北京买房|海淀实验小学划片小区踩盘分析

哈喽，春节过完了，大家也基本上都回来复工了，开工大吉！

先扯点时事热点：最近的deepseek非常火，大家肯定都多少有所耳闻，deepseek的横空出世把美国人直接干恐慌了，非常便宜的价格，非常好的效果，只有550多万美金的成本，与OpenAI的o1相比，其成本仅为3%-5%，而且还开源，用的卡还是落后的版本，直接把大模型的门槛和价格打了下来，以前业界普遍认为我们的大模型比美国落后2-3年，deepseek的出现，直接代表我们在大模型领域赶上了美国，令国人非常振奋。

好了进入正题，今天咱们来讲讲海淀实验小学划片的小区踩盘，海淀实验小学是一个低调、踏实、但实力不俗的牛小，是一流二类里排名第一的小学，关注度也是很高的，不介意老房子、对小学非常看重的朋友，可以考虑这个学校，想看房也可以找我，海实的成交数据也可以找我要。

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房块分析。

海淀实验小学本部有两个校区，分别是高年级部和低年级部，可以见下图，在西三环附近，属于八里庄学区，有3个金帆艺术团：合唱、管乐和舞蹈，学校有自己的食堂，还不错。

海淀实验小学

下面这个图很清晰的能看出海淀实验小学和其周围分布的房产情况，下面咱们就来介绍一下海淀实验小学划片的几个还不错的小区情况。

1、核二院

核二院建于1964-2012年，共24栋楼，共2273户，核工业部的单位分房，2014年年底才允许上市交易的，所以业主一般都是核工业部的，以老年人居多。

小区由南昌凯利物业管理，板楼物业费1.3元，塔楼物业费是2.6元；集中供暖，24年12月份挂牌均价每平米将近10.5W。

小区内的楼栋有砖混板楼和钢混板楼，砖混的是红砖楼；钢混板楼外立面有白色不带电梯的6层和黄色带电梯的，电梯是近些年新换的。

小区没有大面积的绿化，小绿化倒是有一些，路面干净整洁，内部配套设施齐全，有门球场地和健身设施等，也有超市、养老服务驿站等，日常需求基本都能满足。

楼栋内部这个入户门、这个楼梯扶手、这个配电箱和略显凌乱的线，老房子标配。

人车不分流，有地下车位，但是只有3栋楼有，而这3栋楼不能卖，所以可卖的房子都是地上车位，先到先停，需要到物业登记，1600元/年，车位紧张

缺点：房龄比较老，有些楼栋外立面掉皮严重。

优点：小区内有个核二院幼儿园，很不错的幼儿园，接送孩子方便。

地铁出行还算方便，出小区向西步行大概1km左右是地铁10号线的西钓鱼台站，向北步行大约1km左右到地铁6号线的花园桥站。

下面这个户型是56.5平米的两居室，南北通透，高楼层/共6层，采光视野无遮挡，目前报价660W。

2、西三环北路105号院

西三环北路105号院是首师大的家属院，建于1985-2003年，共21栋楼，1965户。小区由北京建工地产开发，北京安安物业管理，板楼物业费1.8元，塔楼物业费0.75元，集中供暖，24年12月挂牌均价每平米10.64w。

小区南北界限明确，南边都是平房以及小板楼，北边都是塔楼，楼间距够宽，规划好，采光、视野都很充足。

小区内树木很多，进小区就能看到银杏、杨柳、白杨、梧桐等高大树木；小区的花园主要在北面，面积很大，内有宽敞的活动场所，其中儿童滑梯、健身器材、休憩的长椅等设施都有。

内部生活配套齐全，超市、社区医院、团购提货点、干洗店，另外还有首都师范大学附属幼儿园，当然优先满足院内单位内部员工的孩子，这几年小孩少了，相对很好上了，包括核二院的幼儿园也是这样的。

小区的标识图，清晰明了

院内可以直接刷身份证进入首都师范大学，蹭个操场啥的还是很方便的。

人车不分流，地上停车，固定车位，比较紧张，150元/月，需要到物业排队，另外空地也可以停车，70元/月，但是不能影响他人出行，是需要到物业办理车证的。

缺点：

1. 小区背面楼栋临玲珑路，要注意噪音影响；

2. 小区建筑大部分都是80年代及以前的，楼龄老。

优点：

1.小区业主主要都是首师大教职工，人文素质好。

2.小区东门直通首都师范大学，刷身份证就能进，大学的操场和食堂都可以进，生活非常便利。

地铁出行方便，出小区向西步行大约600多米就是地铁6号线的花园桥站，向东步行大约1千多米就是地铁10号线的慈寿寺站。

小区户型齐全，小面积的一居到大面积的三居、四居都有，可以满足各种户型需求。下面这个户型是53.3平米的两居室，格局方正，南北通透，低楼层/共6层，目前报价680W。

其中首师大家属院有1栋半楼上的是海淀实验北洼路校区，大家要注意一下，别买错了。

核二院和西三环北路105号院是这片区域品质最好的公房社区了，占地大、内部活动空间比较充足，绿化还可以。

3、工商大学西校区家属院

工商大学家属院建于1975-2001年，共14栋楼，991户，由北京工商大学开发建成，单位自管物业，物业费1元，集中供暖/自采暖。2024年12月挂牌均价每平米将近10.6w。

小区没有花园，有些绿地和树木，有老年人活动中心和一些健身器材。

楼内环境还是打扫得比较干净的。

人车不分流，无固定车位，先到先停，需要去物业办理出入证，120元每月

缺点：有一栋楼临阜成路，要注意噪音影响。

地铁出行比较方便，出小区向北步行大约1千多米就是地铁6号线的花园桥站。

下面这个户型是103.02平米的两居室，东南向，低楼层/共16层，目前报价1168w。

4、科委宿舍

科委宿舍建于1982-1986年，北京市科学委员会单位分房，由北京社科院出建筑设计图纸，北京市科委自己建的，所以业主比较单一，整体居民素质比较高。小区共4栋板楼，439户，北京燕科物业管理，1.2.4号楼物业费0.6元，3号楼物业费1.5元，集中供暖，24年12月挂牌均价每平米10.5w左右。

小区绿化一般，毕竟面积不大，只在1、2号楼，3、4号楼之间各带一个小花园。

人车不分流，停车位只有38个，车位紧张，停车比较麻烦。

缺点：

1. 楼龄老

2. 3号楼电梯不是每一层都直达，只停7/10/13层。

地铁出行不算方便，出小区步行大约1.5km可以到地铁10号线的西钓鱼台站，步行大约1.2km到地铁6号线的花园桥站。

下面这个户型是49.9平米的两居室，南北通透，中楼层/共14层，目前报价520W。

这些是海淀实验小学划片小区还不错的小区，划片没有商品房，海淀实验小学本身很不错，但是划片的房子就看能不能接受了，对海淀实验小学感兴趣的小伙伴，可以找我，要这几个月的成交数据。

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。