北京
案情回顾
王某与张某买卖合同纠纷一案，经法院审理，判决被告张某返还李某货款340万，支付违约金20万。一审审结后，张某没有提起上诉，判决书生效，张某在限期内没有履行支付货款和违约金的义务。王某多次与张某协商未果，无奈向法院申请强制执行。
法院立案执行后，执行法官查封到被执行人张某名下具有唯一一套住房，除此之外未发现有其他可供执行的财产。本案执行法官多次联系张某，如果张某仍然拒不履行支付义务，并且没有提供其他可供执行的财产，法院将拍卖其唯一住房，张某始终拒绝履行支付义务。
本案执行法官无奈，只好启动拍卖程序，而张某以案涉房屋为自己唯一住房为由拒绝拍卖。本案承办法官多次与张某约谈，但张某仍不愿意配合拍卖，设法阻拦拍卖现场，也拒绝还款。考虑到张某行为性质恶劣，为建立司法的尊严，推动诉讼程序的进行，本案执行法官决定对张某司法拘留15天。
张某在拘留期满后，诚信悔过，表示愿意配合法院拍卖其名下唯一住房。同时，申请执行人王某也愿意为张某提供过渡期为5年的住房，被执行人张某接受上述方案。法院继续开展拍卖进度。
案件结果
法院顺利完成房屋拍卖程序，申请人王某得到房屋拍卖价款360余万元，该案结案。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
一、被执行人唯一住房可以强制执行吗？
很多当事人案件胜诉后申请执行，被执行人却以唯一住房为由拒绝执行，导致了很多当事人在案件胜诉后却无法获得赔偿。但需要注意的是，如果符合一定条件，法院是可以强制执行被执行人名下唯一住房的。
结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定可知，金钱债权执行中，满足以下三个条件的，可以执行被执行人名下唯一房产：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行难是司法实践中的一大难题，很多被执行人也经常以此做挡箭牌，但这个挡箭牌并不是万能的。从保障人权的角度出发，如果被执行人及其扶养家属的基本居住权已有其他保障，或者保障基本居住权的成本低于唯一住房大致的拍卖、变卖所得款时，法院可以拍卖被执行人唯一房屋，这样既保障了被执行人的居住权利，也维护了申请执行人的债权，实现了司法正义。
二、本案中，王某可以申请执行张某名下唯一住房吗？
本案中，法院判决被告张某返还李某货款340万，支付违约金20万，张某在判决书生效后，限期内没有履行支付货款和违约金的义务。王某申请执行后，法院只查封到了被执行人张某名下有唯一房产，张某始终以此为由拒绝法院执行。
经过律师建议，申请执行人王某主动联系执行法官，同意在被执行人张某唯一房产拍卖后，按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人张某及所扶养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。因此，王某的行为保障了被执行人张某的居住权益，并不会导致被执行人张某唯一住房拍卖后没有居所居住的情况发生。
经过执行法官审查，按照现有的分配方案，拍卖王某名下唯一房产可以更好的均衡申请执行人和被执行人的权益。最终，被申请执行人张某的房屋拍卖所得500余万元，申请执行人王某顺利获得了货款340万，违约金20万元，剩余资产已经支付给王某用于保障居住权利。本案至此顺利结案。
律师寄语
“唯一住房”不是挡箭牌，对于是否能够执行，应结合具体案情，综合评定其是否构成“生活所必需的居住房屋”。在保障被执行人的基本生活需求的条件下，申请人可以请求法院拍卖被执行人名下唯一住房，确保自己的合法权利得以实现。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
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