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最新推出的三期组团案名定为“广粤观邸”。

壹：凯旋新世界大致分为北、中、南三区。南区是广粤尊府，临近珠江；北区枫丹丽舍组团靠近珠江公园；广粤观邸位于楼盘中区，是社区的C位，广粤天地、广粤国际交流中心都聚集于此。这里景观层次最为丰富，部分房源甚至能看到“江景 + 园景”。

贰：观邸组团起步户型为130平，最大可达800平。据悉，广粤观邸此次加推的是70年产权住宅，并非外界猜测的公寓。产品户型面积在130 - 300平，若条件许可，买家可整层购入打造800平超大平层。此外，这些房源均为精装修现楼，可拎包入住，若买家要重新装修，新世界还将提供一笔装修礼金。

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叁：至于价格，目前尚未公布，但据悉最高总价过亿。目前，凯旋新世界二手房基本在20万+/平，其中最贵的一套房源挂牌价达36万/平。按此价格计算，广粤观邸部分房源总价可能过亿。

广粤观邸虽不会设置验资门槛，但会在众多客户中挑选买家。真探打听到，不少珠江新城的客户已经开始打听相关细节，准备出手。

基本信息

地址：广州市天河区珠江新城花城大道和海风路交界

占地面积：约110000㎡

建筑面积：约290000㎡

绿化率：约44.5%

总期数：三期开发

总栋数：24栋楼

总户数：1624戶

在售栋数：（三期广粤尊府）17、21栋

在售面积：100~300m²

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在广州豪宅市场，凯旋新世界一直都是顶级选手，其广粤尊府和汇悦台是豪宅天花板级别的唯二存在。不久前凯旋新世界·广粤尊府还被评选进了《2024年十大TOP保值力项目》。

凯旋新世界广粤尊府获奖证书

（图源网络，侵删）

一同入选的有北京的万柳书院，上海的翠湖天地等顶尖项目，而凯旋新世界·广粤尊府是唯一获奖的珠城豪宅项目。

那这次凯旋新世界出售新房源是来自哪呢？暴躁置业收到的爆料，之前是整栋租给某领事馆的，现在某领事馆不租了，新世界打算拿来卖了。

开发商新世界现在还是比较缺钱的，上个月总公司新世界发展公开了财报，来自持续性经营业务收入为35,782百萬港元，比去年下降了34%。

新世界发展财报

（图源网络，侵删）

加上当下豪宅行情还挺火热，就拿珠江新城来说，10月珠城二手一共网签76套，创下年内最高记录。一手方面，汇悦台刚刚卖了一套，总价4.6亿，全国最贵。

趁着市场热度高涨，推出新项目，对于新世界来说，的确能带来很可观的营收。

地段自然不用多说，凯旋新世界位于珠江新城东区，北面是珠江公园，南面是一线望江，绝对是一流地段。跟其他豪宅相比，凯旋新世界的产品打造和商业服务，也是独一档的存在。

凯旋新世界

产品打造方面：总占地约11万平，其中园林就有4.8万平，容积率仅2.9——是珠城占地面积最大、园林也最大以及容积率最低的豪宅。

商业服务上有广粤天地，汇集了国际高奢品牌、米其林星级餐厅，也是国际友人的文化交流与互动中心，4年前还斥资5000多万，进行“不停业”整体焕新升级。所以哪怕过去了10多年，广粤天地一直是崭新的面貌，你看尚东柏悦府的公子哥们，平时吃喝玩乐都跑来广粤天地。

还有华南顶级私人会所广粤会，有顶级圈层才有顶级豪宅。

凯旋新世界分为北区、中区和南区。北区和南区都是住宅，北区是一期的枫丹丽舍，建成于2005年，北向紧挨着珠江公园；南区是三期的广粤尊府，建成于2012年，南向一线望江。中区是商业服务，包括了二期的广粤公馆、高端商业广粤天地、顶级会所广粤会等。

楼王280平、304平上新？凯旋隐藏“杀手锏”

