痛失华为后，金桥的房价跌了多少？

2024年10月，青浦华为练秋湖研发中心正式启用，一时间青浦楼市迎来一波关注；

普跌行情下青浦西岑却成了房价和房租都在逆势上涨的板块。

相对应的，不少人也对没能留住华为的金桥痛心疾首，对金桥楼市纷纷看空。

三个月过去，失去华为的金桥现在怎么样了？

先说结论，华为搬离影响最大的是金桥短期房租而非房价。

据当地某门店负责人介绍，华为撤离后金桥租金普遍降了10-20%。

以某壳省心租为例，此前在金桥中惠广场整租一套53㎡朝南一室户租金+服务费每月成本大约在4800元；

现在最近挂牌租金低至4050元/月，加上服务费每月大约4374元，实际成交还存在100-200元的议价空间。

截至目前，中惠广场月租金整体大约下降了500元。

另一个案例，老破小东陆新村两房2024年9月前45㎡一房能租4100/月，60多㎡的两房4600元/月；

现在中间楼层的两房租金仅在4000元/月上下，租金跌幅度13%。

其实华为搬走影响的不仅是金桥，更下游的曹路租金降幅也非常明显。

曹路合租市场门槛已降至1200+，宽敞带阳台的1600左右就可搞定；原始主卧独卫月租金2200左右，整体比之前降价600元/月。

整租市场更夸张，一房从4500元/月降至3500元/月，两房从5000+降至4100元月，整体降幅达到1000元/月。

除了年末是传统的租房淡季，更多的原因是华为员工退租潮打破了市场原本的供需平衡。

大量原本租给华为员工的房屋被释放出来，市场一时半会难以消化，房东最终被迫割肉出租。

但租房市场的交易更为高频更加灵活，拉长时间线来看现在空置的房子或许很快就能找到新的平衡。

比如就有不少中介表示，一些金桥的意向租房客户都是听闻金桥房租下降，退租了张江的房子而来。

再看大众更关心的二手房市场，以绿中介数据来看：

2024年12月相较2024年1月，金桥的板块成交均价从55148元/㎡降至48346元/㎡，房价降幅12.33%；

就同比浦东区其它板块，金桥的二手成交跌幅虽然跑赢了南码头（-23.86%）、梅园（-17.3%）等老破小板块；

但相比同环线的碧云（-0.18%）和张江（-3.93%）还是输了一大截。

另一方面，金桥的成交套数表现却相当亮眼。

2024年金桥以成交826套，位居全市成交量第五名。

抗跌能力不行，交易却异常火热，金桥楼市为什么会这样？

仅从楼市板块的角度探讨，金桥位于浦东中外环之间，不含碧云、金杨等板块：

板块以杨高北路为界，西面是住宅区，东面是产业区，城市界面割裂是很多人的第一印象。

之所以成交量高，除了板块面积够大之外，离不开金桥的地段、产业和轨交三大因素。

众所周知，浦东的产业基本集中在中环附近，素有金色中环发展带战略。

金桥产业定位在制造业，发展初期几乎所有世界知名的白色家电都落在金桥；

而后引入通用汽车，制造业的聚集效应也迎来了像华为、诺基亚等知名企业。

除此之外，金桥南面张江是上海的科创之城，北面靠近上海第一代保税区外高桥。

因此位于中外环之间的金桥住宅区，有得天独厚的位置优势，对浦东中环附近的产业人群来说有就近吸引力。

其次是强大的交通网络，为金桥沿地铁输送了大量购买力。

目前已经开通的有6、9、12、14号线4条地铁，正在建设21、22号线。

未来不仅是陆家嘴、世纪大道、前滩，森兰、杨浦等地通行无阻，张江、迪士尼、浦东机场、崇明都能被金桥的轨交网络覆盖。

六轨交汇让金桥成了名副其实的浦东交通心脏，世博、三林、张江都没法与之相提并论，金桥楼市接受外溢的能力可想而知。

不过金桥位置虽好，但产品拖了太多后腿，导致二手市场一直是“以价换量”。

金桥的住宅最大特点就是太老了，产品与主流购买力严重错配，定位被定格在刚需。

板块楼市开发建造史可以追溯到上世纪八九十年代，为虹口、杨浦动迁居民承建的动迁房的时候。

金桥新村、东陆新村、荷三小区等都见证了时代的变迁，全是成片开发的老房子；

而金桥新城虽然取名新城却也不新了，主力是2002-2004年建造的动迁安置房。

