最难卖的老破小，中年人“解套”换取新人生

作者｜乔无喧

编辑｜路子甲

“这套房子用光了家里的存款，现在大概跌光了一个首付。”

曾几何时，拥有房产是一个人真正安身立命的标志。不管是自己住还是等升值、拆迁，房产几乎等于生活的底气。为了在大城市工作的有出息的子女，来自小城市的父母掏空了存款袋子，为子女交上一份人生的“首付”。

买不起新房，买个面积在70平米以下，建筑时间在2000年之前的“老破小”，也算是为儿女买下一张美好生活的入场券。

如今，不少匆匆上车的“老破小”业主们却没有获得美好生活，反而被这套卖不出、住不惯的房产所困，眼看着父母攒了一辈子的钱随着房价跌落而蒸发，他们陷入不动产真正成为“不动”产的窘境。

老破小变成时代的一粒沙

当初买房的时候，没人觉得以后房价会跌。

2017年，买房浪潮轰轰烈烈席卷全国，身边同龄人纷纷上车，西贝也坐不住了。为了不被同龄人拉开太大差距，紧跟大家的步伐，她在上海金桥购入一套大约60平米的老破小房产。

父母补贴还完房贷后，2023年她见势不对，认为老破小在未来不会保值，于是降价几十万，以5.75万/平的价格将房产卖出，她感到很庆幸，今年同小区的房源挂牌价就降到了4.1万/平。

像西贝这样敢于率先降价离场的人占绝对少数，更多的普通人无法面对自己的巨额亏损，犹豫于房价的涨跌之间。

秋晨和她的丈夫都是程序员，在北京某互联网大厂工作，属于较早吃到互联网红利，有能力自己买房的一批人，他们在2016年上车买房。两人都没有北京户口，考虑到将来孩子上学，两人在天津和平区买了一套筒子楼里的老破小学区房。

房子只有一室一厅一卫，一层楼密密匝匝，住着四五十户人。但这已经是秋晨家当时能够负担得起的区位最好的房子，出门有地铁有公园，离天津知名学校耀华小学很近，秋晨将孩子和丈夫的户口迁了过去。

2023年，丈夫成功摇号落户北京，这套在天津的学区房就失去了作用，秋晨和丈夫决定将这套房产卖掉，再添点钱置换一套北京的学区房，这样就不用在北京每月花8000元租一个小两居了。

秋晨家没想通过卖这套房赚钱，2023年挂牌价就是这套房子的成本价：298万，但看房的人少得可怜，为了尽快脱手，秋晨一路降价，290万、280万、270万、250万，一直到220万，即使一路降价70万，有意向购买的人也少之又少。

秋晨现在还在懊悔，当时有人出价250万，因为孩子上学，想接手她的房子，但当时她的心理底价是260万，没有同意。

前不久，中介告诉她，她楼上的两套户型相同的房子，以198万的价格卖了出去。她知道，现在高于190万的挂牌价很难打动买家了。

从数据上看，老破小房产在市场上的交易情况一直较好，特别是一线城市。58安居客研究院的数据显示，最近两月，上海的老破小房产挂牌量占总挂牌量的21%，用户搜索量去重后都能够达到16%，北京的挂牌量和搜索量大约都是12%，想要卖和买老破小房产的用户都相当多。

58安居客研究院院长张波根据多项数据推断：以上海为例，老破小房产的成交量大概在总成交量的20%左右。然而这样大规模的成交量之上，交易价格却没有上涨，房产市场整体呈现以价换量的模式，大部分卖房者低价出售了自己的房产。

“老破小不愁卖，只要你肯降价”，这是无数对当前房产市场烂熟于心的中介共同认同的真理。

不割肉， 房子 卖不出去，如果割肉，是真的在割心头肉。当初 有能力 上车买房的 大多数人 都是同龄人中的佼佼者，但当初为生活勇敢做出的 选择和 努力 ， 反过来击溃了他们 如今 的生活。

十八般武艺用到卖老破小

事到如今，仿佛这些老破小业主们努力的一切都是错的。现在想卖房注定亏损，但如果不卖，谁知道房价还会不会一路下滑，降价什么时候是个头？

西贝的副业是占卜，2022年她对她拥有的这套老破小的未来极度迷茫、拿不定主意的时候，决定用塔罗给自己算一卦，为求准确，她又去找自己的老师为自己算，多方因素都推论出一个结论：继续持有一定会降价。

她终于下定决心卖房，从此在如何卖出房产这一命题上使出了全部力气。

当时这套房子最高能卖到400万，西贝的丈夫坚持这套房子以后还能涨到420万以上，两人意见出现分歧，西贝花费了大量时间，最终做通了丈夫的工作。

搞定丈夫后，她给自己划定了心理价位350万，于是率先将挂牌价从400万降到370万，在众多挂牌的房产中赢得低价优势。同时不断对比周围房源的价格，甚至和中介搞好关系，查看中介内部的数据以保证自己房产价格的竞争力。

