北京买房：理清思路，购房建议1441

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我暂时在北京没房，准备明年或后年买，计划买400万左右的。需求是离我现在的工作东单比较近，小区环境好，最重要的是增值空间，至少跑赢大盘的，您有什么建议？

A：

1、我建议是现在没必要想的太多，既然是明后年才买呢，那就到时候再说吧。要不然就算是现在想的挺好的，到时候很可能是市场不配合。

2、另外这句话有语病，“至少跑赢大盘”，那至多呢？也就是最高理想要到什么程度？还不得上天啊？

我建议还是脚踏实地吧，楼市不是股市，几乎没有被低估的房子，也就不太可能有捡漏儿+一飞冲天的可能。

3、尤其您的预算也不太高，400万，在东单周边几公里之内都没什么太多选择，甚至说在北京市区就是上车盘，连刚需盘都不太好聊。这种房的升值空间一般都有限，因为买这种房的都是图性价比，追求经济实惠，对价格就比较敏感，很难抬高价格。

升值好的一般都是单价总价高的改善盘，客户群体对价格不是太敏感，为了宜居愿意多花钱，那才相对容易抬高价格。

4、其他没什么建议，还是别想太多吧，要不然有可能希望越高越失望。可以用这一两年多看看市场，看看东单附近400万的房子多不多，然后再考虑投资性。房子是用来住的，在预算不太高的情况下，还是多考虑居住吧。预算越高才相对越容易各项兼顾。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是海淀女码农，大龄单身，刚有买房资格，希望买上地附近的二居。但因为首付不多只有不到200万，如果买不到合适的话可以考虑回龙观。因为我的收入还可以，目前税后能保证5万，能保证在生孩子之前基本稳妥。我想请您推荐小区或房子，如果有可能的话请推荐中介。另外一点我不知道学区溢价怎么计算，海淀是否有目前没溢价的房子？性价比如何？

A：

1、200万能买在海淀的两居，因为现在的首付比例低，理论上最低有可能做到20%。但这贷款可就多了，确定月供没风险再贷。

2、看京新东边的吧，也就是清河+西三旗学区的，相对溢价低，比上地学区的低多了，也比青龙桥的低一些。

3、学区溢价一般两种计算方式，一种是两区交界的板块，比较一下同类小区，比如同等程度的老破小，两边的价格差就是溢价。

另一种是用总价除以预估租金，得到租售比，然后跟北京平均值进行比较。现在老破小的平均值600左右，中等房源700，大户型8/900。学区房老破小的如果是700租售比，那学区溢价就是15%左右。不过这得看具体小区和房源，也不能一概而论。

4、海淀现在只要是带学位的房子，那就必定有溢价。就算是山后偏远地段儿的，房价中也有海淀学籍的价值。不带溢价的都是商住房一类的，不能落户没学位。

5、性价比也是看租售比，数值越低的性价比越高。比如清河的次新房如果租售比900，那学区溢价就是20-25%吧，性价比也就低了这个数值。

仅供参考。

三

Q:

请问，目前孩子在德胜上小学，以后中学到高中也大概在德胜学区内。我上班在学院路，想购置一套离孩子学校相对较近的房子，不要学区，三居最好，总价500万左右。

您之前给推荐安贞西里的我看了，价格还行，就是房子太老，老婆不是太满意。中介推荐的是海淀北太平庄的志强园和文慧园等房子，说是质量非常好，否则也不会用开发商的名字命名。

目前我在这两个区域比较纠结，不知道该选哪一个。就房子本身来说我觉得安贞更好，但新外一带距离孩子上学更方便，当然我对老房也不是很满意，所以我想问您买哪的合适？

A：

1、买哪儿的合适，房子是用来住的，这就看自己的通勤和居住体验吧。既然是都不太满意，那就用排除法，看自己对哪边更不满意，剩下的就是相对合适的了。

2、另外也可以算算房子的性价比，用总价除以预估租金，哪边的数值低就说明性价比高。应该是安贞这边的，因为朝阳区的房子没有学区溢价，而海淀是都有的。虽然新外的学区不算太热门，但毕竟是海淀，基础的溢价还是有的，只是不高而已，肯定不超15%。

