从法律视角！北京房产律师解读祖母出资购房，继承人要钱败诉案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

王秀英系张建国、张建军、张建国之母，张建国系张婷婷之父。李华名下有一套位于北京市西城区A 号的房屋（以下简称 A 号房屋）。2015 年 7 月，李华去世，该房屋进入继承程序。

二、案件经过

（一）A 号房屋继承与出售

2015 年 11 月 16 日，王秀英、张建国、张建国、张建军向法院提出申请，要求确认调解协议书合法有效。该协议约定：A 号房屋归王秀英、张建国、张建军、张建国按份共有，其中王秀英占八分之五份额，张建国八分之一份额，张建军八分之一份额，张建国八分之一份额。法院作出裁定书，确认该协议书有效。

2016 年 1 月 17 日，王秀英、张建国、张建军、张建国（出卖人）与案外人陈涛签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出售 A 号房屋，售价 6700000 元。张建国参与相关事项办理。

2016 年 2 月，王秀英、张建军向张建国出具公证委托书，委托张建国办理出售 A 号房屋事宜。之后，张建国收取 A 号房屋售房款 6700000 元。

（二）B 号房屋购买与登记

2016 年 5 月 11 日，张婷婷与案外人高存签订《存量房屋买卖合同》，购买北京市丰台区 B 号房屋（以下简称 B 号房屋）。各方均认可购买 B 号房屋共计支付款项 3236930 元（来自 A 号房屋售房款 6700000 元），该款项系张建国进行操作支付，张婷婷并未实际付款，款项支付的最后一笔时间为 2016 年 5 月 11 日。

2016 年 5 月 12 日，B 号房屋登记在张婷婷名下。

2016 年 6 月 16 日，张建国分两笔共计向王秀英银行转账 2800000 元。

（三）纠纷产生与诉讼

2020 年 9 月 27 日，王秀英死亡。此前，2020 年 2 月王秀英留下自书遗嘱，嘱咐三个子女关于 B 号房屋的分配问题。王秀英与张建国、张建军认为 B 号房屋是母亲出资购买，即为母亲的财产。但王秀英去世后，张建国以房屋登记在其女儿名下为由将张建军赶出 B 号房屋。

张建国、张建军向法院提出诉讼请求，要求判决张婷婷向其偿还出资购房款3236930 元并支付利息。张建国、张建军明确以王秀英继承人的身份作为原告主张权利，不主张借名买房，但认为王秀英打算自己买房。

张婷婷辩称，不同意张建国、张建军的全部诉讼请求。称购房款3236930 元中 837500 元是张建国的款项，2399430 元是王秀英的款项，这两笔款项是张建国与王秀英两个人对张婷婷的赠与。另外，针对 670 万售房款，王秀英已将属于张建军的 837500 元以及张建国的 837500 元都支付给张建国和张建军，因此 2393430 元应属于王秀英自己财产，与 670 万元的共有没有任何关系。

张建国述称，不同意张建国、张建军的全部诉讼请求。表示王秀英赠与部分购房款，并登记在张婷婷名下是王秀英赠与购房款的意思，但房屋生前必须是由王秀英居住，所以本案的购房款2399430 元是王秀英对张婷婷的赠与，837500 元是张建国对张婷婷的赠与。还提到在王秀英最后晚年的时候，每年都需要住两次院，每次主要都是由张建国在医院照顾。综上，张建国认为售房款 3236930 元由张建国与王秀英共同将购房款赠与张婷婷，由张建国出面购买房屋，并登记在张婷婷名下。

（四）法院查明与裁判

法院查明：庭审中，关于B 号房屋购房款支付问题，张建国、张建军表示张建国支付 3236930 元购房款，系王秀英的意思，是王秀英购买 B 号房屋的购房款，张建国是代王秀英支付；张建国表示是王秀英（2399430 元）与张建国（837500 元）共同出资，对张婷婷的赠与；张婷婷表示同意张建国的意见，是张建国和王秀英对张婷婷的赠与。关于 6700000 元下来后王秀英、张建国、张建国、张建军是否讨论具体分配问题，张建国、张建军和张建国均表示没有讨论这个事。关于是否有没有合法根据的证据，张建国、张建军表示没有合法根据是消极事实，不需要证据，没有证据。关于王秀英对张婷婷赠与的证据，张婷婷表示没有书面证据，是口头约定，将 B 号房屋登记在张婷婷名下就可以证明赠与。

裁判结果：驳回张建国、张建军的诉讼请求。

三、案件分析（胜诉方律师角度）

关键争议点把握准确：本案的核心争议焦点在于张婷婷是否构成不当得利。从证据和事实来看，虽然张建国、张建军主张购房款是王秀英用于自己购房，但张建国、张婷婷主张是赠与，且各方均认可王秀英对3236930 元用于购买 B 号房屋一事知情。这就表明，不能认定购房并登记在张婷婷名下的行为未经王秀英同意。

赠与事实的合理推断：尽管没有书面的赠与协议，但B 号房屋登记在张婷婷名下这一客观事实，结合张建国、张婷婷的陈述以及款项来源和支付情况，可以合理推断出存在赠与的可能性。在没有相反证据足以推翻的情况下，这种推断具有一定的合理性。

款项分配的不确定性：由于6700000 元售房款没有明确的书面分配方案，王秀英对 3236930 元购房款的具体出资份额难以确定。这也使得张建国、张建军以不当得利主张权利缺乏坚实的基础，因为在款项分配不明的情况下，无法准确认定张婷婷取得购房款及房屋登记存在不当性。

四、办案心得

证据收集与整理的重要性：在房产纠纷案件中，要注重收集各种证据，包括合同、公证书、转账记录等。虽然本案中赠与是口头约定，但其他证据的相互印证，为案件的胜诉提供了有力支持。在今后的办案中，要更加全面地收集证据，形成完整的证据链条。

准确把握案件争议焦点：在处理案件时，要迅速准确地找到争议焦点，围绕焦点展开调查和辩论。本案中紧紧抓住不当得利这一关键争议点，通过对事实和证据的分析，成功反驳了对方的主张。

注重细节和逻辑推理：房产纠纷案件往往涉及复杂的法律关系和事实细节，需要仔细梳理和分析。在本案中，对款项来源、支付过程、房屋登记等细节的把握，以及合理的逻辑推理，使得案件的主张更具说服力。在今后的办案中，要更加注重细节，提高逻辑推理能力，为当事人争取更好的权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！