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越秀长宁天山项目

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Yuexiu Changning Tianshan Project

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除了风头最盛的徐汇滨江，长宁天山地块的关注度也非常高。这块地的位置很不错，距离2号线北新泾地铁站步行可达，周边的各项目配置设施较为完善，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】距离苏州河也不远。

最终该地块被招商&越秀联合体以总价约21.8亿，溢价率24.54%拿下。折合楼板价88495元/㎡，装修标准4千/㎡。越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】按此估算该地块的成本可能在12-13万/㎡，最终售价可能在13-14万/㎡！

那么问题来了，14万/㎡的长宁天山新地块值得买吗？

我认为需要从3个方面考虑，分别是供应、价格和产业。具体来看：越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】

首先是供应：长宁新房长年短缺，板块内住宅房龄较老，热度不高。

长宁是浦西中心七区中新房供应最稀缺的区域之一，我查阅了近10年长宁的宅地供应，只有3块新鲜宅地，2019年出让的中海长宁第、2022年出让的青溪名邸和2023年出让的程家桥项目越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】。

新房供应方面，近10年长宁合计供应新房1152套，尤其是中山公园和新华路等老牌豪宅区，10年时间只供应了275和223套，板块内可选的住宅基本都是房龄偏大的小区。同时偏低的供应也让这2个老牌豪宅区的热度远远低于黄浦、徐汇。

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其次来看价格：14万/㎡可能是长宁中环附近新房新的天花板。

聚焦长宁中环附近，我们来看近几年入市的新房。

2019年出让的中海长宁第拿地楼板价是34100元/㎡，最终售价是8.4万/㎡。

2022年出让的青溪名邸拿地楼板价是99887元/㎡，首开洋房均价12.4万/㎡，认购率约180%。

待入市的程家桥项目，联动价11.8万/㎡越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】。

招商&越秀新地块的容积率是2.2，大概率推出高层产品，单纯从高层业态出发，14万/㎡的价格已经是长宁中环附近新的天花板。

综合来看，市场热度偏低，价格触顶，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】长宁天山新地块14万/㎡的价格能站稳吗？

我认为还是可以的，理由就在第三点：越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】

产业：长宁的产业和商业重心正在西移！

首先是产业方面，在虹桥古北之后，长宁是抓住了互联网风口的越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】。

最出名的当然是位于娄山关路523号的金虹桥国际中心，也就是拼多多总部，是上海税收百亿楼！

另一个重点则是2号线淞虹路站附近的临空经济园区崛起。

在上世纪90年代，临空园区还是典型的江南水乡景象，彼时的古北已经一片欣欣向荣，中山公园也蓄势待发。

2010年后，依托于虹桥优势，临空经济园区迎来蓬勃发展。截止最新，园区已吸引超3千家企业入驻，集聚了联合利华、德国博世等一批国内外知名企业总部，以及爱立信、史泰博、携程网等知名信息服务业企业。越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】俨然是长宁甚至整个西上海的产业源动力之一。

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以娄山关路和淞虹路为产业支点，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】一东一西，长宁西正在形成一整条高端商业办公链条。

2号线娄山关路除了已成型商办，西侧还有晶耀虹桥项目。越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】总投资约80亿元，是由铁狮门公司，新长宁集团和三菱地所共同合作开发的大型商业办公综合体项目。项目已于2023年年初开工，预计2025年建成。

2号线威宁路站上来就能看到缤谷广场，体量很大运营较为成熟，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】属于长宁比较知名的区级商业中心。内部的业态和门类相当丰富。

2号线北新泾站，主要有3个地铁上盖的商业体组成，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】分别是宜嘉坊广场、兆城馥邦汇和申亚珺悦18广场。年代比较久，能级和人气都不算太高。

2号线淞虹路站附近，依托于临空经济园区，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】这里是西长宁商业爆发的重点，前几年长宁ArtPark大融城开业，人气相当不错。

刚开业的上海荟聚综合体号称长宁最大商业体，总建筑面积超过43万方，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】包括长宁区最大的购物中心“上海荟聚购物中心”、宜家临空商场以及5栋办公楼。

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整体来看，西长宁的产业和商业近几年的发展速度是非常快的。

但相应的住宅供应却不多。目前西长宁+普陀南面，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】算上新拍的地块也只有5个项目。

越秀·苏河·和樾府与长宁一河之隔，在2024年是普陀区认购人数最多的项目，超过1131，热度可观。

青溪名邸缺乏竞争，81组认购拿下长宁认购量第一。越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】再加推就是和宁国府邸一样几千万的别墅了，普通人望尘莫及。

比较能期待的就是新长宁的程家桥项目，联动价11.8万/㎡。

长宁的新房供应少，此次招商越秀项目的到来无疑是雪中送炭越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】，有产业人口和本地改善置业需求筑基，即使售价约14万/㎡，销量我仍持乐观态度。

但说回来，新地块的体量并不大，除了带动本区天山、仙霞板块二手房价格，对于北面的长风和长征可能也有不小的带动作用！

新地块周边天山、仙霞板块除了老公房，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】基本都是00后的商品房，房龄其实算是比较老了，天山怡景苑、天山华庭和天山星城价格都在10万左右。

仁恒河滨花园相对贵一些，挂牌价超过11万。

房龄比较新的有西郊紫薇花园，挂牌均价超过15万/㎡，但紫薇花园社区容积率较低（1.56），主打小高层产品，品质上也较为过硬，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】比新地块（容积率2.2）的高层贵是比较合理的。

事实上，高端产业客户对品质有要求的话，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】如果够不到新地块，需求外溢到长风是有可能的。

整个长风已经形成比较成熟的高端居住氛围，如今又有宸嘉综合体的商业预期，安全垫还是比较厚的，目前国浩、雅戈尔、中海等项目都有不少挂牌房源，越秀长宁天山项目售楼处电话☎：400 - 882 - 4258【已认证】新地块出售后可以带动多少价值，我们拭目以待！

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越秀长宁天山项目不仅仅是一个居住的地方，它更像是一座充满活力的城市综合体。这里汇聚了丰富的教育资源、先进的医疗条件、发达的交通网络以及浓厚的商业氛围，旨在为每一位业主提供一个既安静又热闹的理想家园。如果您正在寻找一处既能享受城市便捷又能保持生活品质的地方，那么这个项目绝对是不容错过的选择。欢迎前来参观了解，共同开启美好的新生活篇章！

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