和使用人，依法享受了物业服务，应当支付相应的物业费。
因某广告公司为个人独资企业，于2019年1月16日注销，注销前的投资人为被告黄某。案涉物业费系2021年1月11日之后的费用，实质上属于某广告公司的财产在保管、使用过程中产生的费用，黄某作为该自然人独资企业的投资人，在该独资企业注销后，对于案涉债务依法应当承担支付义务。法院依法判处被告黄某支付原告某物业公司2021年1月11日至2024年11月30日的物业服务费8369.3元。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。众所周知，物业服务具有公共性，物业服务内容包括建筑物维护保养，公用设施设备维护，保洁，安保，绿化养护等，物业服务内容主要并非针对个别业主进行。
法律规定，如果物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。案涉房屋虽然暂时处于空置状态，但其客观上仍然享受了建筑物共有部分维护保养、卫生保洁、安保巡查等物业服务，应当按照法律规定支付物业费。（供稿：靳林林、王文之，来源：焦作市解放区法院、豫法阳光）
买了房子没装修没入住，能否拒交物业费?
基本案情
原告山东某物业服务有限公司为郓城县某小区提供物业管理服务，被告张某系该涉案小区的业主。被告张某于2020年购买涉案房屋并收房，收房时与原告山东某物业服务有限公司签订了《物业服务协议》，协议约定该小区物业管理服务费收费标准为：按照房屋建筑面积每月每平方米1.1元。并约定于每年的1月1日收取本年度的物业费。
被告张某拖欠2021年1月1日至2023年12月31日的物业服务费未缴纳，原告将被告诉至法院，要求被告支付欠交的物业服务费。被告张某辩称其虽然于2020年购买涉案小区房屋并收房，但是其并没有对房屋进行装修更没有入住该房屋，其认为其没有享受原告山东某物业服务有限公司提供的物业服务，不应支付物业服务费。
法院审理
法院审理认为，本案争议焦点为：一是涉案房屋的物业费是否应当缴纳；二、涉案物业费是否应予减免。关于争议焦点一，原被告之间存在合法的物业服务合同关系，原告山东某物业服务有限公司已依约为涉案小区提供了物业服务，被告张某作为小区业主应当支付物业服务费。
关于争议焦点二，经调查，涉案房屋为未装修毛坯状态，且室内水、电表均未使用，水表显示为0.3方，电表显示为0度，且被告张某自收房后一直未入住，涉案房屋属于空置房，法院认定被告拖欠的涉案物业费按照双方约定的物业费标准的60%予以交纳。判决作出后，原被告双方均未上诉，现判决已发生法律效力。
法官说法
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务实质是针对业主共同事务进行管理的一种活动，并非针对某个特定业主进行服务，具有一定的公共性。
虽然本案中涉案房屋未入住，但物业公司为小区内的卫生、绿化、消防等基础配套设施和公共秩序进行了管理、维护，支出了必要的管理费用，业主不得以未入住为由拒绝缴纳物业服务费。若房屋符合空置房申请条件，业主可以向物业公司申请认定空置房，按照双方签订的《物业服务协议》或相关规定收取空置房的物业服务费。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
文稿 | 杜可心，转自：郓城县人民法院
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