公募REITs四季报：盈利能力分化，消费类REITs表现突出

在2025系统工作会议上被证监会重点提及的公募REITs，过去一年的表现如何？

伴随着2024年四季报披露完毕，公募REITs的经营和业绩情况也水落石出。共有51只公募REITs披露了收入、净利润、可供分配金额等数据。

Wind数据显示，全市场51只披露2024年四季报的公募REITs，在报告期内共取得营业收入35.59亿元，净利润2.58亿元。对于其中拥有2024年可供分配金额预测数据的30只产品，其在当年四季度的平均可供分配金额完成度为95%。根据底层资产类型的不同，部分项目在四季度的盈利有所承压，不过从全年来看，在市产品的业绩达成率仍较为良好。

2025年以来，我国公募REITs市值进一步突破1700亿元，刷新历史纪录。伴随低利率环境下股市、债市的震荡，REITs的投资价值再次受到市场关注，多家机构认为，可以关注优质底层资产的结构性机会。

部分项目业绩承压 消费类REITs最稳健

2024年四季报数据显示，报告期内，我国全市场51只公募REITs累计取得收入35.6亿元。

其中鹏华深圳能源REIT以3.41亿元的当期收入，在公募REITs市场中排于榜首。同时，中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT等9只产品去年四季度收入均超1亿元。

从盈利能力来看，上述51只产品中，有38只产品在2024年四季度净利润为正，占比74%。中信建投国家电投新能源REIT以7279.34万元的季度盈利居首。

不过在部分底层资产之间，不同产品的业绩分化有所加大，其中以高速公路REIT尤甚。数据显示，平安广州广河REIT、华夏南京交通高速公路REIT两只交通基础设施项目在去年四季度分别盈利3512.45万元和2213.41万元，位列第二、第三名，而中金安徽交控REIT在当期净利润-9841万元，环比上一季度7600万元，为季度亏损最多的公募REITs项目。

在收益分配能力上，剔除季内成立的新产品后，全公募REITs在2024年四季度的平均可供分配金额完成度为95%，和三季度近似。分不同项目类型来看，高速公路、产业园区类REITs依然承压，多数项目的可分配金额与预期存在差距。而消费类和保租房类底层资产REITs在这一数据方面的环比变动相对稳定。

去年四季度综合表现最优异的资产类型，莫过于消费类基础设施REITs。这一分类下的7只产品集中上市于2024年二、三季度，而都在去年四季度达成或超额实现了可分配金额预期。去年四季度财报显示，消费类基础设施REITs的底层资产的出租率维持在高位，整体均在95%以上。

记者注意到，目前多数消费类基础设施REITs底层资产的营业收入和租金收入比在0.8~0.9之间，而稳健的出租率和客流，共同托举起了项目在四季度的业绩表现。以底层资产出租率最高的华夏华润商业REIT的底层资产为例，2024年四季报显示，青岛万象城在四季度的出租率高达99%，同期青岛万象城四季度客流同比增长11.9%，2024年度累计同比增长10.9%。

在多份消费类REITs的2024年四季报中，基金管理人都提到，购物中心在四季度的表现，一定程度与同期我国消费市场的回暖紧密相关。而在存量竞争时代，除保证租户集中度低、品牌结构质量高之外，深度、创新的运营模式和积极改造，都是消费类基础设施提升客流的胜负手。

此外，能源类REITs的收益分配能力分化则在几个底层资产类型中相对明显，背后主要是受到不同自然电能资源条件的季节性影响。

具体来看，2024年四季度整体可分配金额达成率最良好的嘉实电建REIT，当季完成率为178%。季报显示，项目在报告期内上网电量为1.26亿千瓦时，同比增长47.03%，主要原因是“九龙河流域来水与去年同期相比较丰”。相反作为风电REITs，中信建投国家电投新能源、中航京能光伏两只REIT则在去年四季报中分别表示，风速的下行和光资源弱于同期，是项目底层资产业绩未及预期的主要因素。

特别地，几只上市于2024年四季度的REITs，也在不到一个季度的报告期里跑出了“开门红”。例如华夏南京交通高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT和招商高速公路REIT均上市于去年11月，但上市不到两个月来，华夏南京交通高速公路REIT已经取得可供分配金额1.77亿元，为同期预测值的336%，后两者也翻倍完成任务，同期可供分配金额完成率实现200%以上。

尽管在四季度的收益能力不一，但放眼到全年的可供分配金额达成率来看，在市REITs项目2024年的整体表现多数还是可圈可点。数据显示，在披露了2024年可供分配金额预测值的30只REITs中，仅有3只产业园区REITs——华安张江产园REIT、博时蛇口产园REIT、中金湖北科投光谷REIT的2024年可分配金额完成率在95%~97%之间，其余REITs均达到了收益分配能力的预期线，完成率在100%或以上。

关注2025年市场发展与配置机会

在二级市场上，市场整体情绪的修复在2024年四季度更为显著。Wind数据显示，截至2023年年末，我国29只公募REITs的总市值仅为823.34亿元。而在2024年年末，上市公募REITs已经增长至58只，总市值则达到1563.99亿元，接近翻倍。

其中，得益于去年12月的一波增长，上述58只公募REITs在2024年四季度的平均涨幅实现4.26%，成为2024年平均涨幅第二的季度。与此同时，公募REITs积极回报投资者，在2024年累计分红57.53亿元。

2025开年以来，公募REITs的上行热度不止。截至2月5日，60只在市公募REITs中的58只均取得了正收益。其中嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT的涨幅已经超过25%，华泰南京建业REIT等另外3只产品涨幅也超过20%，共有21只产品涨幅超过10%。

2月5日，蛇年首个交易日，中证REITs全收益指数更是逆市收涨0.35%，实现八连阳。开年以来，该指数的涨幅已达到6.58%。

春节前夕，证监会曾在2025系统工作会议中提及公募REITs“市值创历史新高”的发展成果，并重申“提高产业债融资比重，加快REITs市场建设”，也被业内视作公募REITs有望在新一年持续获得政策支持、提升市场活跃度与投资者参与度的积极信号。

展望后市，华泰证券分析指出，在新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会。

平安证券首席分析师刘璐同样指出当前REITs情绪偏强，但也提到，REITs与股、债之间的比价优势有所收敛，更建议关注REITs的结构性机会；除业绩较好的消费板块外，周期较敏感的交通板块与稳定板块IRR仍有一定差距，业绩亦有亮点，交通板块业绩突出的个券或有机会。

考虑到我国利率短期内预计仍将维持低位震荡态势，也有机构在近期提示了与利率相关性较高板块的REITs的二级市场价格波动风险。

“REITs市场中一些和无风险利率相关性比较强的资产类型，例如保租房REITs，其择时和无风险收益的波动相关性较大，投资者也需要关注利率波动反映在REITs二级价格上的风险。”国君资管相关人士近期向记者指出。