我们的房地产还能再走15-20年！

大年初一，先祝大家新年好！

最近看到一个消息，说的是“合村并镇”。

就是几个村子合并成一个村子或者一个镇，

比如山东某地推出“10合1超级大村”，将十个村庄打包成一个“新农村社区”。

其实村子合并和减少已经算不上什么新鲜事了。

从2000年到2010年，我们自然村从363万个锐减至271万个，10年里减少了90多万个，平均每天消失80到100个，其中包含大量传统村落。

大量村落消失，其实还是因为人口的外流。

人都离开农村了，村官比村民都多，卫生站这些基础设施也成为摆设，所以才需要合村并镇来整合资源。

未来，随着人口持续性外流，这种村的合并趋势还会蔓延。

而这里就会诞生一个大家很关注的话题：

城镇化率。

当大量的人口流出，本身就能推动城镇化率的提高。

而城镇化率，又是影响房价上涨的关键指标。

这里，我可以直接告诉大家一个结论：

只有城镇化率到顶，我们的房价才会跟着到顶。

所以，城镇化率到顶了吗？

前几天城镇化新数据出来后，看空党又开始蹦跶了。

去年年底城镇化率首次超过67%，比上一年年末增长0.87%个百分点，首次突破三分之二。

也就是说3个人就有2个住在镇上。

看着好像很高水平，快撵上发达国家了。

所以很多人一对比，认为我们城镇化率没有多少增长空间了。

但实际上却错误理解了发达国家与我们国家之间的城镇化率。

发达国家评估的是中心区的城市化率，也就是城市人口的占比。

像日本现在92%的城镇化率和美国83%的城镇化率，都是按这个标准去评估的。

但我们评估的是城镇化率，包括了市区、镇区的人口。

非要和他们横向严格对比的话，我们的城镇化率其实是被高估了的。

回顾过去我们走过的城镇化率，以及向发达国家的路径靠齐的话，我觉得我们的城镇化率会分为三个阶段。

1.0时期是农村向城市的迁移。

这个时候会出现大量的农村人口到镇上、城市里打工 。

1960年我们的城镇化率只有16.2%，到了改开以后，我们的经济建设突发猛进，2013年我们的城镇化率基本追平了世界平均水平。

同时，因为人口的大量涌入城市，就造成了居住需求的迸发，当时的城市就出现了供不应求的情况。

所以2007-2013年那一段时间，房价上涨也非常快速。

而当时很多开发商和地方发现了卖地和卖房的甜头后，快速卖地和疯狂建房，也为后续埋下了风险。

这点我后面再说。

2.0阶段是小城市往大城市里去走。

我们的城镇化率到了2019年就达到了60.31%，超出了世界55.71%的平均水平。

其实这个时期，就是大家开始往更高能级的城市去走了，比如五线往三四线城市，三四线城市往二线城市，二线城市往一线城市去走。

所以城镇化率也开始放缓。

记住，因为我们的城镇化率是农村人口向城市人口转移。

而这个阶段是小城市往大城市转移，没有那么多农村人挤进城市了。

所以这个阶段你会发现，房价涨幅也开始放缓，并且开始慢慢出现了分化。

以前农村人口去城市，是普涨。

但这一次，不是全面普涨，而是轮涨，且涨幅差异非常大。

一线城市涨完，强二线城市涨，随后是中等二线，但过后三四线城市是少涨，或者不涨。

3.0时代，我愿称之为从城市到城市群去走。

这个时候的一个典型特征就是城市群协调发展。

人口流动不再是简单地从农村到城市、小城市到大城市，而是围绕城市群内部进行优化配置。

一些大城市周边的卫星城，凭借较低的生活成本、便捷的交通以及与核心城市的产业协同关系，吸引了大量人口流入。

而这一个阶段，其实就是我们走向发达国家城镇化率的一个路径。

比如中心区高城镇化率的尖子生，一个日本东京都市圈，一个美国纽约都市圈，均超过了90%。

像纽约都市圈，从1950年开始进入都市带雏形发展阶段，那会的城镇化率大概是64%，到1970年城镇化率超过90%，用了20年时间。

