万科核心管理层改组，5名深圳国资人员入驻，郁亮留任执行副总裁、祝九胜辞职

1月27日，即农历龙年的最后一个工作日的下午，万科集团召开了一次董事会会议，核心日程是进行董事会改组，起因是2024年预告业绩出现了450亿的巨额亏损。

经过董事会决议，深圳国资派驻5名管理人员强势入驻。深圳地铁董事长辛杰任万科董事会主席、投资与决策委员会委员；深圳天健集团董事李锋任万科执行副总裁；深圳市建材交易集团董事长华翠任万科执行副总裁；前深圳地铁商业董事长李刚任万科执行副总裁；深圳市投资控股专职外部董事田钧任万科董事会秘书。

原有万科董事会核心人员里，郁亮辞任董事会主席，祝九胜辞去所有职务离开万科，朱旭辞任董事会秘书留在万科长租公寓事业部。

以郁亮为首的万科第二代职业经理人团队，在农历蛇年的门口集体退场，此时距万科股份化改造已过37年，距万科引入职业经理人制度已过25年。

足够“子弹”支持万科

万科于1月27日发布的业绩预告显示，去年公司净利润亏损约450亿元，较前三季度明显扩大。

“万科出现大额亏损有市场原因，更有管理因素。”一位房地产智库研究总监分析称，“公司要对部分项目计提存货跌价准备；有部分应收账款回收困难，需要计提信用减值损失；非主业财务投资也出现一定的亏损；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。”

同日发布的还有一份公告显示，深圳地铁受让万科红树湾物业开发项目49%投资收益权及股权，总对价是13.5亿元，深圳地铁原持有项目公司27.18%股权，构成关联方。

红树湾项目即万科瑧湾汇，这个项目总建筑面积47万平方米，共计房屋630户，位于深圳湾超级总部基地，是深圳新一批的豪宅地段，但是瑧湾汇没有住宅房源，全为40年产权的公寓。

在此之前，仅在2024年，深圳地铁先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块等。万科方面表示，此次地铁集团再度受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权，将为万科注入流动性，体现了大股东一如既往支持万科良性发展的坚定决心和态度。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，2024年11月，深圳地铁集团成功注册新一批公司债150亿元，并于今年1月发行40亿元。深圳地铁集团负责人对外称，深圳市国资委将进一步扩充其资本金规模，提高集团综合融资能力。该负责人同时表示，万科虽然遇到流动性困难，但仍然拥有较多的优质资产，地铁集团作为大股东将发挥自身优势，支持新组建的经营管理团队统筹资源要素，动员各方力量，促进万科持续健康稳定发展。

深圳市住建局、深圳地区银行各方先后集体表了态。

深圳市住建局负责人表示，国家有关部委正积极实施利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房政策。接下来，深圳市住建部门将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。广东省住建厅表示，将继续指导各城市政府加大协调力度，推动企业更多房地产项目进入“白名单”，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人接受媒体采访时也都表示，坚定看好万科的后续发展，在聚焦主业的前提下，他们将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。

万科两大新高管来自“长城”

“在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施 ‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”万科新任董事会主席辛杰对媒体称。

公开资料显示，万科新任董事长辛杰是1966年出生的满族，研究生学历，现任深圳市地铁集团有限公司董事长、党委书记。辛杰的第一份工作是1998年在深圳市长盛实业发展有限公司任副经理，1992年筹建深圳圣廷苑酒店，后任董事长。2004年到2009年，任深圳市长城投资控股股份有限公司副总经理。

长盛实业和圣廷苑酒店最初都属于深圳市长城投资控股，也就是深圳国资地产平台“深长城”。2005年，深圳国资改革框架提出，要在房地产等竞争类上市公司实现国资逐步退出，之后，“深长城”谋求向民企转型。2014年，通过数次的股权转让，由潮汕商人黄光苗控制的中洲集团成为深长城第一大股东，并将深长城更名为中洲控股。

在深长城完成转型前，2009年辛杰调任深圳市天健（集团）股份有限公司，先后任董事、总经理、党委副书记，董事长、党委书记。深天健是深圳国企特区建工下面的二级公司，也是一家房地产开发上市公司。

2017年，辛杰以深天健董事长的身份调动至深圳地铁任董事长、党委书记。2019年，深圳地铁成立房地产公司“深铁置业”。

从辛杰的工作履历来看，他基本是伴随着深圳商品房经济成长起来的。

2021年，辛杰作为深铁方的代表，当选万科董事会董事，一同当选董事的，还有当时的总经理黄力平、副总经理雷江。

万科新任高管里还有一位也来自“深长城”，即执行副总裁李锋。李锋的职业路径和辛杰相似，先后任职于深圳市长城地产集团、深圳市前海深港现代服务业合作区管理局，后来也调入深圳天健集团。不过，在调入天健之前，李锋在母公司特区建工最高做到了副总经理。