凯旋新世界位于珠城东区，小区分三期开发，由北到南依次是：一期枫丹丽舍，2005年建成；二期广粤天地，商业和公寓为主；三期广粤尊府，2012年建成，南向望珠江。

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（图源高德）

最有价值的就是三期，这点毋庸置疑。

目前，住建局数据纪录，广粤尊府还有43套住宅没卖，销控表显示分布在T17栋，T18栋和T21栋。

（图源阳光家缘）

（图源贝壳）

整个景观和格局最差的，就是T21栋。

位置最靠里面，望不了江，只能看花园，剩余可售房源有17套，约173平9套，约180平8套。

（T21栋销控表，图源阳光家缘）

304平楼王户型，吹风32.9万/平起

按照凯旋新世界这次推新最高总价过亿的说法，304平，低楼层望江至少得卖32.9万/平。

顶级富豪们会不会买账呢？

今年广州的豪宅市场很燃，网签了4套2亿+顶豪，但超过30万/平的只有汇悦台。

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最新房产信息

回购存量用地面临哪些“堵点”？房企：价格是一项重要因素

财联社12月4日讯（记者 王海春）盘活存量土地使用效率，被认为是稳楼市一揽子措施其中一个重要方面。那么，相关措施当前落地进展情况如何？

不久前举行的一场行业交流会上，一位大型房企高管表示，回收存量用地对于加快房企资金流动性有着重要意义，是提振市场的重要举措。不过，盘活存量用地涉及到很多领域，也面临很多细节操作问题，从其当前观察到较为有限的情况来看，与价格相关的问题，成为影响推进过程的其中一项重要因素。

“一些地块是在市场高峰期拿的，当时的价格较高，因此回购是按当前市场价格还是此前拿地时的价格，多方有着不同看法。不少地块面临折价问题，如果民营房企对现金回笼较为迫切，即使是出现折价，甚至折价较高，也可能会达成协议；但对于国资房企，折价的部分应该如何安排，也是需要考虑的，由此需要有其它相应辅助方案进行协调，例如是否可以通过地块置换等，来解决折价问题。由于地块资源禀赋不同，加之回购中要面对包括前述价格等方面的诸多问题，还要走不少流程，回购地块的周期，可能会因此而有所拉长。”前述房企管理层表示。

对此，中指院分析师指出，2021年下半年以来房地产市场深度调整，房价波动下行一定程度导致当前不少地块评估价低于企业获取土地时的价格，特别是企业在市场热度较高时获取的土地。

“土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是各地在回购时进行参考的重要依据，而地方在发行专项债也是基于土地价值展开的。因此，土地出让时的起始价或是土地收购价格的重要参考，以此来看，过去以底价成交的土地，有望在回购土地中实现更有效的去化。”中指院分析师称。

记者在采访中了解到，上述房企所反映的这些情况，并非个案。有机构就盘活存量用地所展开的调研中发现，回购闲置存量土地存在多项“卡点”，而收购资金、收购价格等，是推进过程中面临的主要困难。

据中指院调研，盘活闲置存量土地出现的“卡点”问题包括：原地块的回收价格，企业和政府难以达成一致，若按当前市场价收回，企业参与意愿不高；土地类型的调规限制多，且涉及需要补交地价；地方政府对存量土地的盘活和退换积极性不够，不愿新增债务回购土地；多数地方政府不愿意接受跨区换地，因为涉及到不同财政主体，各区之间的利益难以协调。

此外，部分退换地、调规项目会涉及到重新分割红线、分宗退地，且需要征求小区已售部分产权人的征求意见，但目前很多城市未有操作先例，地方政府对于重新划分红线和分宗地块的积极性不高。

业内人士指出，对于地方政府来说，收回后能够产生增量价值、实现资金平衡的存量闲置土地，或是地方政府当下着力收购的重点。

“在当前市场环境下，梳理清楚什么类型的土地可以产生增量价值、如何落地增量方案等问题，成为破局的关键。在落地路径上，房企对自身地块最为了解，企业可针对地块提出方案，地方主管部门以需求增量、投资增量为原则审核纳入储备库，并会同其他部门进一步立项申请专项债。相关方面明确各自诉求，将流程度梳理顺畅，或许会更有利于提高收购效率。”中指院分析师表示。

就此，业内人士认为，今年与收储相关的政策持续深化完善，多部门出台一揽子盘活存量的措施，意在助力房地产去库存。

易居研究院分析师表示，房企资金状况的重大变化，是专项债介入的重要原因。市场下行期间，房企销售资金变差、投资曲线萎缩、资产变现能力变差，并由此产生诸多问题。对存量土地收购收储的专项债工具诞生，持续增强了政府资金投放的能力，对于运用财政工具化解存量土地项目、加快土地端资金流动和顺畅等具有积极作用。

多位分析师认为，虽然在推进中存在一些困难，但预计后续会对落地中出现的这些问题，不断完善相关措施。

“我们认为，专项债收储将改善土地市场供求关系，增强企业和地方政府流动性，促进市场止跌回稳。”华福证券分析师表示。