还有大家最关心的房价。

在这20年里，纽约的房价从7354美元到17000美元，翻了一倍不止。

再看我们现在几个城市群的城镇化率，基本都在60%左右。

参照老美的进度，我们距离90%的中心区城镇化率的标准还有近20年的路要走。

同样的，保守估计，房价还有起码20年才会见顶。

但是有一点需要注意，未来房价没有普涨、没有轮涨了，只有核心城市才会有上涨空间。

3.0的城镇化背后，就会出现一个局面：

城市群进一步城镇化，小城市进一步空城化。

因为人口会不断的流动，从小城流出，流入到大城。

而这背后，可能就会出现开头说的，资源的不断合并了。

如果大家想跟着城镇化率来选到有价值的城市，我可以给大家一 个参考指标：

人口密度。

什么是人口密度呢？

简单来说，就是一个区域的总人口除以总面积。

人口密度高，显然说明这个城市人多地少。

最容易出现供需失衡。

最典型的一个案例，就是深圳，深圳出了名的人多地少，所以每次政策来了，深圳房价最先有异动。

包括我们的港澳，也是出了名的人多地少的代表， 所以他们的住房需求多，导致房价很容易上去。

还有几个国外的数据也可以一起看看：

纽约的人口密度是2.4万人/平方公里，市中心的房价是9.7万/平米；

东京人口密度1.7万人/平方公里，房价6.1万/平米；

莫斯科人口密度0.5万人/平方公里，房价5万/平米。

对比很明显了，人口密度和房价才有强正相关性，和人口总量无关。

人口密度越高，房价更有上涨潜力。

但我们不止要看到人口密度，更重要的是背后吸引外来人口流入的核心，是什么才能导致人口密度的增长？

比如产业。

为什么改革开放以来，东部沿海的人口密度高涨，西部却没什么水花呢？

因为产业到位了。

彼时恰逢外贸成为新兴经济增长点， 这些地方沿海交通方便，贸易崛起迅速。

踩着交通的优势和政策的东风，产业站起来了，能给更多的高薪就业机会。

东部成为有钱的象征，靠着一身壕气，吸引众多外来人口流入。

产业实力越强，能给更多的高薪机会，收入纳税占比就更高。

所以关于城市企业实力的判断，我有一个参考指标——GDP含税率。

含税率越高，产业实力越强，购买力更坚实，房价也会更坚挺。

毕竟一个城市的收入水平上限代表一个城市的房价上限，收入越高，房价就会越高。

现在GDP含税前4分别是北上深杭，这四个城市大家多少也有 点数。

未来城市之间的马太效应也会加剧，分化只会越来越明显。

在马太效应遍布的现在，做对城市选择越来越举足轻重。

我有两位师兄，都是十来年前从鸭大毕业，一个选择了回老家，一个选 择在深圳打拼。

现在在老家那位在今年刚买上自己的人生首套房，结婚生子，看着也算美满。

但没对比就没伤害，另一位师兄踩着电商的风口，积累第一桶金，2014年就在南山上车，买了第一套房，现在已经净资产过亿。

你说另一位做错选择了吗？

应该也还好，只要不比较就好了，都说比较是偷走幸福的小偷。

但是人都是趋利的，想要更多的钱，要住更好的房子，要过上各方面都自由的日子。

所以选择城市，其实就是选择自己的未来。

但普通人又要怎么选择城市呢？

到核心城市和城市群去。

如果挤不进核心城市，起码到五大城市群去。

城镇化3.0阶段讲求的是协同发展，由核心城市带动周边城市的共同 富裕，匀一些蛋糕过去。

像华为迁移到东莞松山湖也是如此。

再看长三角城市群，虽然互为竞争关系，但你要说杭州、苏州真的完全没有因为上海这个老大哥受益吗？

那肯定也不是。

背靠大树好乘凉，用在城市发展中也是一个道理。

如果你不知道怎么选择城市群，不知道各大城市群中哪个城市最有潜力，可以到我闭门直播来，我会根据你的需求进行匹配。

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