除了一些分布零散的初代商品房，金桥能称得上成片开发的就是北面的证大家园。

证大家园建成年代集中在2002-2006年，如今的房龄也已经接近20年，离核心配套都比较远，唯一拿得出手的就是学校不错。

金桥太缺好房子，所以当2021年捂盘多年的嘉泷汇入市，不少人连售楼处都不知道在哪就跟着导航到楼盘门口守着碰运气。

金桥的主流购买力是靠知识改变命运的城市初级中产和金桥本地改善，但产品却基本是老破小和初代商品房。

看2024年金桥成交TOP20的小区可以看到，绝大部分是建成在2000年之前的产品：

这也导致了金桥虽然承接外溢的能力优秀，但大多数吸引的都是一些刚需买家。

板块更高端购买力长期被附近板块分流，森兰的盘活就是一个最典型例子。

因此短期来看，华为员工搬迁至青浦卖房退租一定程度影响了市场信心，导致金桥成交价有一定波动；

但长期来看，华为上研所一万多员工也仅仅是金桥楼市的一小部分，金桥的本质问题是住宅产品被主流抛弃了。

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相比起房子不行，金桥的产业转型困难才是更致命的问题。

1990年金桥出口加工区作为国内第一个以“出口加工区” 冠名的国家级开发区诞生；

在之后的三十年里，金桥以浦东新区1/50的土地占比，贡献了浦东新区1/4、上海1/15的工业经济规模。

大家都知道上汽大众成就了安亭，也成就了嘉定，却不了解上海汽车的另一条臂膀正是上汽通用为首的金桥汽车生产链。

因为大工厂太多，金桥习惯了这样的“铁饭碗”，以至于在别的地方都在积极谋求转型变革的时候，金桥被这些承重包袱压得举步维艰。

在这些年的挣扎中，金桥清退了一批传统制造业，但留下的是极具时代特色的低矮厂房。

这些厂房建成时间大都超过二十年，落伍的硬件设施不仅让一些新型企业难以施展拳脚，还因为中外环间高昂的地价让企业望而却步。

华为是金桥企业在发展过程中非常典型的例子。

起初华为在金桥想扩张规模，采取的方式是接盘清退出来的厂房。

今天的华为上研所南面的华为技术，前身是日本京瓷电子在上海的研发中心。

京瓷因为日益高涨的成本选择了去越南，华为虽然接盘了京瓷厂房，却没法像它一样也去越南，最后才有了青浦练秋湖研发中心。

华为的“离家出走”，往小了说是上研所不够用了；

往大了说是高新企业快速扩张的需求和承载地难以持续赋能之间的矛盾。

今天的金桥被赋予了很高的发展定位，九大城市副中心之一。

只可惜副中心的发展模式已经名存实亡，上海当下聚焦的是一江一河的发展。

金桥实际上能推进的，只能是一个个小片区组成的更新与转型。

其中最典型的就是金桥集团操盘的“七朵金花”：

金环实际上就是金桥副中心，规划范围内90%都是已建成的厂房园区，最大看点是在建的330米高金桥双子塔；

金滩因为沪东造船厂，推进程度至今0%；

金鼎着重于在金桥核心社区外围补充新房产品，最新一期金鼎睿府1216套房子，一年多时间网签率不足50%。

金湾重点打造生物医药、新材料等，和张江正面竞争压力山大；

所以实际还填充了不少汽车产业，不过光园区建成就要等到2028年：

至于金城、金谷、金港，实际位置分别在曹路、临港，率先推动的是当地新房销售。

和张江相比，金桥集团的侧重是园区房地产开发；

七朵金花真正能推动金桥板块发展的，只有金环、金滩、金鼎和金湾四个，而且落地时间和速度还是个未知数。

不过金桥集团把手伸到曹路和临港其实是一个很强烈的信号——金桥对增量经济的渴望。

不同于隔壁的张江科学城，从95平方公里扩大到220平方公里，名正言顺发展出康桥、周浦、唐镇等增量；

金桥的圈子相当固定，能作文章的除了和曹路交界处的申江片区再无其它。

所以今天金桥的威胁，不仅是住宅太老了，园区厂房太老了，还是吃不到增量经济的红利，只能艰难地往存量升级里要钱。

积累了三十多年的城市界面，想要朝夕之间改变也的确困难。

不过长远来看痛定思痛积极转型的金桥前途是光明的；

上海制造业需要走出智造转型的路子，浦东北需要一个城市凝结核。

金桥副中心的建设也有其历史使命，未来这里能否发生翻天覆地的转变值得期待。