总的来说，5名被派驻的高管主要都来自深圳地铁。万科新任执行副总裁华翠，最先在广东省茂名市政府部门任职，后转到深圳地铁集团，最高做到了深圳地铁运营集团的党委副书记。现在任深圳地铁旗下子公司“深圳市建材交易集团”的董事长。

华翠1992年毕业于中南政法学院（现中南财经政法大学），获法学学士学位。万科前任总裁祝九胜在1993年从中南政法学院获得硕士学位，两人算是同校师兄妹。

最后一位执行副总裁李刚，与华翠一样是法学出身，2010年获深圳大学法律硕士学位。不过他最初的职业与地产毫不相干，他最先在深圳市公安局工作，2004年7月-2017年6月，历任深圳市公安局南山分局科员、初级警员、四级警员、行政科副科长；深圳市公安局后勤保障处装备科科长、警务保障部装备科科长。2017年6月，李刚转去深圳天健集团，第一个岗位就是纪检监察室（监事会办公室）负责人。

李刚从天健集团离开后，在2018年任职深圳地铁集团的办公室主任，同时涉足一线业务，任地铁商业公司董事长。2024年6月，深圳万科退出深圳市睿印商业管理公司，李刚从深圳地铁转任睿印董事长。睿印公司在深圳湾超级总部基地拥有一座商场“睿印”，睿印商场和瑧湾汇同属于红树湾大型TOD项目。

新任董事会秘书田钧是华翠和祝九胜的同校师弟，1995年本科毕业于中南财经大学（现中南财经政法大学），获经济学学位学位，硕士毕业于澳大利亚的堪培拉大学。田钧最先在中国平安、前海结算股份公司，第一份地产相关的工作是深圳地产国企“深业集团”，后任职于深圳地铁、深圳市鲲鹏股权投资管理公司（下称“鲲鹏资本”）、深圳市国有免税公司、深圳市投资控股公司等等。

田钧在2024年7月才离开鲲鹏资本，鲲鹏资本是深圳国资企业里的投资平台，与深圳地铁、深圳人才安居集团、深国际等深圳国企这些年在收并购市场大展拳脚。

有业内人士分析，万科在流动性风险加大、经营承压的情况下，大股东推荐管理层人选，是尽职尽责、关心支持万科发展的具体体现，也是符合市场化、法治化的通行做法。

万科第二代职业经理人落幕

万科集团的官方网站在公告发出的同一时间更新了高管名单，除了上述5位，万科原有管理人员还有解冻、郁亮、韩慧华、刘肖、王蕴、潘樟良，仅有郁亮的职位发生了变化，最新任万科集团董事、执行副总裁。

目前万科集团有6位执行副总裁在任，祝九胜离开后，还没有任命新总裁。按照公司章程，总裁由新一届董事会任命。本月早些时候，《经济观察报》独家报道祝九胜被公安机关带走，之后祝九胜凌晨更新朋友圈疑似报平安。

万科作为房地产行业的一面旗帜，在过去几十年的企业治理中最引以为豪的有混合所有制改革、职业经理人制度、合作人制度等等。其中，万科是中国第一家推行职业经理人制度的房地产企业。2000年，万科引入华润作为第一大股东，王石本人持股大大降低，从而实现了公司由个人控制到职业经理人制度的重要转变。

“有人觉得很可惜，王石把股权放弃了。我之所以放弃有多方面的原因；其中有一个原因是我坚信在中国的未来不缺有钱人，缺的是职业经理人。我一直以职业经理人自居，这是我对我的自信。”王石曾说。

2017年6月，王石交棒郁亮，并在其微信朋友圈中写道：“从当初我们放弃股权的那一刻起，万科就走上了混合所有制道路，成为一个集体的作品，成为我们共同的骄傲……今天，我把接力棒交给郁亮带领下的团队，我相信这是最好的时候……我对他们完全放心，也充满期待。”

可惜的是，后来的发展并不如王石所期待。万科第二代职业经理人里，核心的郁亮和祝九胜均是金融出身，擅长财务治理。纵使第一个在行业内呐喊“活下去”，万科依然难抵市场下行，最新的公告称，现在的情势为“本集团流动性遇到阶段性困难”。

根据万科2024年度的业绩预告，万科净亏损450亿的原因是：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、新增计提信用减值和存货跌价准备、部分非主业财务投资亏损以及大宗资产交易价格低于账面值。

目前万科待偿的美元债余额为17.8亿美元，到期日分别为2025年、2027年、2029年。其中2025年到期的本金为4.23亿美元。受1月27日“利好”消息影响，万科2025年5月到期的美元债创2023年11月6日以来最大涨幅。该公司3.15%债券每1美元涨7.5美分，至87.2美分；2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨6.4美分，至59.6美分；2029年11月到期的3.5%债券每1美元涨5.2美分，至56.2美分。