3、志强园和文慧园的质量好，有可能吧，因为其中有一部分是开发商自己的福利房，那自然是更用心了。但这和名字的关系不是太大，那会儿是野蛮生长的年代，胆儿大不要脸的才能多赚钱，但和质量没有直接的关系。

4、总之如果不谈通勤，那安贞的相对性价比更高，就因为没有学区溢价。但既然是距离近为主要选项，那就看自己吧，房子是用来住的，得自己觉得合适才行。

仅供参考。

四

Q:

请问，最近我对买房的期望位置又发生了变化，考虑之后还是觉得东城的教育更好，因为我家孩子大概率是没有特别高的天分的，而我们夫妻的学历也不行，那孩子如果继承我们的基因在朝阳就很可能上不了高中了。所以我们决定还是宁可多花点儿学区溢价也让孩子在东城上学吧，这样上高中和高考的情况能好一些。

请指点如果买在龙体学区的话，以500万之内要想买房龄新一些的两居室应该如何操作？我在网上看了房源感觉选择不多，但现实中应该不少吧？我也问中介了，他说得等出房，不能保证时间。那我们也想了备选方案，就是到明年如果还没有合适的就先买一个占坑儿房，然后上学后再换，到时候看是东城还是朝阳，您觉得这可以吗？

A：

1、500万之内房龄新的两居，那看看左安浦园呗。在龙潭湖，房龄20年左右的安置房，有可能买到两居。其他的就选择不多了，基本都是老房，就算有房龄新的也都带硬伤。

中介这话说的大概率是托词，他未必上心，就算有这种捡漏儿的房源也未必通知你们。毕竟想捡漏儿的太多了，轮不过来。

2、明年上学吗？那到时候如果买不到合适的就只能是先买个能上学的呗，没办法的办法。占坑儿房有的是，尽量选房龄新的，典型的绿景苑，30多平不到400万，开间。溢价虽然不低，但用完了学位就可以卖，到时候看行情吧。

这没什么不可以的，常规手段，先解决了学籍再说。置换就甭找东城的了，用不上学位了没必要承担溢价，到时候买朝阳这边的不就得了，离的也不远。

3、其他没什么建议，但最好是计算好时间，五月份就得信息采集，尽量给自己留足时间吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我本来想过两年换房，但看现在房价走低+政策救市，准备提前到春节后。先卖掉旧宫的，然后换到亦庄通泰国际公馆，因为对口建华学校。

我的问题是：这里有学区溢价吗？如果有的话值不值？建华学校您认为过几年的成绩会怎样？如果和海淀相比的话能对标哪所学校或几流几类？

A：

1、有学区溢价，这跟学区外同等价格的比比租金就行了，差价就是溢价。或者也可以用租售比，意思是一样的。

2、我认为是物有所值的，因为溢价并不高，前些日子也就10%左右，不算什么。但毕竟是建华啊，而且是在亦庄，那就给人以想象空间呗，有可能成绩会不错，也就是成为名校。那如果成为名校，对口房源按现在的常规溢价就是20%以上了。而现在只有10%左右，就算学校不是太强也不至于太弱，不算吃亏。

3、我不敢预测成绩，只能说有可能不弱于现有的人大附经开和亦庄实验吧。

4、如果和海淀相比，现在没法儿比，差距肯定不小。现在的亦庄的成绩还略弱于丰台石景山呢，跟朝阳更差的挺多。但这不都是看未来吗？亦庄的进步挺快，这几年买房的家长都是赌未来的发展。

5、总之这看自己的判断吧，谁也不敢打包票，认为亦庄教育会越来越强就买，觉得不靠谱儿就直接买东西海的。

仅供参考。

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