豪宅“物业刺客”

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

传说中不缺钱的开发商，如今也要靠加收物业费了？

停车费“刺客”

这两天，鹏瑞集团打造的东莞标杆项目鹏瑞天玥出现在了热搜。

原因是位于东莞南城鹏瑞天玥的物业管理公司发出一份《关于天玥广场项目停车场启费的温馨提示》——

3月1日起针对临时停放、月租停放、已售车位、充电车位进行不同档次收费划分，其中临时停放车辆30分钟内免费，3小时内3元/半个小时，3小时后9元/半个小时，24小时最高限价是120元，月租停放则为2800元/月。

这则公告一石激起千层浪，并引发了业主们的不满。

要知道，当初业主们购买鹏瑞天玥，付出的是千万以上的代价。

2021年4月鹏瑞天玥就推出52套约270—320平住宅，备案总价区间约1186.9—1608.04万/套。

随后在同年的6月、12月和2022年3月也分别推出过住宅，前后共计338户，规划车位数1087个。

物业管理公司是深圳君瑞国际物业管理有限公司，与深圳湾1号同属一个物业管理公司。

该公司母公司为深圳市鹏瑞发展控股集团有限公司。

不曾想，交房后却要面对高价的停车收费。

对比周边同类小区的停车收费，不仅临时停放收费是市场价的好几倍，月停放收费亦是如此。

东莞物业停车费用水平，一般来说每月三五百是常见。

随后，业主一致联名提出诉求，要求按照东莞市场同片区/同类型代表性小区的收费标准进行收费——首小时免费、6小时内5元、6小时以上每2小时1元，24 小时封顶14元。

有网友调侃——对标豪宅，自然物业停车费也要贵一点，才对得起豪宅的光环。

不过，在事件曝光后，当地监管部门迅速对物业公司作出告诫，需合理制定停车收费标准。

豪气下的压力

这些年，鹏瑞集团登上热搜，更多的是因为其豪气和豪宅。

在东莞、珠海、广州、佛山、上海等地，鹏瑞集团曾耗资百亿拿下不少地块，也不断诞生出对标“深圳湾1号”的作品。

比如珠海的珠澳湾中心、佛山的三龙湾1号，上海的鹏瑞云璟湾，东莞的鹏瑞天玥，广州鹏瑞1号。

其中，东莞的鹏瑞天玥拿地之初就砸了23.6亿，还无偿配建16万平方米商办面积，自持商业部分也达到了9.4万平。

可见鹏瑞集团对进入东莞区域的重视程度。

但如今区域的标杆项目，却因为高价的停车收费而登上热搜，而不再是以拿地、做产品、卖豪宅出现在热搜，其中背后的变化，也值得深思。

毕竟房企与项目之间，有着千丝万缕的关系，区域性的标杆项目，对于市场和开发商而言，有着重要的意义。

最明显的，鹏瑞集团因“深圳湾1号”成为市场上的传说就是最好的证明。

一个得力的作品对开发商来说，就如同嵌在血液里的标签，无论何时都能被拎出来作为典型。

过去鹏瑞集团的业内外口碑都不错，留给外界的印象是“不缺钱”。

但过去两三年，鹏瑞拿地的步伐慢了下来，还调整了组织架构，缩减城市更新部门人员等。

如今又出现了物业子公司给出高价停车费用的规则，难免让市场出现种种遐想，其中一种便是开发商可能缺钱了。

而这些年，鹏瑞打造出的项目，也并非贴了“鹏瑞”的标签或者对标了“深圳湾1号”就能卖得好。

比如位于深圳盐田港梧桐山脚下的鹏瑞半山云璟，开发商就计划打造成稀缺低密，诗意山居，复刻过去设计豪宅的经验，但卖得并不好。

产品组合是纯住宅+叠墅+商业，2023年6月首批位于3栋的房源入市。

89套约88-113平住宅，备案均价约44866元/㎡，总价区间约369万—527万/套，但经过619天，至今在深圳房地产信息平台上还有7套住宅待售。

2023年11月，开发商又加推位于1栋的9288-113平套住宅，备案均价约49596元/㎡，总价区间约428万—571万/套，在深圳房地产信息平台上显示，经过467天的顺销期，还剩余27套住宅待售；

到了2024年11月，开发商又再加推122套89-180平住宅，备案均价约63247元/㎡，总价区间约343万—2045万/套，在深圳房地产信息平台上显示，经过74天的顺销期，还剩余108套住宅待售。

要知道，这三次推售，房源数量并不多，只可惜项目位置相对南山、福田地段太偏。

这样的项目，鹏瑞在建设之初，还多花了上亿的资金，重金打造园林。

而鹏瑞自身还接手过一些投资周期长、资金沉淀量大的项目，对房企自身资金周转也有要求。

即使再有耐心，盘子再小，资金沉淀在各地已经开售的项目上，无论如何也是一种负担。

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