产品洞察 | 打破面积壁垒，小户型四代宅产品涌现

四代宅需平衡传统与创新，强化性价比同时，更需注重品质提升，以应对市场竞争。

随着房地产市场竞争的加剧，第四代住宅正在经历前所未有的变革。在设计、功能、智能化以及居住环境方面的显著提升，使其成为房地产企业创新的核心领域。当前，户型面积的多样化，特别是小户型第四代住宅的出现，标志着市场策略的重大转变。

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小户型四代宅涌现

通常而言，四代宅设计往往倾向于大面积、高端定位，但这一模式已难以满足市场日益增长的多样化需求。随着年轻家庭及首次购房者的崛起，他们更青睐于性价比高、实用性强的住宅产品。因此，房企也纷纷调整策略，推出小户型四代宅，旨在扩大市场覆盖范围并抢占市场先机。

这一变化的深层原因，在于消费者需求的根本转变。刚需与刚改群体不再满足于简单的居住需求，而是更加注重住宅的品质、舒适度。小户型四代宅凭借其精巧的设计和高效的空间利用，恰好满足了这一需求。此外，政策调控与土地资源的紧张也促使房企转向小户型开发。在有限的土地上实现更高的容积率，通过优化户型设计提升住宅附加值，成为房企应对市场挑战的关键策略。

根据克而瑞的不完全统计数据显示，2023年至2024年期间，市场在售项目中，含建筑面积约110平方米及以下的第四代住宅典型项目约有15个，其中主力城市为西安。

小户型四代宅的兴起直接反映了市场需求，并且是房地产企业创新变革、应对挑战的必然产物。随着消费者对住宅品质要求的持续提升。

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打破面积壁垒，满足刚需刚改需求

西安能建长誉府推出建面约105㎡户型，其主要优势体现在带有两层通高生态露台以及约5.45米开间餐客厅，相较于同等级别的其他户型，其宽度增加了近两米，提供了卓越的采光和视野，非常适合刚需购房者。然而，该户型北侧的连廊设计可能会让一些潜在买家持保留态度。

图：能建长誉府105㎡（1#楼奇数层中户）户型示意&样板间实景

该项目首开告捷，256套房源三小时内即超登记线。2024年9月正式开盘，现场热销约5亿元，一举打破区域年度单盘销售记录，彰显市场高度认可。

北京龙湖观萃，覆盖77-129㎡、二至四房的多种户型，每户都赠送约6米挑高的空中浮岛阳台，最高赠送面积高达20㎡。使得刚需、刚改家庭也能体验到创新产品的优势。

图：北京龙湖观萃空中浮岛效果图

图：北京龙湖观萃空中浮岛阳台合成实景图

以104㎡户型为例，奇数层有L形转角阳台+全面宽飘窗打造无界视野，偶数层则有南向、侧向两个阳台，居住空间更加灵活多变。

图：北京龙湖观萃104㎡奇数层与偶数层户型图

龙湖观萃还是住建部“全国首届‘好房子’设计大赛”一等奖作品，首次在北京试点阳台赠送、架空层、景观风雨连廊等理念，不仅响应了住建部“四好”建设理念，也为北京住宅市场树立了新的标杆。

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响应新规政策，优化产品设计

广州招商林屿境与越秀云悦两广州招商林屿境与越秀云悦两大项目紧密贴合广州新规，不仅积极响应政策导向，优化产品设计，增强竞争力，精准对接市场需求，更在市场中起到引领作用，推动行业向创新方向发展。

广州招商林屿境积极响应了广州放宽容积率管制的新政策。该项目通过大幅提升阳台面积和房屋使用率，精准满足了市场对高品质住宅的迫切需求。

具体而言，招商林屿境的四代宅设计创新性地实现了阳台占比高达25%，并额外赠送40%的户属空中花园，这一突破性设计彻底颠覆了传统住宅的规格，成功实现了使用面积的最大化。2024年12月，项目首开1、2栋，158套房源售罄，实现了100%去化率。

以建面约110㎡户型为例，额外赠送33㎡空中花园，宽约10.2米。客厅约37㎡、宽7.1米，LDKB连接大阳台，视野开阔。

图：广州招商林屿境建面约110㎡户型(奇数层)

建面约82㎡奇数层和偶数层户型赠送的空中花园面积分别为20㎡和24㎡。可设计为2+1房布局，精准满足刚需家庭需求。

图：广州招商林屿境建面约82㎡户型（奇数层）

图：广州招商林屿境建面约82㎡户型（偶数层）

越秀云悦项目巧借广州新规，利用半开敞空间政策，优化规划布局。通过将半开敞空间以水平投影面积半数计入容积率，项目成功将此类空间占比上限抬升至25%，预计产品实际使用率将跃升至120%-130%。项目首次开盘推出的105套房源在开盘后2个小时内被抢购一空。

建面约88㎡户型，以花池全赠、阳台半赠设计提升功能性，4开间朝南、270°观景，南向面宽超14.6米，空间高效利用达130%，配备5.05米双面宽阳台，灵活拓展生活场景，极大提升居住舒适度。

图：广州越秀云悦建面约88㎡户型示意

图：广州越秀云悦建面约88㎡户型样板间实景

总体来看，小户型第四代产品两大特征显著：

首先，其根植于传统刚需户型，受限于梯户比高与面积小，加之需兼顾大露台设计，导致内部创新有限，布局传统。

其次，多元高赠送成为其亮点，飘窗、阳台、花池等一应俱全，加之大露台，显著提升实际使用面积，旨在增强市场竞争力，加速去化。客户对此自然喜闻乐见，尤其是在三四线城市市场竞争激烈、政策偏向第四代产品的背景下，高性价比成为突破点。

然而，若第四代产品泛滥且同质化严重，其优势将逐渐淡化。长远之计，需平衡传统与创新，强化性价比同时，更需注重品质提升，以应对市场竞争。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