春节特辑丨城市篇：百城成交四季度止跌，八城将率先回稳

2024年楼市总需求趋稳，重点30个城市一二手房成交总量微降7%，筑底行情延续。

以9·26中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”为转折，四季度一二手房成交均出现不同程度放量，百城新房成交止跌，二手房成交创历史新高，一二手房市场份额开始逆转，新房占比小幅回升。

预判2025年，全国商品住宅供应总量仍将稳中有降，整体降幅较2024或将有所放缓，新房成交规模或将延续持稳或稳中微降态势。从全年走势来看，2025年上半年止跌基本可以完成，而下半年或将延续弱复苏走势。

从城市来看，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥等八城预期率先回稳，其他城市回暖仍有待传导。

2024年四季度楼市止跌企稳，新房连续多月创2023年下半年以来新高。

CRIC监测的重点115个城市商品住宅成交面积为2.4亿平方米，同比下降24%，商品住宅成交金额为4.7万亿元，同比下降23%。

从变化趋势来看，呈现出“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房连续多月创2023年下半年以来新高。四季度新房月均成交面积为2613万平方米，较三季度月均增幅高达58%，同比去年四季度月均增长13%。

各个城市表现，成都相对坚挺，销售面积突破1400万平方米排在第一位，但同比仍下降23%；销售金额榜上海依旧是榜首，新房成交金额突破5000亿元，较去年同比下降17%。深圳是成交面积和成交金额TOP10城市中唯一一个同比双增长的城市。

二手房市场韧性整体好于新房，30个重点城市二手房成交面积为2.3亿平方米，创历史新高。

从月度来看，二手房成交走势与一手房趋同，四季度重点30城二手房成交面积为6732万平方米，同环比分别增长29%、24%。12月单月成交面积达到2477万平方米，创2021年以来月度次高，四季度总体创历史季度新高。

同时，一二手房份额开始逆转，12月二手房份额占比为59%，一手房市场份额小幅上涨至41%。

从总量上来看，2024年以来一二手总需求持稳。

CRIC数据显示，2024年30个重点城市一二手房成交总量为3.7亿平方米，环比微降7%。有6个城市总需求上涨，分别为深圳、大连、长沙、上海、北京和福州，其中深圳涨幅46%居首，其余五个城市涨幅均在10%以内。

2025年房地产市场仍处于调整期，在“止跌回稳”的政策加持下，新房成交规模将延续筑底、二手房成交小幅正增。

从全年走势来看，上半年止跌有望基本完成，下半年将延续弱复苏开始回稳。

不过，市场能否在上半年完成止跌，还要看一二手房成交量、房价、房地产开发投资三大指标能否止跌回稳。

具体来看，首先，一二手房成交量在2025年的一季度环比下降两成，同比增长四成，连续两个季度成交量能够稳住。其次是一二手房价，2024年新房房价整体维持高位波动态势，二手房延续“以价换量”，不过四季度部分城市次新房项目有止跌企稳征兆，预判2025年上半年，核心70城约有半数城市房价预期止跌。第三是房地产开发投资额累计同比降幅已经连续一年持稳10%，预判2025年一二季度房地产开发投资累计同比增速持平。

如果2025年一二季度这三个条件实现了，基本完成止跌，下半年开始慢慢回稳，但整个回稳将是更长的过程。

从各能级城市来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，仅内需型强三线城市尚能维持市场热度。

实际上，2024年政策密集出台之下各地市场表现“温差”显著，城市市场能否止跌回稳主要离不开经济、人口等各类基本面支撑。

“丁祖昱评楼市”2025年度发布会上从规模、价格、库存、去化、二手、转化、投资、盈利等8个维度45个细分指标判断，预期2025年将有八个城市率先回稳，这八个城市为：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

具体来看，杭州、上海、成都、西安属于第一梯队，短期内市场热点恒热，三季度面临降温趋势，好在政策“托举”使得市场短期尚能保温。

天津、深圳等为第二梯队，经历了前期深度调整，新房项目来访、认购，二手房成交量等短期内都出现激增现象，预期市场仍在持续修复。

合肥、北京主要是基于低库存现状，只要销售好转，市场便能迅速恢复，潜力较大。

余下多数二三线城市短期内仍处于库存高企，去化缓慢的调整期，市场修复仍有待八个核心城市的热度传导。（来源：丁祖昱评楼市）

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文章来源:丁祖昱评楼市