西贝几乎将房源挂上了能挂的所有平台，对中介恩威并施。她告诉所有中介自己是诚心卖房，希望他们能将自己的房子放在主推的热门房源上，并承诺成交之后请中介吃饭。

“中介带了真实客户来要夸夸说好话。如果带了压价的托、不诚心卖房的看房者，要严辞告诉他们不能继续这样。”西贝分享自己与中介斗智斗勇的经验。

如何对待看房者也是一门学问。

首先，西贝清退了租户，自己住方便带人看房；其次是让房屋保持干净整洁，把房屋里非必要的家具都扔掉，显得房屋面积大一些；每一次有看房者来，西贝都会提前擦地板做卫生；由于房子的采光不是很好，有人看房时，西贝都会把全屋的灯光打开，显得房间里更亮。

“当年我们买房的时候是卖方市场，买家说不起话，现在卖房的时候是买房市场，卖家说不起话。到最后，说不起话的都是我们这一批人。”

郝尧在中关村附近的教培行业工作，2018年在北京知春路附近跟风购入一套学区房，总价大约700万，孩子大了之后，59平的房子很难满足一家人的需求，因此郝尧想要卖房置换。

当年买这套房子，郝尧为了便宜一万块钱，和卖家软磨硬泡一个小时。直到中介告诉他们，如果他们与卖家谈判不成功的话，外面还有买家在等着谈判，郝尧只能妥协。

现在轮到他需要卖房的时候，风水却转到买家那边了。看完房的买家都反馈说再看看。现在二手房挂牌量激增，卖家们也都竞相降价，降价幅度几乎到了不理智的程度，买家的确无需着急，他们可以不断比价，等待捡漏的机会。只有急需置换的卖家，才会从挂牌的第一天起就被焦虑折磨。

郝尧最终以635万的价格将房子卖了出去，这个价格低于市场上同户型的报价，亏损几十万，他卖出去的时候并不心甘情愿，但想要尽快将这套小区连安保都没有的房产脱手，除了认亏之外也没有别的办法。

卖出之后总算如释重负，这些买房者用尽心思，才实现了这场惨胜。

当初买老破小，有的人因为预算不足，有的人看中老破小的学区属性，大多数人都是为了阶梯置业，极少有人把这套房子真正当成此后一生的家。

然而时代的列车滚滚前进，由于取消限购、房价下调等等因素，老破小已经很难作为阶梯置业的一环参与大多数年轻人的生活。当初的年轻人，现在的老破小业主们，按照从前的经验和规律想要迈上人生新的台阶时，他们脚下的台阶被抽走了。

不动产真的变成不动产

抢跑降价虽然令人心痛，然而到底是及时止损的果断选择，更多人无法面对巨额亏损，不忍心卖房，最后让自己的不动产真正变成了“不动”产。

涂涂今年36岁，她曾是金融行业的从业者，当时金融业和房地产双双起飞，老家在四川南充的涂涂，在成都市武侯区花78万买下了一套5楼老破小房产。

涂涂等人的老破小房产有一些共同的缺点：没有电梯、没有安保、车位极少、高层居多，房子不隔音，邻里没边界。她们的共同愿望是卖掉老破小，加一些钱置换新房。

她从今年八月开始在中介软件、小红书等平台挂上自己的房子，但反馈寥寥。小红书有人给涂涂发私信，询问50万是否愿意出手；通过中介来的看房者一共只有两位，一位看房者曾经有意向购买，但最终看房者认为房价还会下跌，所以不想着急出手拿下房子，这笔交易又泡汤了。

涂涂试图通过装修缓解这套房产内部的缺点，但这样一来，沉没成本又增加了20万，来看房的买家顶多愿意给装修后的房子出价75万。涂涂自嘲，装修这套房子是给奥拓加配置。

身边的人都有更优越的居住条件，都是好地段的好房子，表弟刚用600万在成都买下一套房产，闺蜜在上海的房产值2600多万，只有涂涂还陷在老破小的泥潭里面。如果老破小卖不出去，她就没有足够的钱去买新房。

“现在年轻人不想卷了，没有父母支持的不想买房，有父母支持的又看不上老破小，人家这辈子没住过这么破的房子。”涂涂在分析老破小为什么卖不出去。

幸运的是，涂涂至今单身，家里只有两只猫，生活压力比有家庭的同龄人要小得多。她给这套老破小装修的目的，一方面是提高房子的吸引力，另一方面，如果实在卖不出去就自住拉倒，没钱置换就不置换了。

当代年轻人，买不起房就不买，生不起小孩就不生，涂涂也将思想与年轻人并轨，房子卖不出去就算了，自己住吧。降价几十万卖房的郝尧也说服了自己，虽然卖房的价格低，但是他买新房的价格也更便宜了，卖在低点买在低点，也不算亏。

58安居客研究院院长张波赞同这样的观点。想置换就降价卖房，别人对你杀价，你自己买新房也在杀价；不想卖、不着急卖就自己住，自己不想住就出租。不必太过忧虑老房子的未来，政府在做老旧小区改造，未来不管是动迁还是寻找其他措施，不可能不管这些房子。

业主们在讨论心态问题

房产价格在21年左右攀上高峰，近两年却重回十年前，变成了手里的“固定”资产，这一变化过程发生在短短几年间。老破小的业主们在这几年中从崩溃到逐渐与自己和解。

人生有无数个几年，谁知道未来还会发生什么，车到山前再看路也不失为一种生活方式，这些老破小的业主们选择与时代和解，更重要的是原谅自己，向前看。

注： 本文人物均为化名