天津
天津的住宅产品换代太快了！
咱们基本用3年的时间，走完了有些城市6、7年的换代周期。
特别是2024年，新盘加速升级，老盘加速落伍。
2025年，得房率又卷起来了，滨海第四代住宅已超100%。
武清、海教园的洋房出房率快接近100%了……
之前不再任意批建开放式阳台、露台，现在又都可以做了。
中交海河柳林A地块，每层都有开放式阳台；中海可口可乐地块，每层都设计了露台……
“交房即过时”根本不算什么，“开工即过时”都不是新鲜事。
这导致一直停滞未开发的地块，纷纷改规划。
比如北辰铁东北路的星河国际，AB地块已交付，FG地块未建。
2024年重新报规，在FG地块中增加了架空层。
滨海响螺湾有楼盘未开发的3个地块也调整规划，做第四代住宅。
2025年，必定会出现一批“老盘新做”。
没开工的地块，可以随时改规划，不是难事。
那不妨猜想一下：
已经开工的，会不会因产品过时而改规划重建？
并非没有先例。
武汉的当代天誉2022年封盘，2024年绿城接盘代建。
4栋高层已经建起来了，但绿城毅然决然的爆破了两栋楼。
就是因为武汉楼市这两年产品换代太快，当代天誉如果维持原方案，只能是个“过时的豪宅”。
开发商宁愿损失一些建安成本也要改规划，建最新的产品，否则毫无竞争力。
武汉当代天誉爆破现场
天津中冶德贤华府南区已交房，北区地块最初按大户型规划已经开槽打桩，后改规划将户型面积调小。
但已经动工了怎么整？只能重新打桩。
但放现在来看，产品依然过时，要想再改，只能拆除重来。
考验开发商的时候到了，就看它们如何考量成本和收益。
不改——不增加成本，但盖的是过时的房子，忒难卖啊。
2024年一堆堆的案例，二代产品降价都整不动。
改——增加拆除和建设成本，但新产品能打开销售局面。
这不仅是房价的问题，而是生存问题，是0和1的抉择。
像2024年刚开盘的华勘钰府，完全有机会做新产品，竟然还是上一代的设计，令人费解。
华勘钰府效果图
如果2025年天津出现了“拆除重建”的现象，二手房会更加“窒息”。
以自住为主的市场中，房产也遵循“消费逻辑”。
过时产物的尽头，是折价甚至销毁。
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